龙湖羊城破冰 签约永岗社区背后的湾区旧改小道

随着一线城市土地资源的日渐，旧村改造成为了房企补充土地储备的重要方式。

近日，广州城中村旧改再度迎来一枚“新兵”——龙湖集团。

消息显示，11月28日，广州黄埔区永岗社区北片区旧村改造项目正式破土动工，这也是龙湖自2014年进军广州以来，首个浮出水面的城市更新项目。

事实上，随着房地产市场从增量时代向存量时代过渡，借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识。龙湖拿下黄埔永岗社区旧改项目，无疑能够扩充其在湾区的粮仓，提高在广州的市场占有率。

但龙湖集团在大湾区城市更新方面的经验相对较少，在广州旧改市场更是从未露面，其与永岗社区的故事，又将如何发展？

签约黄埔永岗社区

据获悉，11月28日，广州黄埔区永和街永岗社区旧村改造签约暨拆迁启动仪式在村委会广场正式拉开序幕。

永岗社区原属增城市新塘镇，2005年8月，划归为萝岗区。2007年12月正式实行“村改居”，原永岗村改为永岗社区。

此次启动拆迁的是北片区下辖雅瑶、永茂、罗冚、宋屋、树吓、田心、吓围、井一、井二、井三10个经济社，改造拆旧建新范围约122公顷（1791亩），现状建筑面积约92万平方米。

“永岗社区算是黄埔区比较大的旧村了，但发展程度不算高，周边都是大大小小的工业厂房、小作坊。”有熟悉广州旧改的分析人士提到，永岗社区的改造还是比较迫切的。

事实上，最早接触永岗社区旧改项目的并非龙湖集团。

过往报道显示，2019年2月28日，永岗社区与知识城集团举行旧村全面改造合作框架协议签约仪式，这是该年继高新区集团携手中鼎集团签约永和新庄社区旧改之后，永和第二个旧改项目。

根据彼时规划，永岗社区村域面积约4.5平方公里（约450万平方米），下辖井一、井二、井三、横东、横南、横北、树吓、吓围、宋屋、田心、雅瑶、罗冚、永茂13个居民小组，辖区内现有户籍人口约3328人，外来流动人口约8000人。

对比来看，此次龙湖拿下的旧改项目下辖10个经济社与上述项目部分重合，根据最新规划，这10个经济社统称为永岗社区北片区，也叫做永岗（井一等十社）旧村项目。

剩下3个经济社共同组成永岗（横东等三社），于今年六月，永岗（横东等三社）公示了拆迁补偿，但并未公示中标企业与其余的规划。

对此，分析人士提到，黄埔区旧改政策是全市最灵活的，出现大的变动并不新奇，不排除知识城集团继续参与横东等三社的旧改，另外十个经济社改由龙湖参与，当然也不排除知识城集团完全退出了永岗项目。

世联行广州大区副总经理林家星对上述观点表示认同：“通常，同一条村有好几个经济合作社的，会出现不同经济合作社与不同主体签约的情况，因为整村改造是比较难谈的，所以有一些会按合作社去谈。”

无论是整村旧改还是单个合作社合作，对龙湖集团而言，永岗社区划片招标，无疑为其布局湾区旧改提供了“入场券”。

与此同时，旧改项目存在体量大、前期投入大、周期长的特点，划片之后永岗社区体量也因此被分割，对“新兵”龙湖来说，或许风险会更小一些。

龙湖湾区旧改破冰

“龙湖非常看好未来大湾区的发展，接下来会从产业、有特色的经济、旧改等领域，持续深耕大湾区。”2019年，龙湖集团副总裁胡若翔曾如是提到。

事实上，龙湖集团于2013年第一次进入广东，当年12月30日以10.46亿底价竞得顺德大良街道德胜河北岸N-08号商住地块。该地块虽原属顺德新城德胜河北岸“三旧”改造地块，但也是完成拆迁等步骤释放出市场的熟地。

于2014年11月，龙湖再度借道旧改熟地，斥资37.8亿元竞得天河区华美牛奶厂两宗土地，首入广州。

直至2016年通过获得深圳龙华龙津服装厂旧改项目，龙湖才拿下大湾区第一个旧村改造项目，该项目目前定名为龙湖·春江天玺。

“小学生”龙湖在接下来几年时间鲜少在湾区旧改市场露面，直到2019年，该公司再度将目光看向了这一块“蛋糕”。

去年11月，龙湖集团宣布与正势控股集团签订战略合作协议。根据协议，双方将建立长期战略关系，围绕大湾区核心城市的城市更新业务进行合作。

正势集团则与中鼎集团颇有渊源，后者在羊城耕耘多年，持有广州多个旧改项目。显然，缺乏经验的龙湖打算搭一搭“顺风车”

2020年，龙湖在湾区的旧改有了实质性进展，先后拿下深圳光明区高博印刷厂城市更新项目、东莞南城街道胜和社区蚝岗片旧改前期服务商、江门市白沙街水南凤潮里、古巷里旧村改造项目、珠海市金湾区榄坑村城市更新项目等。

连续落子深圳、东莞、江门、珠海，对龙湖而言，加码城市更新，成为提速湾区布局的重要一环，而广州作为湾区的“旧改重地”，无疑也是必争之地。

但初入广州旧改市场的龙湖，为何选择了黄埔永岗社区？

分析人士认为，永岗社区地理位置比较好，目前黄埔有轨电车1号线已经开通，而且在城市建设规划当中，黄埔区的配套不断完善。

据悉，今年6月，广州科学城提升规划深化设计成果通过，拟扩容至约144.65平方公里，而长岭居就被纳入其中，除此之外，位于长岭居的敏捷科技创新综合体也已动工。

除了交通、配套等因素外，事实上，今年公布的黄埔66条村改造计划当中，永岗位列其中，是政府重点推进的城市更新项目。

此外，自从黄埔区发布了《广州市黄埔区 广州开发区关于加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》后，不少开发商相继进入黄埔，而黄埔旧改的“快拆快批快建”模式，也为开发商省去了大量的审批流程与成本。

作为市场“新兵”，龙湖选择永岗社区作为试炼场，无疑能够通过这种“三快”模式，逐渐适应广州旧改的节奏。

但不可否认的是，龙湖集团在大湾区内城市更新方面经验相对较少，与此同时，黄埔区推出“城市更新10条”政策，也倒逼开发商们旧改速度不断加快，这对任何一家企业而言，都是有难度的。