解局 | 再获90亿旧改 恒大联手中海万科旧将加码广州

庙头旧时叫做古斗，又名永泰。

这里是《广州记》里的古兜村，“自此出海，溟渺无际”；这里是唐代刘禹锡笔下“连天浪静长鲸息”的海舶旅洋地；这里是有着近两千年历史的古老村落，是海上丝绸之路的始发港。

一条古村，承载几多故事。

12月4日，庙头村旧村改造项目正式公开招商。据悉，该村在册总人口为3730人，改造范围的总用地面积约为184.236公顷（建新范围面积78.12公顷），全部为集体建设用地。

上述旧村改造项目的拆迁安置总投资额约90亿人民币。

有消息显示，恒大早已与庙头村接触，此次恒大将联手同创盛悦共同参与上述旧改项目。

事实上，自广州起家的恒大，早年并未涉足当地的城市更新业务，直至2020年，才接连拿下了增城、南沙、黄埔等项目，显然，许家印也想在广州城市更新浪潮中分的一杯羹。

但在这场浪潮中，广州地区的存量市场竞争不断升级，除了保利、富力等本地龙头，更有升龙、龙湖等房企加码，“新人”恒大，无疑将面临更大的竞争。其与庙头村的故事，又该如何发展？

90亿入局庙头村旧改

当中国城市进入存量时代，城市更新成为规划主要的领域，在政府让利，政策倾斜的情况下，无论是巨头，还是中小房企，都想来分一杯羹。

12月4日，广州公共资源交易中心正式发布黄埔区穗东街庙头村旧村改造项目公开引入合作企业公告。

据悉，庙头社区位于黄埔区珠江沿岸，东临南湾社区、夏园社区，北至龙头山森林公园，西至广州绕城高速，村域范围总用地为502.80公顷，共14个经济合作社。根据规划指标，项目拟建新范围用地面积78.12公顷，总建筑面积184.236万平方米；村复建安置建筑面积93.289万平方米，改造范围内共有户籍人口3730人。

“黄埔庙头村项目的地理位置是非常好的，项目在更新之后有比较显著的区位效应“，有分析人士告诉观点地产新媒体，庙头村珠江穿流而过，107国道横贯其中，还有广州东二环、沿江高速及正在建设的疏港大道、地铁13号线等，交通十分便利。

但上述项目对合作企业亦提出了较高的要求。

招商公告明确，庙头村要求合作企业须为香港上市公司；2019年审计报告总资产不低于人民币30亿元；2019年的操盘金额及操盘面积，位列中国房地产企业的前10强。并且，项目接受联合体投标，但联合体成员不得超过2个。

分析人士提到：“（庙头村旧改项目）基本确定是恒大了。恒大之前和庙头村接触过，在这次的招商文件中，它完全符合香港上市企业、总资产不低于30亿等条件”。

事实上，庙头村的旧改从2018年正式启动，同年7月，庙头社区旧村全面改造意愿表决通过，同意率高达98.7%；随后，在去年的3月5日，庙头社区股东代表与高新区集团、乙丰公司、同创盛悦公司签订旧村改造项目前期服务协议。

而恒大的身影则于今年10月初次显现。彼时，庙头村旧改城市展厅举行开工仪式，从现场布展看，恒大的海报、展板随处可见，当时，不少媒体就提到，恒大或将成为庙头村的旧改合作企业。

最新的消息显示，此次恒大将联手同创共同参与上述旧改项目。

据悉，同创盛悦为同创集团的全资子公司，后者由万科、中海的一批旧将创立。同创集团此前曾与合景泰富联手参与深圳南山区汉唐街城市更新项目、深圳盐田协和电厂城市更新项目，并独自操盘位于深圳龙华的广西工业区旧改项目。

旧改项目存在体量大、前期投入大、周期长的特点，对恒大而言，拉来同创集团共同参与庙头村旧改，一方面能够借助同创的经验，另一方面能够共担风险，这种“搭伙”的模式无疑是个不错的方式。

广州旧改赛道

恒大集团在1998年初次布局广州。当时，名不见经传的许家印以1.34亿元的价格拿下海珠区南洲路的农药厂地块，楼面价686元/平方米。

随后，恒大的第一个住宅项目——金碧花园由此面世，售价仅为2500元/平方米。由于售价低于同期竞品价格，金碧花园成为了当时海珠区销量最高的楼盘之一。在此之后，恒大和许家印的名字进入人们的视野。

可以说农药厂地块成就了许家印，但今天的许家印有了更大的野心。

据悉，今年以来，恒大接连发力广州旧改。5月30日，经过村民公开程序的表决，恒大集成为广州增城迳吓村第二、三、四、六经济合作社旧村城市更新项目正式合作企业。

随后，7月4日，恒大获广州南沙大岗镇龙古村村民表决通过，成为该村更新改造项目正式合作企业；10月21日，广州市南沙区大岗镇鸭利村村民委员会举行公开引入合作企业的竞选及成员代表表决会议，通过恒大为鸭利村旧改项目的合作企业，投资预算约19.47亿元。

而此次拿下的黄埔区庙头街旧改项目，成为恒大在广州的第四个旧改项目。

事实上，由于传统招拍挂拿地难度的日益高企，加码城市更新，成为房企加大土储的重要一环，而广州作为大湾区的“旧改重地”，无疑也是恒大的布局重点。

恒大集团总裁夏海钧在2020年中期业绩会上就曾提到，“随着房地产增量市场迎来天花板，房企需要挖掘存量市场寻找新的业绩增长点，其中城市更新将成为未来发展的必争之地。”

据介绍，截止今年中期，恒大已布局104个城市更新项目，绝大部分位于大湾区：其中深圳有55个，大湾区除深圳外有12个；还有太原11个、石家庄4、昆明3个、贵州3个、郑州2个。

相对来说，旧改项目的拿地成本要比招拍挂低，但正是基于此，近两年随着广州旧改全面爆发，一批外来房企纷纷借道旧改布局广州。

恒大虽然作为广州本土的企业，但在却鲜少布局当地的旧改项目，因此，面对激烈的竞争，如何掘金也成为市场关注的重点。

与此同时，此次拿下的庙头村旧改项目位于广州黄埔区，黄埔区此前推出了“城市更新10条”政策后，形成了“快拆快批快建”的黄埔旧改模式，这种快模式无疑会倒逼开发商们旧改速度不断加快，这对任何一家企业而言，都是有难度的。

分析人士同意上述观点：“恒大是初次布局黄埔的旧改，能不能适应这种模式，也很难说。”

回归到项目本身，庙头旧村改造涉及的用地权属也比较复杂，其中庙头区域内与黄埔化工厂、东风化工厂、波罗庙船厂、火电生活区等国有用地混杂交错，改造无疑也具有一定挑战性。