广州增城集体建设用地使用权可入市交易！

13日，广州市增城区人民政府办公室发布了关于印发增城区集体经营性建设用地使用权入市实施办法（试行）的通知。通知中提及到增城区的集体建设用地使用权可入市交易！

这份文件的发布主要是为了加快推进我区国家城乡融合发展试验区建设工作，建立城乡统一的建设用地市场，规范本区集体经营性建设用地使用权入市，盘活存量集体建设用地。

入市、登记流程

一、什么情形集体经营性建设用地使用权不得入市？

答：（1）未办理集体土地所有权证书和集体建设用地使用权证书的。

（2）集体经营性建设用地或其地上建筑物、附着物权属有争议的且对入市未达成一致意见的。

（3）集体经营性建设用地的地上建筑物、附着物不符合土地利用总体规划和城乡规划等国土空间规划，消防安全，建设工程质量的。

（4）集体经营性建设用地及其地上建筑物、附着物存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利等情形。

（5）纳入拟征地范围的。

二、集体经营性建设用地入市的流程？

答：（1）需要入市的集体经营性建设用地已办理集体土地所有权证书和集体建设用地使用权证书、已取得用地规划许可文件以及不涉及《实施办法》第三条中不得入市的情形。

（2）集体经济组织采取重大事项决议的方式对入市方案进行决议：发布通告、召开集体经济组织成员会议或成员代表会议、进行公示、形成同意入市的经公证的书面证明材料。

（3）自取得经公证同意入市的书面证明材料之日起90日内，集体经营性建设用地所有权人应向市规划和自然资源局增城区分局提交入市申请。

（4）委托公共资源交易平台或区农村集体“三资”管理平台出让或出租。

（5）与承让（租）人签订出让（出租）合同。

三、集体经营性建设用地登记的流程？

答：（1）出让：签订交易合同、付清土地出让价款及按规定缴纳相关税、费，持相关材料到区不动产登记机构申请办理不动产相关登记。集体经营性用地使用权出让后，出让方持有的集体建设用地使用权证书收回注销，核发新的集体建设用地使用权证书给受让方。

（2）转让：签订交易合同、付清土地成交价款及按规定缴纳相关税、费，持相关材料到区不动产登记机构申请办理不动产相关登记。

（3）出租：签订交易合同、持相关材料向属地镇（街）申请办理出租登记备案手续，区不动产登记机构可根据出租登记备案手续办理出租相关信息注记。

（4）转租：签订交易合同、持相关材料向属地镇（街）申请办理转租登记备案手续，区不动产登记机构可根据出租登记备案手续办理出租相关信息注记。

（5）抵押：签订抵押合同、持相关材料到区不动产登记机构申请办理不动产抵押登记或注记。

四、市规划和自然资源局增城区分局审查工作的内容？

答：市规划和自然资源局增城区分局对申请入市的集体经营性建设用地的集体土地所有权证书和集体建设用地使用权证书进行有效合法性审查、对用地规划等空间规划条件进行会审，将审核结果反馈至申请入市的集体经营性建设用地所有权人。

五、如何监管集体经营性建设用地供后开发情况？

答：集体经营性建设用地使用权人应签订开发利用监管协议，并由属地镇（街）负责辖区范围内集体经营性建设用地的供后监管工作。

六、集体经营性建设用地使用权转让或转租是否需要委托平台？

答：集体经营性建设用地使用权转让或转租原则上不需要委托平台进行，但属于国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司或企业转让集体经营性建设用地使用权、为实现抵押权而转让以及因判决、裁定需要拍卖而转让时，集体经营性建设用地使用权人应委托公共资源交易平台通过公开方式进行。

四大概念解答

一、什么是增城区集体经营性建设用地?

