疫情对房地产行业有何影响？

这个春节全国人民基本上都是闷在家里度过的，老百姓基本上都是一边关注着每日疫情的变化一边去超市采购回头在家做饭，往年饭店、商场、景区等热闹不再。住宿和餐饮业、旅游业、交通运输业、商业、养殖业等与疫情直接相关的行业面临了前所未有的困难，为此，各地紧急响应、陆续出台了一些有针对性的政策，北京、上海、广东、苏州等地陆续出台了金融、财政等政策保持经济稳定。

　　一些与疫情非直接相关的行业在未来一段时间影响也将逐渐显现，其中逻辑在于，短期直接相关的行业会表现为盈利下降，从业人员工资也会随之下降，在市场经济下，一个人的支出就是另一个人的收入，其他非直接相关行业也会最终受到不同程度的影响，因而短期尽快给直接行业输血和提供必要支持是重要和必须的。

　　在非直接影响行业中，大家最为关心的也是绕不开的莫过于房地产行业了，不仅是因为房地产行业当前在国民经济中所占比例较高，更是因为房地产行业上下游产业也较多。由于直接相关行业的居民收入水平出现下降但房贷支出并未下降，由此确实可能出现“断供”现象的发生，从而造成违约，进而影响到金融市场的稳定。为此，近期央行与财政部等五部门紧急联合印发了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，其中明确：“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要求金融机构在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，疫情期间因不便还款发生逾期的，不纳入征信失信记录。”

　　该政策的出台无论是对合理保护受疫情影响的居民财产安全，还是对金融市场稳定而言无疑均是及时的好消息，在充分尊重契约精神的同时有助于全社会共同渡过疫情之难关，正所谓“疫情无情人有情”。

　　下一步，可将视角进一步拓宽，上升至整个国民经济角度看待这一问题。2003年以来房地产行业的持续景气让每次房地产调控均成了购房的绝佳时机，即使是2017年以来各地出台了前所未有的“超强调控”，房地产行业在2018和2019年仍然表现得韧性十足，2019年全国房地产开发投资仍达132194亿元，比上年增长9.9%。从商品房销售上看，2017～2019年销售面积分别为16.9亿平方米、17.2亿平方米和17.2亿平方米。每年至少可解决4000万人以上的居住问题，而2017年和2018年我国城镇化率分别提升1.17%和1.06%，对应新增城镇常住人口分别为2049万人和1723万人，新增销售房屋可供居住人数大幅高于城镇新增常住人口数量。

　　房地产行业如此强的韧性短期虽可对稳定经济增速有重要作用，但对中长期而言却反作用更大，具体表现在以下四个方面。一是人口结构的变化使城镇化率增速有所放缓，而高达89亿平方米的房地产施工面积使年度17亿平方米的高销售面积不可持续;二是房地产超强韧性使上游大宗商品价格持续高位，这不利于我国进一步扩大进口规模;三是近年来房地产价格的高位导致各种要素成本持续提升，对我国可贸易部门利润形成了实质性的挤占，不利于经济结构的调整;四是居民部门近年来杠杆率一直高于居民可支配收入增速，不仅挤占了部分居民消费，更增加了金融系统的风险。

　　因而，保持房地产行业平稳降温、打破居民对房地产行业“只涨不跌”的固有信仰就成了当前我国经济结构调整破局的重要一步，这一步的走稳不仅可减轻整个经济的租金，让可贸易部门能轻装上阵，更能引导居民和企业投资向股权投资领域转换，以股权投资促经济顺利转型。

　　当然，由于房地产行业本身的体量较大，这一转型过程势必难度重重，也非一蹴而就。短期而言，一些房企延迟开工会拉低今年房地产行业投资规模，疫情直接相关行业居民收入下降则会影响今年商品房销售面积和金额，全年房地产相关数据大概率会出现下降;中期而言，一些小型房企本身抗风险能力就弱再受疫情影响加快退出市场对行业发展并非坏事，而对大型房地产企业给予必要的信贷支持、促进其兼并重组增加行业集中度、引导大型房企从重视销售转为重视物业服务和产品品质对整个行业高质量发展同样重要;长期而言，随着房地产行业的平稳降温，让房地产的投资收益率逐步下降至市场平均收益之下，改变居民对房地产的固有观念、增加居民在其他资产上的配置水平，让“房住不炒”理念更深入人心，以此引导居民部门杠杆率保持平稳、整个经济地租水平下降是最终目标。

　　综上，住宿和餐饮业、旅游业等疫情直接相关行业已出现不同程度的困难，各地也紧急启动了金融、财政等救助措施，但由于一个人的支出就是另一个人的收入，未来一些非直接相关行业预计也将受到不同程度影响，这其中房地产行业更加受到关注。为此，五部委已紧急发出通知允许金融机构灵活调整房屋按揭还款期限，未来更应合理控制房地产行业降温节奏，必要时给予一定金融支持，保证房地产行业平稳降温，以此促进整体经济结构平稳转型。