广州地产回暖调查：难以划界的支柱产业！

前言：2007年的10月，广州楼市达到了历史的高位，然后一路下行，至2008年12月触底。市场本身的力量总比政府态度更加坚决而精确。这样的调整，也为行业理清公共与商业的边界提供了机会。

　　最坏的日子过去了么？

　　根据黎文江的观察，作为拥有1000万常住人口的大城市，广州每年新住宅的销量为600万～900万平方米。从2003年地产行情启动，到2007年的房价井喷，基本都在这一区间内运行，行情最好的时候，平均每人消费接近1平方米的新住宅。

　　如果按照广州市内最常见的每套100平方米计算，每年市场应该消化掉6万～9万套这样的“标准户型”。广州新房市场的供求关系大抵如此。

　　但是在2008年，一向平稳的供求关系被彻底扭转。

　　2008年，广州全年新住宅销售面积为553万平方米，最低的一个月只卖掉了23万平方米，全年有8个月销售不足50万平方米。而每月50万平方米的销量，则被认为是广州正常需求的最下线。

　　拥有全国最多上市地产公司的广州，开发商曾感到前所未有的艰难。2008年，富力地产的利润为30亿元，比2007年下降了约20亿元。“几年前，在富力刚刚到香港上市成功的时候，曾有记者问我，经历过的最大困难是什么。当时我觉得，10多年来没有遇到特别大的困难。但是，今天我会说，那是2008 年量价齐跌的这个阶段。”董事长李思廉在业绩报告会后说，从1993年开始经营到2007年预计的销售数据从来没错过，从来都是会完成销售任务的，可是 2008年为什么会错了那么多？

　　从数字统计看，广州楼价的转折点发生在2007年10月，这个月新住宅成交均价为11574元/平方米，此后价格开始下跌。事实上，房价统计有一个月的滞后期，10月的价格高峰反映的是9月份的状态。而正是2007年9月27日，中央颁布对控制第二套房产的严厉政策，地产市场开始全国范围内的调整。

　　交易量的转折则还要滞后一些，在严控政策出台两个月后，广州新住宅交易量从连续两个月的57万平方米，下跌到42.88万平方米，并在随后的5个月内都没有超过40万平方米，为以往的一半。

　　同是在香港地区上市的公司，合景泰富自感幸运。这家公司2007年7月上市，恰在股市、楼市开始大幅调整之前，而此后企业融资更困难。“我们像是一名跨栏运动员，起跑后却发现栏的高度上升了。”合景泰富行政公共事务部高级经理周励告诉本刊记者，“幸运的是，我们在冬天到来之前完成了上市，获得了充足的资金，同时保持了较低的负债率。”

　　周励将市场调整期分为三个阶段。2007年底到2008年10月份为第一阶段。“这个时期，市场处于半停顿状态，市场上所有的项目都卖得很慢。”周励说。最初开发商并没有降价，在犹豫中观察市场的走势。直到2008年3月后，企业才开始试探性地降价促销。这就像一副多米诺骨牌，有了第一个启动者就有随后的跟进者。开发商不断将价格下调寻找市场的底部，从最高到最低平均下降了20%～30%。

　　价格下降并没有带来销量上升。除了2008年5～7月，销量短暂地恢复到了60万平方米以上，但奥运会后交易量再度下跌到51万平方米，均价也跌破 9000元。“开发商能想到的所有促销手段都在用，做广告、打折、送礼，但并不是努力了，房子就一定能卖出去。”周励说。去年6月，合景泰富在广州从化新开盘的住宅项目，每周的销量只有七八套，最多10余套。“同样这个项目，现在一天都卖10余套，甚至30多套。”周励说。

　　奥运会之后全球经济形势急转直下。“9月份，雷曼兄弟破产了，以前认为所有不可能发生的事情都发生了，市场彻底停顿了，买家们都静下来，想看看究竟是怎么回事，还会发生什么。”周励说。此后市场进入了第二阶段，开始在犹豫的气氛中逐渐恢复。

