五仙观周边老旧小区即将微改造 环境将大大改善

近日，广州公共资源网挂出公告，将对五仙观周边老旧小区进行微改造，微改造工程范围为东至起义路，西到人民路，北达净慧路，南临大德路，项目包括七株榕、观绿、师好巷等16个社区。微改造后，预计这些社区的内部环境和公共设施将有很大的改善。

由广州市城市更新局牵头编制的《广州市老旧小区微改造设计导则》正式印发实施，为全市老旧小区微改造提供“教科书”般详细权威的指引。不少业内人士认为，对于习惯老城区生活的广州“刚需”买家来说，这种将进行微改造的老旧小区值得留意。从已经进行过微改造的天河、白云的一些社区效果来看，改造后的老旧小区内部环境甚至赶得上一些小型商品住宅小区。

以楼梯楼为主，户型丰富，距离地铁很近

据了解，五仙观周边将进行微改造的老旧小区主要分布在地铁一号线西门口站和公园区距离地铁甚至只需5左右，交通十分便利。

合富置业越秀惠福西分行主管郭小地表示，五仙观周边片区大多是楼梯楼，二手均价在“3字头”左右，少量的二手电梯楼均价可达“4字头”以上。将进行微改造的社区中，大部分楼龄有30年左右，有少数是加装了电梯的旧楼和原装电梯楼，户型从一房至四房都有。

早前围绕光塔街的部分社区进行过微改造，生活环境改善很大，但对楼价影响不算大，改造前后二手楼价仍保持比较稳定。

想在五仙观周边片区置业的人士有较多的选择。如位于惠福西路一套楼梯楼高层单位，109平方米的大三房总价约300万元。此外，位于白沙巷内有一套面积约53平方米的楼梯两房，总价仅约175万元。预算较充足的买家，可以选择电梯楼，美东大厦约62平方米的两房单位总价不到270万元。还有一套位于乐安坊的电梯75平方米左右的两房，总价也在350万元以下。

对于有意在市区靠近地铁置业的“刚需”人士而言，目前不失为入市的好时机。可以留意五仙观附近甜水巷一套约50平方米的中层两房，总价约170万元。

家长留意：部分小区带朝天小学等名校

“目前，五仙观周边电梯楼物业可以留意环保局大厦，该盘带朝天小学，小面积单位挂牌价在‘5字头’，大面积单位挂牌价在‘4字头’至‘5字头’之间。”中原地产大德路分行高级营业经理王彦连介绍，对口朝天小学的还有孝友东社区。选择在这些社区置业的人群，主要是在附近做电子生意的商人、陪读的家长。

本次微改造的社区如七株榕社区、观绿社区、师好巷社区、回龙里社区、孝友东社区等，大多是楼龄25年以上的楼梯楼，户型以紧凑一房至三房为主。目前，七株榕社区有少量电梯楼物业比如羊城商厦；回龙里社区位于光塔路附近，师好巷社区位于公园前一带，周边配套齐全，交通便利。

人民化工厂地块 控规修正

地块离地铁站200米

根据广州市国规委网站的告示，海珠区人民化工厂地块进行控规修正，公示期从8月22日至9月20日为止，公开征询意见。此外，该地块今年测量重金属指标仍未达标，政府要对此进行土壤治理。近日，笔者到位于工业大道北39号的原广州市人民化工厂地块进行实地探地，发现原址目前已改为驾校。与地块一墙之隔的是省纺房改大院，居民认为化工厂已于2010年停工，2012年已搬迁，对环境不利因素也不太在意。

据笔者采访原人民化工厂地块周边的地产中介，经纪们认为老城区寸土寸金，以前楼市供应量大，购房者有得拣才会嫌弃化工厂等不利因素，如今化工厂已搬迁数年，且市中心一手楼供应量不多，二手房放盘也有限，购房者也渐渐接受这个地段。工业大道北原化工厂地块距离地铁凤凰新村站不到200米，交通便利，该板块楼梯楼的价格在“3字头”上下。一些居民会进行换房，卖出海珠区老楼，转到芳村广钢新城一带购入一手新房。

笔者踩盘：离地块最近的是省纺宿舍大院

上周，笔公交车只需4站，需时大概15左右。工业大道北原厂区目前已临时出租为驾驶学校，工厂的牌坊还在，仍隐约可辨“广州市人民化工厂”的字样。在驾校门口旁的围墙上，广州市国规委的公告贴了出来，根据土地用途，该地块未来将作为商业地块开发。

在人民化工厂牌坊旁边是省纺宿舍大院，门口是省纺幼儿园。这个房改房大院树木较为繁盛，在小小的院子中间还有假山和亭子，不少老人坐在亭子里或门口聊天。

从省纺大院往凤凰新村地铁站走出去，需要过南田路一个路口，但距离非常近，需时不到4。百佳超市在工业大道北上，不少居民来此购物。

新婚置业：工业大道北“上车”盘选择多

合富置业高级营业经理罗颖聪表示，目前在工业大道北有一定的放盘量，总价相对较低的二手盘成交较快，如总价约150万元的楼梯楼和总价约250万元的电梯楼。但由于业主普遍看好后市，心理预期的价位较市场价稍高，可以降价的幅度不大。

工业大道北胜在商业和生活配套完善，以一对新婚夫妇来算，购买一个“刚需”上车盘，建筑面积60~70平方米，置业预算在170万~200万元，公积金贷款最高可达100万元，两个人的供楼压力不太大。工业大道北靠近同福西路一带正在兴建地铁8号线北沿线，一两年后这里通地铁了，二手楼价会更坚挺。