答:在增城辖区范围内、土地利用总体规划和城乡规划确定为工业、商业服务业、物流仓储的经营性用途的集体建设用地（不包含国有性质的建设用地）。

二、什么是集体经营性建设用地使用权入市？

答：将权利人为集体经济组织的集体经营性建设用地使用权通过出让、出租、转让、转租和抵押的方式流转，但集体经营性建设用地的所有权不变。

三、集体经营性建设用地使用权入市的基本条件是什么？

答：第一，已办理集体土地所有权证书和集体建设用地使用权证书，第二，权属清晰，无查封。

四、什么是物业产业分割及分割转让？

答：入市后的集体经营性建设用地地上已确权登记的物业在符合规划、不改变用途的前提下按“幢”“层”等固定界线为基本单元分割登记和转让。

文件全文如下：

第一章 总则

       第一条 为加快建立城乡统一的建设用地市场，规范本区集体经营性建设用地使用权入市，促进土地资源节约集约利用，保障和实现集体经营性建设用地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省政府令第100号）等政策法规，结合本区实际，制定本办法。

       第二条 本区行政区域内的集体经营性建设用地入市适用本办法。

       按本办法入市的集体经营性建设用地，其所有权人和入市前的使用权人应是集体经济组织。

       本办法所称集体经营性建设用地是指土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业服务业、物流仓储的经营性用途土地，建设乡（镇）村公共设施、公益事业用地、农村宅基地除外。

       本办法所称入市是指在集体经营性建设用地所有权不变的前提下，集体经营性建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租、抵押。

       集体经营性建设用地使用权出让，是指集体经营性建设用地所有权人作为出让人，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出让给集体经营性建设用地使用权人，由集体经营性建设用地使用权人向集体经营性建设用地所有权人支付出让价款的行为。

       集体经营性建设用地使用权出租，是指集体经营性建设用地所有权人作为出租人，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

       集体经营性建设用地使用权转让，是指集体经营性建设用地使用权人将集体经营性建设用地使用权再转移的行为。

       集体经营性建设用地使用权转租，是指承租人将集体经营性建设用地使用权再租赁的行为。

       集体经营性建设用地使用权抵押，是指集体经营性建设用地使用权人不转移对集体经营性建设用地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

       第三条 有下列情形之一的，集体经营性建设用地使用权不得入市：

       （一）未办理集体土地所有权证书和集体建设用地使用权证书的。

       （二）集体经营性建设用地或其地上建筑物、附着物权属有争议的且对入市未达成一致意见的。

       （三）集体经营性建设用地的地上建筑物、附着物不符合土地利用总体规划和城乡规划等国土空间规划，消防安全，建设工程质量的。

       （四）集体经营性建设用地及其地上建筑物、附着物存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利等情形。

       （五）纳入拟征地范围的。

       第四条 集体经营性建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之出让、出租、转让、转租和抵押。

       第五条 集体经营性建设用地上的建筑物及其他附着物入市前，地上建筑物及其他附着物须取得规划、建设主管部门出具符合城乡规划、建设工程质量和消防安全的意见。

       第六条 集体经营性建设用地使用权出让的最高年限不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限：工业、物流仓储用地50年，商业服务业用地40年。出租的最高年限不得超过20年。

       转让、转租的最高年限不得超过出让、出租约定年限减去已使用年限后剩余的使用年限。

第二章 集体经营性建设用地使用权的出让、出租

       第七条 集体经营性建设用地使用权出让、出租应具备以下条件：

  （一）已办理集体土地所有权证书。

  （二）已办理集体建设用地使用权证书。

  （三）取得有效的用地规划许可文件。

  （四）取得集体经济组织同意入市的书面证明材料。

       第八条 集体经营性建设用地使用权入市前，集体经济组织应采取重大事项集体决议的方式对入市方案进行集体决议，并形成同意入市的书面证明材料和表决同意书。集体经营性建设用地所有权人与使用权人不一致的情况下，应取得所有权人及使用权人的同意入市证明。按照以下程序进行集体决议同意入市：