　　去年10月合景泰富在珠江新城推出了一个新项目——领峰，这是一个包括五星级酒店和高档住宅以及酒店式公寓的高端项目。两年前他们曾推出一个豪宅项目——誉峰，价格在2007年市场最好时最高卖到了3.6万元/平方米。若按照黄金时期的定价，领峰的开盘价应该在2.5万～3万元/平方米，但开发商最终确定了1.9万元/平方米的均价，当时周边的物业价格多为1.4万元/平方米。“实际销售的结果令大家满意，产品优势比较明显。”周励说，“市中心的物业领先于城郊的物业先行启动。”到12月底，广州的房价触到了一年多以来的底部8012元/平方米。

　　“作为企业，我们在市场萧条时期将更多的精力转向了内部管理的科学化，完成了组织架构的调整、人力资源的整合以及ERP系统的完善。以前我们总是忙着盖房子、卖房子，缺少整块的时间关注这些工作。同时，我们放缓了项目的进程，不再着急推向市场。”周励说。在整个2008年，除了在北京收购一块土地外，没有任何新的土地投资。

　　进入2009年，广州楼市进入了第三个阶段，交易量快速上升，价格保持平稳略有上升。按照黎文江的分析，如果新住宅的月均销量能够稳定到50万平方米以上，也就是在往年正常需求的下缘，2009年的广州新住宅均价就可能缓慢回升到9000元/平方米以上。“目前，广州国土房管局网站上显示，可交易的新房数量只有1.4万套左右，按现在的速度销售只够两个月。”黎文江说，“而开发商的新货一般要到9、10月份才会集中推出。”

　　对于企业来说，最坏的日子过去了么？

　　广东省房地产协会会长、住房建设部专家委员会委员蔡穗声对此并不乐观，他告诉本刊记者：“目前的市场反弹反映了去年被压抑的刚性需求，同时政策的利好效应也充分得到释放，但这样的基础并不牢固。中国宏观经济能够走好么？世界金融形势能否稳定？流感疫情能控制住么？很多问题现在都没有明确的答案。”

　　“以前，开发商把‘收割’的镰刀的位置放得比较高，后来割不到了，就把镰刀的位置放低一点，现在这批‘麦子’割完了怎么办？还能长出来么？”决策资源集团董事长喻颖正对本刊记者说。

　　“公司现有的土地储备足够4年左右的发展，今年还是会保持审慎乐观的态度，只有特别划算又适合我们开发的土地机会，才会考虑去拿。市场的不确定性还是存在的。”周励说。

    拯救市场的政策选择！

　　广东省房地产协会会长蔡穗声告诉本刊记者，去年底，省房地产协会通过调研上报了关于放松消费政策的“8条建议”和鼓励地产投资的“8条建议”。

　　2009年3月，广东省在经过了3个多月的讨论研究后，颁布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，俗称“粤十五条”。这项政策被认为是推动今年广州楼市转好的最重要动因。

　　政策由三部分组成，包括加大保障性住房建设力度，鼓励普通商品房的消费以及支持房地产企业渡过难关。在保障房建设方面，省政府承诺连续3年每年安排 2亿元专项资金用于欠发达地区的廉租房建设，用3年时间基本解决全省符合廉租住房保障条件的7万户城镇低收入家庭住房困难问题。

　　涉及普通商品房消费的政策内容最多，共有9条。主要内容包括：减少购买第二套房的贷款管制；提高住房公积金贷款上限，延长贷款年限，扩大公积金的使用范围；减免二手房转让的税费；允许买房入户；港澳台居民购房可享受同等优惠等。

　　消费政策的刺激，对楼市起到了立竿见影的效果。

　　黎文江认为，其中最重要的当属放开住房公积金使用的政策，这直接促使了公务员、医生、教师、国企员工阶层的大量入市。按照新规定，住房公积金贷款的上限可以上浮10万～20万元，贷款年限可以延长至30年。同时，职工的直系亲属（如父母、子女），首次购房可以提取职工的住房公积金使用。

