楼市再迎重磅利好！预售资金监管松绑，可盖楼也能还债！！

近日，重磅利好消息接连而来，前有人民银行、银保监会于11月11日发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展；后有银保监会、住建部、人民银行三部门于11月14日联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称《通知》)允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。

此次《通知》共有十二条相关事项，其政策的出发点是明确的，即通过商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。

1、监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金；政策规定，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。根据项目竣工和房屋销售款之间的关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，也就意味着能为房企增加“房屋销售款*10%”的资金额度，其改善流动性的意义是积极和显著的。

此外，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。

2、此次政策明确，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。这说明此次政策，将对房地产企业进行充分评估，对于一些有明显暴雷风险的企业则无法享受此类政策。

3、在资金使用方面，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借债等。这一点具有创新性，过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确用于工程建设，而此次增加了偿还债务这一用途。

对于此次《通知》，小编认为此次政策明显是对预售资金监管方面的放松政策，对于房企预售资金的盘活和改善流动性问题具有积极作用。展开来说：

1、对近期部分房企的不满作出回应。其不满是指，预售资金监管过于严格，从而造成了“资金拿不出”的问题，使得销售正常的企业也面临流动性的问题。这也是为什么银保监会实际上对于预售资金政策做了调整，就是为了防范各地对预售资金的使用过严厉管控。

2、银行保函制度置换预售资金的做法被正式认可。此做法在过去是存在疑虑的，甚至有些地方是不允许的。而此次银保监会的定调，有助于各地工作的开展。通过银行保函的方式来置换预售资金，降低了预售资金的沉淀，有利于加快此类资金使用和周转。

3、银行保函政策出台，实际有一个大背景，即近期高层关注了处于流动性风险边缘线的企业。此类企业整体上是安全的，但如若资金面出现问题，很可能会产生新一轮的房地产企业风险事件。所以和此前关于对民企担保发债的思路是高度一致的。

4、此次被置换出来的预售资金，在使用方面可以说是有非常新颖的方式，就是“可以盖楼也能还债”。而过去有些地方对于此类资金的使用会相对死板，仅限于“盖楼”。这也有助于房企通过此类资金来更好地偿还债务，更好地解决负债风险。

关于预售监管资金，你还有什么不明白的？小编将持续为大家关注最新政策利好！！