       （一）发布通告。本集体经济组织应当在集体经济组织成员会议或成员代表会议召开之日起提前10日发布通告，列明入市方式、地块现状、入市起始价、意向竞买（租）人要求、入市收益收取方式等入市方案事项，并通知举行集体经济组织成员会议或成员代表会议的时间、地点、参加人员及提出异议的途径。

       （二）召开集体经济组织成员会议或成员代表会议。集体经济组织成员会议或成员代表会议对入市方案进行表决。入市方案必须取得本集体经济组织的2/3以上成员或者成员代表表决同意，并形成表决同意书。

       入市方案应包含入市方式、土地界址、地块现状、项目准入条件、面积、使用年限、动工期限、土地用途、规划条件、入市起始价、集体收益分配安排和双方其他权利义务。还应包含能否提前收回以及提前收回的条件及补偿方式，依法征收集体经营性建设用地所有权时的补偿方式，使用年限届满是否续期及地上建筑物、其他附着物所有权处理方式，意向竞买（租）人要求，使用权人转让、转租或抵押是否需经出让人或出租人同意，违约责任等内容。

       （三）进行公示。经表决同意的入市方案应当自方案通过之日起30日内在本村公示栏及宗地现场进行公示，公示时间不得少于5个工作日。公示期间，有1/3 以上有选举权的集体经济组织成员对会议决议提出异议或1/10以上有选举权的成员对成员代表会议决议提出异议的，不得申请入市。

       （四）形成同意入市的书面证明材料。经上述程序集体决议，集体经营性建设用地使用权可以入市的，由本集体经济组织形成同意入市的书面证明材料。

       第九条 自取得同意入市的书面证明材料之日起90日内，集体经营性建设用地所有权人应向市规划和自然资源局增城区分局提交入市申请。集体经营性建设用地所有权人与使用权人不一致的情况下，应双方共同向市规划和自然资源局增城区分局提交入市申请。按照以下材料提交申报资料：

  （一）集体经营性建设用地使用权入市申请表；

  （二）申请人身份证明文件及委托代理人的身份证明材料；

  （三）集体土地所有权证书和集体建设用地使用权证书；

  （四）集体经营性建设用地宗地图；

  （五）同意入市的书面证明材料；

  （六）表决同意书和经表决同意的入市方案；

  （七）已开立的受属地镇（街）监管的社会保障专用账号；

  （八）集体经济组织用于收取集体建设经营性用地使用权出让、出租收益的账号；

  （九）规划、建设主管部门出具地上建筑物及其他附着物符合城乡规划、建设工程质量和消防安全的意见。

       逾期不申报的，需按第八条规定重新进行入市流程。

       第十条 集体经营性建设用地使用权出让的，集体经营性建设用地所有权人应委托公共资源交易平台以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让，并取得公共资源交易平台出具的成交确认书或中标通知书。

       集体经营性建设用地使用权出租的，集体经营性建设用地所有权人应委托区农村集体“三资”管理服务平台以公开方式进行出租，并取得属地镇（街）农村集体资产交易中心出具的成交确认书。

       第十一条 集体经营性建设用地使用权出让、出租，应当依照核准内容和要求，交易双方在取得成交确认书或中标通知书后15日内签订合同。集体经营性建设用地所有权人与使用权人不一致的情况下，应由所有权人与使用权人协商后，由所有权人和受让（承租）人签订合同。合同应当载明入市形式、土地界址、地块现状、面积、使用年限、动工期限、动工标准、土地用途、规划条件、成交价格和双方其他权利义务。还应包含能否提前收回以及提前收回的条件及补偿方式，依法征收集体经营性建设用地所有权时的补偿方式，使用年限届满是否续期及地上建筑物、其他附着物所有权处理方式，使用权人转让、转租或抵押是否需由出让人或出租人同意，违约责任等内容。

       集体经营性建设用地使用权入市后，对合同执行产生争议的，由交易双方协商处理，协商不成的，依照合同约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