　　“贷款上限提高后，现在夫妻双方公积金贷款最高可贷到80万元。最实用的100平方米的房子价格也是100万左右，这样夫妻买房就不需要申请商业贷款了，可以享受更低的利率。”黎文江解释说，“另外，父母辈的公积金也可以提取出来帮助子女供楼，不必要等到退休之后再拿。这样一家人的公积金都可以用来买一套房子。”

　　同时，二手房交易的税费优惠期限也从原先的5年下降到了2年，出售购买超过2年（含2年）的普通住房的，免征营业税。

　　另外值得注意的是，被停止多年的买房入户政策重新复苏。尽管“粤十五条”中没有实施细则，但是给予省内各市设定买房入户门槛的权力。

　　“由于整个经济运行环境的变化，原来宏观调控中，在房地产消费的环节设置了很多限制，政策上应该予以放松和调整。”蔡穗声说，“比如房屋转让的问题，5年内转让要收所得税和营业税，这是限制流通的做法。在房地产价格高涨的时候，限制交易有合理性，但是在形势发生逆转的情况下，这个政策就过时了，如果不松绑，市场无法释放更多的消费。”

　　这同样也是观念上的转变。蔡穗声说，以前香港同行总是告诉我们二手房市场非常重要，我们不理解，很多人认为搞房地产解决居住问题就是盖新房，但实际上二手房市场的活跃可以便宜地提供大量改善型住房。

　　在对房地产业与企业的扶持上，“粤十五条”采用了比较灵活的办法。

　　“粤十五条”规定：2008年购买土地的企业，如无法缴纳土地出让金可以延长缴纳期限；对已进入土地增值税清算的企业，如果现金流出现困难，也可以在一定期限内分期付款。这些政策可以使企业缓交地价，维系了困难开发商的资金链。

　　两年前房价的快速上涨，带动土地市场的极度活跃，大批“地王”频频出现。潮水退去，当年抢到的土地宝贝已经沦为企业的负担。“政府在土地问题上处于两难的困境。一方面开发商没有利益不愿再追加投资，土地只能闲置。企业也不可能退地，由政府买单，于是就形成了死地。另一方面，如果政府按期限将土地收回，更加重了企业的负担，而且也不可能以原先的高价再拍卖。”蔡穗声告诉本刊记者，“缓交地价款的方法，就打破了这种土地僵局。”

　　在过去的几年中，对房地产投资的限制一直是宏观调控的重要内容，以此抑制经济过快增长。但蔡穗声认为，现在已经到了为企业投资松绑的时候了，2008年他在省内15个市进行了行业调查。

　　“到去年第四季度，我们面临的经济形势已经完全不同了，国务院会议明确指出，房地产业是国民经济的重要支柱产业，扩内需、保增长、调结构的要求是一个有机的整体。我们一方面鼓励消费，刺激消费，另一方面也要保护投资。自从2004年以来，一系列的宏观调控政策都约束着房地产投资，既包括金融、规划方面的限制，也包括税费和行政审批的增加。现在这些政策需要重新审视。”蔡穗声说。

　　蔡穗声在调查中发现，目前层层加码的行政审批手续已经直接影响到了房地产的投资效率。比如广东某市，因为加强市场调控，由市领导成立了一个审批小组，市内各镇的地产项目都必须由市领导小组批准才能开工。但是审批小组领导很难凑齐，审批小组一年未必开得了一两次会，因此浪费了大量开发商的资金利息，增加了开发成本，也延迟了房产的供应时间和市场供应量。

　　广东另一市，为加强对企业预收款的监管，要求将款项都打入银行监管账户。开发商如要使用，需要先提交报告，由所在地的国土房管局的3位领导签字，才能到银行提取使用。为凑齐领导签字，企业必须花费大量时间跑手续。同时，政府还要对监管资金提取管理费。

