起点琶洲 一个旧改样本如何激活城市活力？

时至今日，城市更新已逐渐成为推动房地产行业向前发展的关键。

当城市高速发展期走远，我们今天感受到的是城市空间、土地资源日益紧张，以及地方历史街区特色文化的逐渐消失。

城市的衰老已悄然来临，存量土地的改造与提升变得愈来愈重要。而城市更新，联结着城市未来发展的主要方向，也牵动着地产下半场的走向。

在千年商都、改革开放桥头堡广州，随着城市化水平不断提高，城市更新也迫在眉睫。

一直以来，广州有多达300多条密集布满“握手楼”的城中村，面积相当于整个新加坡。这一原本自由生长的形态，也因存量土地及人口承载的难题而愈发显得与城市发展格格不入。

要改造，要更新，但政府和开发商如何参与其中？如何做好数据摸查？如何策划编制报审改造方案？如何测算研判成本与收益？如何确保提升村民收益？如何做好新旧交融……这是21世纪初摆在广州乃至全国各大城市面前的若干棘手难题。

琶洲村，作为广州旧改范本，可以从中借鉴经验、学习心得。

2008年亚运前夕，在广东省委、省政府关于“三旧”改造的统一部署下，琶洲村城中村改造项目成为广州市委、市政府确定的必须在2010年亚运会前清拆完毕的九条城中村之一。

彼时，位于珠江南岸的琶洲村是广州最大的城中村之一，改造范围约76万平方米，涉及村民超过2500户，是全国首个由开发商主导的迄今最大规模的城中村改造项目。

改造前的琶洲村城乡二元结构反差强烈，村外是著名地标建筑国际会展中心，村内则到处是“握手楼”，典型的脏乱差、安全隐患极大。

2009年10月，保利地产摘牌琶洲村，2010年3月进驻，开始动迁；随后半年左右，签约率已达99%，整村基本拆平，同时回迁房奠基开工。

2014年12月，村民回迁并集中交付6000多套回迁房，保利实际上仅用4年时间便完成琶洲村改造。

随着一步步更新，改造后的琶洲村摇身一变为“广州CBD金三角”，大大提升了片区形象和区域配套，成为广州会展经济圈的最靓丽名片。

同时，琶洲村旧改促进了琶洲的产业结构的调整和转型升级，将过去的落后产业升级成高端化、集群化、国际化产业，引入了金融、科技、电子商务等现代服务业，推动制造业高端化发展，实现多元赋能。改造后，琶洲成为海珠区GDP的重要贡献区域之一。

更为重要的是，这套以“规模最大、清拆速度快、改造过程和谐、社会效应良好、满意度最高”特点的琶洲模式，成为广州乃至全国旧改的成功样本，充分发挥和激活了市场活力，开启了城中村拆迁改造的“新常态”。

据悉，琶洲每年要接待全国各地300多个考察团，了解和学习琶洲村改造的经验。

以琶洲村作为起点，保利后续参与开发了天河冼村、天河小新塘、黄埔鱼珠等多个旧改项目。

截至目前，保利在广州已摘牌旧村改造项目分别为冼村、大塱村、小新塘、中新村、亭角村、三东村、红卫村共7个，同时还与村合作项目近40个，用地协议改造面积超1万亩，预计改造面积超1500万平方米。

虽如今有不少后来者、过江龙纷纷抢入广州旧改，但在旧改这个江湖上，保利无疑是巨头一般举足轻重的存在。