       第十二条 集体经营性建设用地使用权出让的，受让人应当按照出让合同的约定，在付清土地出让价款及按规定缴纳相关税、费后，方可办理不动产相关登记手续。

       第十三条 集体经营性建设用地使用权出让后，交易双方应当在付清土地出让价款及按规定缴纳相关税、费后持以下材料，向区不动产登记机构申请办理不动产相关登记：

         （一）广州市不动产登记申请表；

        （二）身份证明文件；

         （三）集体建设用地使用权证书；

         （四）成交确认书或中标通知书；

         （五）集体经营性建设用地使用权出让合同；

         （六）不动产权籍调查成果（含权属界线套图、宗地图）；

         （七）税务部门出具的纳（免）税证明；

         （八）出让人出具的已付清土地出让价款证明；

        （九）规划、建设主管部门出具地上建筑物及其他附着物符合城乡规划、建设工程质量和消防安全的意见。

       第十四条 集体经营性建设用地使用权出租的，交易双方应当在合同签订后15日内向属地镇（街）办理出租登记手续，区不动产登记机构可根据属地镇（街）的出租登记手续办理出租相关信息注记。

       第十五条 集体经营性建设用地使用权人应当按照批准的土地用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经集体经营性建设用地所有权人和市规划和自然资源局增城区分局同意，报原批准用地的人民政府批准。经批准后，集体经营性建设用地所有权人应按批准后的土地用途重新与集体经营性建设用地使用权人签订合同，调整土地成交价款或租金。其中，在城乡规划区内改变土地用途的，按《广州市城乡规划条例（2020年修正）》相关要求办理。

       第十六条 集体经营性建设用地所有权人应当充分尊重集体经营性建设用地使用权人的合法权益，在约定的出让、出租年限内不得收回集体经营性建设用地使用权。

       确因法定或约定原因需要解除合同、提前收回集体经营性建设用地使用权、出租权益的，集体建设用地所有权人应当按照有关规定对集体经营性建设用地使用权人给予合理补偿或根据合同约定补偿。

       出让交易双方应向区不动产登记机构申请办理不动产相关登记；出租交易双方应向属地镇（街）办理出租登记手续，区不动产登记机构可根据属地镇（街）的出租登记手续办理出租相关信息注记。

       第十七条 集体经营性建设用地使用权人要求继续使用土地的，应当最迟在合同届满前1年内与集体经营性建设用地所有权人协商，集体经营性建设用地所有权人经集体决议同意继续使用的，重新约定出让、出租价格，重新签订合同，在支付土地出让价款或租金及按规定缴纳相关税、费后，重新办理不动产相关登记手续和出租注记手续。

       集体经营性建设用地使用年限届满，集体经营性建设用地使用权人未提出续期申请或提出续期申请未获批准的，集体经营性建设用地所有权人可无偿收回土地，可单方向区不动产登记机构申请办理不动产变更登记；或向属地镇（街）注销登记手续，区不动产登记机构可根据属地镇（街）的注销登记手续办理相关信息注记。集体经营性建设用地上的建筑物及其他附着物按照合同的约定处理。

       第十八条 依法需要征收集体经营性建设用地所有权的，集体经营性建设用地使用权入市自有审批权的人民政府批准征收方案时终止。

       征收主体应当依法给予集体经营性建设用地所有权人补偿。集体建设用地所有权人应当根据集体经营性建设用地使用权入市合同的约定，给予集体经营性建设用地使用权人补偿。

第三章  集体经营性建设用地使用权的转让、转租

        第十九条 集体经营性建设用地使用权转让，应符合下列条件：

         （一）已办理集体建设用地使用权证书；

       （二）集体经营性建设用地使用权转让时，应取得出让人同意转让的书面意见；如出让合同中已明确集体经营性建设用地使用权转让无需经出让人同意的，可不提供同意转让的书面意见，但需告知出让人。

