楼市调查 | 万科退出广州葵蓬村旧改 一份配套成本核算文件的算术题

在一派热火朝天的广州旧改大潮中，从已经拿到手的项目中退出，这样的情况可以说非常罕见。

而最近，广州万科就上演了这样一出主动退出旧改项目的戏码。

1月20日，广州荔湾葵蓬经济联社在其微信公众号宣布称，广州万科及其关联企业将不再参与该联社旧村改造项目公开引入合作企业的竞投。

据悉，葵蓬村位于广州荔湾花地河西侧，占地约1.75平方公里，村户籍人口4500人，常住人口约1.5万人。2018年6月29日，葵蓬经济联社通过多轮筛选，经股东代表表决后，选择了广州万科企业有限公司作为联社旧村改造项目的合作意向企业，并签订合作意向协议书。

葵蓬村两年“寂寞”进退

对于万科退出的原因，公众号上也写得很清楚：2020年9月23日，广州市规划和自然资源局发布了旧村改造新政策，广州万科根据最新政策测算，认为本项目无法平衡复建与融资的成本。

换而言之，万科觉得这个项目按广州最新的成本核算，会亏本。

于是，不愿做亏本买卖的万科，明确表示退出公开引入合作企业的竞投，不再参与葵蓬后续的改造工作。

至于万科已经投入的资本，则由未来新接手的房企依法依规按程序支付给广州万科。

事实上，有消息称，已经有不少知名房企在接触该旧改项目了。显然，在广州，旧改依然是众多房企心中的香饽饽。

从2018年签约获得到退出，广州万科用两年时间在葵蓬村玩了个“寂寞”。

2018年6月29日，经葵蓬联社股东代表表决，同意广州万科企业有限公司成为葵蓬旧村改造意向合作企业，开展前期工作。

2018年10月，正式启动旧村基础数据调查工作，历时4个月，基础数据调查工作基本完成。

今年9月14日，葵蓬旧村更新改造项目基础数据调查成果已经荔湾区城市更新工作领导小组会议审议通过；9月30日，葵蓬联社旧村改造合作企业招商文件经荔湾区城市更新工作领导小组会议审议通过。

10月2日，荔湾区葵蓬村发布基础数据成果正式公示，将用于片区策划方案、项目实施方案编制工作。

旧改新政与成本估算

一个疑问是，为什么9月23日广州市规划和自然资源局发布了旧村改造新政策会对广州万科的旧改项目造成如此巨大的影响。

据查询公开资料显示，9月23日，广州市住房和城乡建设局在政府官网上发布了这样一则通知：

“为完善《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13 号），规范城中村全面改造涉及到的大型市政配套设施及公共服务设施成本的编制和审核工作，我局编制了《广州市城中村全面改造大型市政配套设施及公共服务设施专项评估成本估算编制指引》，现印发给你们，请认真组织实施。”

从长长的文件题目就可以看出，这份16页的文件主要就是为广州旧改项目中的大型市政配套设施及公共服务设施部分的成本估算制定价格的。

据了解，广州旧改涉及的改造成本，如土地成本、拆迁成本、安置成本、复建建筑成本等等，从2015年至2019年，几乎每年都有如《广州市旧村庄更新实施办法》这样的文件进行了规范或指引。

比如，对于复建部分的建筑费用，在2018年的旧村庄改造成本核算办法中就写明，6层及以下住宅费用为3046元/平方米，7层及以上总高度100米以下住宅费用为4157元/平方米，超过120米费用则为4268元/平方米，总高度160米以上住宅费用为4960平方米。

办公楼6层及以下费用为3620元/平方米，高度在100-300米之间为7525元/平方米，商场则全部按照5160元/平方米计算。

而对于市政基础建设费用，这份文件则表示可选择按实际工程量计算或6亿元/平方公里计算。

2019年刊发的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》则将重点放在了住宅复建总量的核定方法、住宅临迁费用、房屋拆运费用、搬家补偿费等针对旧改原居民的拆迁补偿费用上。

而今年9月23日出台的文件涉及的大型市政配套设施及公共服务设施费用，可以说是全新的内容，但对于开发商而言，这或许意味着更多的支出出现了。

毕竟就葵蓬村而言，项目占地约1.75平方公里，可以想象开发商要做多少公共服务设施及大型市政配套。

以旧改项目比较容易涉及的公共服务设施为例，在9月的新政中，几乎都给予了成本估算指标价格。

比如，幼儿园成本为2333元/平方米，教学楼成本为2928元/平方米，垃圾收集站为4088元/平方米，变电站为3293元/平方米。

其他还有如消防站、派出所、医疗卫生设施、街道办事处、福利院、养老院等。

至于市政配套部分，从道路、照明、污水处理、通信工程、电力等方方面面也都给予了详细的要求和成本估算指导，涉及17项之多。

而这些还只是通常所发生的项目内容，文件表示，实际工程不限于本表的项目内容。

有了这么明细的指引，开发商想降低成本显然有不小的难度，于是一向标榜绝不“偷工减料”的万科，在突然多出了支出之后算不过账选择退出，似乎也变得可以理解。