　　“为了加强市场调控，这些看起来貌似有道理的做法，实际加强了各地方政府和部门的审批权力、权限和环节，也大量增加了政府收费项目。”蔡穗声说。

　　消费与投资本是房地产业的内外两层皮，但是与一季度广州楼市消费回暖不同，房地产企业投资仍处于严冬。市民消费与企业投资形成了很大的反差和扭曲。

　　今年一季度，广东省房地产完成开发投资475.1亿元，同比下降14.97%，比全国平均水平低19个百分点。商品房新开工面积下降42%，企业购置土地面积同比下降70%以上。

　　“这三个数字都说明企业投资欲望下降。第一季度扩内需、刺激消费的目的达到了，但是保增长还没有实现。”蔡穗声说。对于鼓励企业投资的政策还不够，因此他也无法完全乐观起来。

    支柱产业与土地财政

　　本刊记者在广州采访期间，正值今年第一块土地拍卖。这块位于海珠区的地块面积较小，只有8579平方米，最后成交价为3.18亿元，折合楼面地价为 6371元/平方米，为一家外地公司拿走。虽然广州本土企业并不是很感兴趣，但最后结果总算高出起拍价1.093亿元。土地市场经过长期的低迷后，这个结果让各方都可以接受。

　　房地产投资欲望的下降首先冲击了土地市场，减少了政府的财政收入。

　　今年3月，广州市财政局局长张杰明表示，受楼市不景气等因素影响，2008年广州土地市场去年比较冷清，全年出让住宅用地不足20块，其中约10块土地是底价成交，不少地块成交楼面地价每平方米只有1000多元。

　　广州财政局披露，2008年广州全市政府性基金收入为221.3亿元，比2007年决算数下降29.8%，其中国有土地使用权出让金减收105亿元，下降37.7%。

　　根据合富辉煌收集全年土地公开招拍挂信息得出的数据，2008年广州土地出让的总收入为113亿元，其中商住用地的出让金为79亿元，比2007年的326亿元及226亿元，分别下降65.3%和65.0%。此前，广州的珠江新城地块、番禺地块、员村地块等5个“地王”项目均逾期没有缴清土地出让金。

　　尽管2008与2007年土地出让的总面积基本持平，但是住宅用地已经不是市场的主角。2008年，广州出让的工业用地占整个市场的64%，金融商业用地占5%，此前的绝对主角商住用地只有26%的成交比例。这也导致了2008年政府土地收入的锐减。

　　土地招拍挂的收入仍旧是很多地方政府的重要财政来源，广州也不例外。

　　“从1993年税制改革后，土地收入就逐渐成为地方政府税收之外的重要来源。”蔡穗声告诉本刊记者。2007年房地产市场高位运行，广州市财政一般预算收入完成523.79亿元，广州市土地出让金收入207亿元，较年初预算90亿元超收117亿元。土地出让金主要用于城市建设，包括城中村改造、旧城危房改造、归垫“大学城”市政工程建设以及增加廉租房建设等。

　　在广州市制定的2009年政府预算中，220.5亿元用于民生建设和各项公共事业，占一般预算支出的73.6%。

　　按照中央规定，地方政府至少要将土地出让金的10%用于廉租房的建设，土地出让金的下滑，也将使民生工程之一——保障房的建设面临较大的资金压力。

　　广州市政府曾经以入户调查的方式，统计出全市共有7.7177万户低收入住房困难家庭，即人均居住面积低于10平方米（人均建筑面积低于15平方米）、上一年家庭人均可支配收入低于1.8287万元的家庭。并承诺在2011年前解决他们的住房问题。

　　如果以国家规定的每户廉租房50平方米，每平方米3000元成本计算，则至少需要投入约116亿元的建设费用。如果分解到3年中，每年约38.7亿元。以2008年土地收入为基数计算，仅此一项就占去了当年土地收入的1/3。