       第二十条 集体经营性建设用地使用权转租，必须符合下列条件：

         （一）已在属地镇（街）办理出租手续；

       （二）集体经营性建设用地使用权转租时，应取得原出租合同的出租人同意转租的书面意见和已在属地镇（街）办理出租证明的文件；如原出租合同中已明确集体经营性建设用地使用权转租无需再经原出租人同意的，可不提供同意转租的书面意见，但需告知原出租人。

       第二十一条 集体经营性建设用地使用权转让、转租应当签订合同。通过出让、转让方式取得的集体经营性建设用地使用权转让的，原受让人的权利、义务随之转移；通过出租、转租方式取得的集体经营性建设用地使用权，承租人应当继续履行原出租合同的权利、义务。

       第二十二条 集体经营性建设用地使用权转让的，受让人应当按照合同的约定，在付清土地成交价款及按规定缴纳相关税、费后，方可办理不动产相关登记手续。

       第二十三条 集体经营性建设用地使用权转让后，交易双方应当在付清土地成交价款及按规定缴纳相关税、费后持以下材料，向区不动产登记机构申请办理不动产相关登记：

 （一）广州市不动产登记申请表；

 （二）身份证明文件；

 （三）集体建设用地使用权证书；

 （四）集体经营性建设用地使用权转让合同（协议）；

 （五）集体经营性建设用地使用权出让合同；

 （六）转让成交确认书或中标通知书（属公开方式转让）；

 （七）税务部门出具的纳（免）税证明。

       第二十四条 符合以下条件的集体经营性建设用地使用权转让，集体经营性建设用地使用权人应当委托公共资源交易平台通过公开方式转让：

 （一）国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业集体经营性建设用地使用权转让（含以集体经营性建设用地使用权为条件进行的合营合作建房）；

 （二）为实现抵押权而进行的集体经营性建设用地使用权转让；

 （三）判决、裁定需要拍卖的集体经营性建设用地使用权转让。

       第二十五条 集体经营性建设用地使用权转租后，已经原出租合同出租方同意的，交易双方应当在合同生效后到属地镇（街）办理转租手续。租赁合同发生变更的，应到属地镇（街）办理租赁变更手续；租赁合同解除、终止，应到属地镇（街）办理合同注销手续。区不动产登记机构可根据属地镇（街）的相关登记手续办理信息注记。

第四章  集体经营性建设用地使用权抵押

       第二十六条 集体土地所有权不得抵押。

       第二十七条 集体经营性建设用地使用权抵押的，债务人不履行债务时，债权人有权依法处分抵押的集体经营性建设用地使用权。

       因处分抵押财产而取得集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理转移登记。

       抵押权实现后，不得改变集体土地所有权性质。

       第二十八条 集体经营性建设用地使用权人应当按照以下程序进行集体经营性建设用地使用权抵押：

       （一）集体经营性建设用地所有权人抵押集体经营性建设用地使用权，应当持有集体建设用地使用权证书以及按照本办法第八条规定取得同意抵押的书面意见。

       通过出让、转让方式取得的集体经营性建设用地使用权人抵押集体经营性建设用地使用权，应当持有集体经营性建设用地使用权证书以及取得集体经营性建设用地所有权人同意抵押的书面意见。如已在原出让合同中明确抵押无需经出让人同意的，可不提供同意抵押的书面意见，但需告知出让人。

