天河北豪宅PK：西派天河序和天河和樾府，到底哪个盘更值得买？

天河北豪宅PK：中国铁建·招商蛇口西派天河序和越秀天河和樾府，到底哪个盘更值得买？同属广州中轴线之上，两个楼盘的位置分布，是一个“近在咫尺”的互相存在；实用率新规前的产品和新规后的产品对比；面积稍微偏刚需+改善，跟纯改善的比拼……很多人都说来天河北看房，看过越秀天河和樾府，就必然会去看一下中国铁建·招商蛇口西派天河序。刚好小编两个盘都比较认真得去踩过盘，本篇内容结合一些实地看房的见闻，从配套、产品、定价等方面，给大家简单来一个解读，希望给各位买房提供参考！

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01. 配套性：西派天河序更近地铁和商业，越秀天河和樾府教育占优

都在广州中轴线之上，也都在天河北板块，都是豪宅定位，从楼盘周边配套来看，广垦壹号、信达超10万平大型购物、梅花园广场等等，从商业配套和目前的3号线出行梅花园地铁站来看，中国铁建·招商蛇口西派天河序在更靠近大型商业配套和近地铁方面，似乎略占优势。当然，提及教育资源方面的话，广州中学、华阳小学，省一级资源名校旁占尽优势，越秀天河和樾府胜出，因为西派天河序目前来看，教育这块还没有确定下来。

从自身小区园林配建和设计来看，越秀天河和樾府有“一轴两环设计”的全龄园林，围合式布局，双会所（流水瀑布会所等），星级门楼设计；西派天河序坡地设计，北高南低；下沉式会所（带恒温泳池等），配公立幼儿园；各自分别把塔楼和板楼的特点，都发挥的比较到位，半斤八两吧。

当然，在天河新房、天河北新房来看，这两个盘周边有一定的共性优缺点：未来双地铁是可期待的亮点；与白云交界，周边城市界面差，无改造计划无旧改爆发，是肉眼可见的缺点。所以，从购房群体来看，这两个项目都是周边地缘性客户居多，其次是来自天河、越秀等片区外的置换人群。从各自产品定位、群体特点来看，越秀天河和樾府有面积更刚需的单位和改善产品，西派天河序是纯大户型改善，在小编看来，界面这个问题带来的不中盘“抗性”，在西派天河序这个盘上面，或许会凸显的更多一点。

02. 产品力：小高层、板楼+高得房率，比大户型 西派天河序完胜

作为天河新房新规后报建的项目，中国铁建·招商蛇口西派天河序最大的后天优势就是得房率，整体在106%-110%，其中部分户型（125平）的得房率是可以达到110%的，什么概念？也就是说，百分之一百一的125平户型跟百分之九十几的140平户型，套内面积几乎对等，甚至125平的产品还有高一些。假如单价不相上下，也就是说总价可以少付15平的面积总价和，这种优势显而易见、一目了然。而且板楼设计、小高层布局等等，同时又上了好几个加分项。更加重要的还是全四房、同质而居，对比两个项目，西派天河序的圈层偏向更纯粹的高端业主人群。简单举个例子，假如你开宾利，你更希望跟开宾利或者更高档的人生活在一起，还是说无所谓，都可以。

但作为天河北新房销冠项目，围合式布局下的塔楼设计，虽然实用率弱一点，但越秀天河和樾府对比中国铁建·招商蛇口西派天河序，多一个建面108平的户型，可以吸引一部分稍微偏刚需的客户群体。

如果单纯对比产品力，这两个项目，也只能说比大户型，西派天河序完胜；108平面积稍小的户型，没可比性，天河和樾府自己玩。所有的配套也好、产品也罢，最终决定项目会不会被购房者选择，或者说会不会有更多人的中盘，还得结合定价来看。而两个项目的定价，小编认为可以用“一刚、一柔”来加以形容。

03. 价格面：一刚一柔，价格博弈，西派天河序未必能胜出

即将首推开售建面125平、140平和180平的产品，实地踩盘据现场销售的报价，125平单价在8万-8.5万、140平8.2万-8.7万、180平8.7万-9.5万，这样的定价如果最终确实如此，在天河、海珠的豪宅当中，海珠的江景、湿地公园等资源，以及靠琶洲的区位优势，或者从销售眼中所说的竞品保利天瑞，天瑞的圈层更成熟更高端，这样一来得房率建立的优势，结合多盘的资源及优缺点，完全大概率是可以被稀释的，除非购房者非天河北、非这两个盘不买！再加上另外两个“新派”竞对，越秀观樾和中海上涌项目，暂时未动还有“后发制人”的一点主动。所以，看是对比信达金茂府二手7万-9万的单价，同样板楼设计，好像不贵，实际这个定价可能相对来说，还是比较“刚”的。

如果单纯从价格来看，越秀天河和樾府的售价，108平的产品有7字头，125-180平的产品8字头，自身销售价格就有对比反差，再加上一些讲解和说辞，相对来说更容易被接受，有“柔”性的空间。再则，从土拍拿地成本来看，和樾府的地块也有微弱的优势。

越秀天河和樾府

在售

参考价格：参考起价75500元/㎡

楼盘地址：地铁3号线梅花园站步行约500米

楼盘电话：400-819-0675

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中国铁建·招商蛇口西派天河序

待售

参考价格：参考起价80000元/㎡

楼盘地址：地铁3号线梅花园站步行约500米(和樾府旁)

楼盘电话：400-819-6324

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总结一下：这两个盘其实并没有100%的竞对关联，只不过同在一个片区，比较容易被大家拿来对比做买房决策。二选一的话，小面积选和樾府，大面积更多人可能会选西派天河序（不过，很多看房的伙伴反馈，125平的产品，天河序未必占优势）；当然，如果放到全广州天河、海珠等主城区对比的话，大面积或许建议大家多看其他区域的几个项目，进行比对考虑。越秀观樾和中海上涌项目，都可以留意，越秀的产品力同样也很强。

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