    民生的界限

　　尽管房地产所产生的土地出让金是保障房建设的重要来源，但这个行业仍旧难以得到正面评价。

　　在今年2月广东省“两会”中，经代表讨论对省政府工作报告的30余处进行了修改。其中在“2009年工作安排”篇章中，删除“发挥房地产的支柱产业作用”一句。原因在于，分组讨论时，有代表认为，群众很关心房价问题，若把房地产定为支柱产业容易与“政府要推高房价”的推论挂钩。

　　“我们总是难以将住房的公共政策和房地产的产业政策分开。”蔡穗声说，在这种情况下，不赚钱的公共服务与盈利的地产生意时常跨界。公共物品与市场商品的边界模糊，使房价本身背上了沉重的舆论压力，纠缠不清，问责不明。

　　决策资源集团董事长喻颖正将中国住房体系比喻成分为三段的金字塔结构，最底层是政府负责的保障房，中间是市场买卖的普通商品房，最上层则是作为奢侈品的豪宅。而保障房与商品房的交接处却存在着两类政策性很强的“跨界”住宅——需要引入社会资金的经济适用房和限制总价、限制户型的限价房。

　　有意思的是，在市场调整的情况下，“跨界”部分遇到了当初没有想到的尴尬。由于市场价格的下跌，当初为解决城市夹心阶层而设计的“限价房政策”，目前却套住了开发商。

　　2006年，限价房政策颁布后，广州市先后拍出10块地作为限价房项目用地，总建筑面积150万平方米，1.5万多套限价房，最高限价6500元/平方米。到2009年，10块地中有5块没有开工建设。

　　2008年底，广州第一个限价房小区保利西子湾交楼，这个项目的最高限价是6500元/平方米，但毗邻的中海金沙湾项目价格已经从最高的万元跌到了 6000多元。限价房的交易受到了政策限制，价格优势也不复存在，在市场调整后完全丧失了竞争力。保利西子湾的100多名业主以房屋装修质量为由将开发商告上法庭，要求退房。

　　2008年全年已发放预售证的限价房共5283套。“由于限价房多位于外围城区，而这些区域的商品房价格在2008年调整幅度相对较大。”黎文江说。2008年下半年限价房销售情况远逊于年初，目前尚有800多套未售出。

　　5月中旬，富力地产将2006年所拍下的限价房用地退回给国土房管局，开创了一个退地先例。富力当年以5.05亿元的价格将这块位于金沙洲的土地收购，但由于农民补偿问题，政府没有及时将土地交付。现在富力可以拿回土地出让金，但土地综合开发费用仍要由富力承担，而目前尚未开工的几块限价房用地是否也面临相似的命运？

　　限价房政策推出不过短短两三年，但在此期间市场却已发生了巨大的变化。“我认为限价房的历史作用已经完成了。”黎文江说。

　　与限价房的境遇相似，广州市的经济适用房也开始遭到市场冷遇。2008年底，广州推出2145套经济适用房，其中只有975套被认购，另外1170 套原来安排221户已获配售通知的家庭选购，但他们最终放弃了。“广州市可能会对经济适用房供应方式做调整。例如将过剩房源出租，这种租赁性保障型住房的租金高于廉租房，低于商品房，对象是拆迁户、外地来穗的技术人员和刚毕业的机关人员等。此外也在考虑采用现金补贴，支持符合资格者购买低价商品房或二手房。”黎文江说。

　　由于政策本身的刚性，使这种“跨界”住宅既承担了难以卸掉的责任，又面临市场的风险。

　　“没有一个政府能够解决所有人的住房，即使富裕如美国也无法做到。”蔡穗声说。他认为，在现实情况下，准确地为民生划定边界则更为重要。

　　2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。在这部被称为“24号文”的重要文件中，明确指出保障性住房的享受对象为城市低收入人群。“为什么在很多地方，仍旧有意无意地将这个范围扩大到中低收入人群？”蔡穗声说，“而‘24号文’中的第十五条——多渠道改善农民工居住条件——却没有得到应有的重视。在为本应由市场决定的商品房价涨跌打口水仗的时候，真正需要保障的农民工们的居住权谁来关心？”