       （二）应由集体经营性建设用地使用权人和债权人双方持抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。

       （三）抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。

       区不动产登记机构办理集体经营性建设用地使用权抵押登记。

       第二十九条 抵押双方应当在抵押合同签订后持以下材料向区不动产登记机构申请办理抵押登记。

        （一）集体经营性建设用地所有权人抵押集体经营性建设用地使用权的：

         1.广州市不动产登记申请表；

         2.身份证明文件；

         3.集体建设用地使用权证书；

         4.主债权合同和抵押合同；

         5.经本集体经济组织成员大会或授权成员代表会议决定通过的材料（抵押物属集体经济组织的）。

        （二）以出让、转让方式取得集体经营性建设用地使用权办理抵押的：

         1.广州市不动产登记申请表；

         2.身份证明文件；

         3.集体建设用地使用权证书；

         4.主债权合同和抵押合同；

         5.出让合同；

         6.转让合同；

         7.集体经济组织同意抵押的书面证明（出让方在出让合同中已明确约定同意抵押的除外）。

       第三十条 有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，向区不动产登记机构申请抵押权注销登记：

 （一）主债权消灭；

 （二）抵押权已经实现；

 （三）抵押权人放弃抵押权。

第五章  集体经营性建设用地租赁权抵押

       第三十一条 集体经营性建设用地应当按照以下程序进行集体经营性建设用地租赁权抵押：

        （一）通过出租或转租方式取得集体经营性建设用地需要抵押集体经营性建设用地租赁权的，应当持有属地镇（街）出具的租赁证明文件以及取得集体经营性建设用地所有权人同意抵押的证明文件。如已在原出租合同中明确抵押无需经集体经营性建设用地所有权人同意的，可不提供同意抵押的证明文件，但需告知原出租人。

        （二）应由三方当事人（集体经营性建设用地所有权人、承租人和债权人）持抵押合同与主债权合同等必要材料，共同向区不动产登记机构申请办理集体经营性建设用地租赁权抵押注记。

       抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。

        （三）区不动产登记机构进行集体经营性建设用地租赁权抵押注记。

       集体经营性建设用地租赁权抵押权不以不动产登记机构的注记为生效要件。

       第三十二条 集体经营性建设用地租赁权抵押双方应当在抵押合同签订后15日内持以下材料向区不动产登记机构申请办理租赁权抵押注记：

        （一）申请表；

        （二）身份证明文件；

        （三）主合同和抵押合同；

        （四）出租合同；

        （五）转租合同；

       （六）属地镇（街）出具的租赁证明文件。

       第三十三条 有下列情形之一的，当事人可以持集体经营性建设用地租赁权抵押注销的必要材料，向区不动产登记机构申请租赁权抵押权注销注记：

        （一）主债权消灭；

        （二）身份证明文件；

        （三）抵押权已经实现；

        （四）抵押权人放弃抵押权。

第六章  地价、土地收益管理

       第三十四条 集体经营性建设用地使用权出让的起始价不得低于广州市集体建设用地基准地价成果所明确的本区相应地段相同用途的集体工业用地区片、集体商业服务业用地区片基准地价的70％。

       第三十五条 集体经营性建设用地所有权人出让、出租集体经营性建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体经营性土地所有权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理，村集体经济组织应按《广州市人民政府关于规范农村集体经济组织管理的若干意见》（穗府〔2014〕34号）中集体资产经营管理的重大事项决策程序明确一定缴存比例并存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的支出，不得挪作他用。

       第三十六条 集体经营性建设用地有偿使用收益，按照优先用于发展壮大集体经济的原则，由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当向集体经济组织的成员公开。

       按法定程序决定的收益使用方案，应向属地镇（街）报备。

第七章  其他

       第三十七条 入市后的集体经营性建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的集体建设用地使用权及房屋所有权（工业物业产权、商业物业产权、物流仓储物业产权）产权分割及分割转让参照《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字﹝2019﹞3号）和《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（粤自然资规字﹝2017﹞65号）的规定执行。

       第三十八条 集体经营性建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设（包含公寓、小产权房、租赁住房等），不按照批准的用途使用集体经营性建设用地的，应当按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。

       第三十九条 违反本办法第十条规定的，区不动产登记机构不得为其办理产权相关登记、注记手续。

       第四十条 集体经营性建设用地使用权人应在签订出让合同时同步签订开发利用监管协议，属地镇（街）负责辖区范围内集体经营性建设用地的供后监管工作，包括统筹协调区相关职能单位按工作职责及开发利用监管协议约定实施监管。

据悉，该办法自发布之日起试行，有效期为3年，废止日期为2024年12月13日。