10城住宅潜在库存去化周期为17个月，预计明年仍将供大于求

供求关系是决定房地产价格短周期波动的关键因素之一，通常来说，在仅考虑供求关系的情况下，当住宅供应量小于需求量时，房价易涨难跌；当住宅供应量大于未来需求量时，房价易跌难涨。供应量的代理指标为剔除配建和自持面积的商品住宅新开工面积，需求量则为商品住宅销售面积。

  本报告设定住宅的供给量为达到预售条件的商品住宅，通过新开工面积进行后推是最直接的测算方式。本报告根据城市情况设定新开工至预售的时间为3个季度（2、3或4个季度实际差异不大），即当前的商品住宅供应量为3个季度前的新开工面积。

  衡量城市库存的口径为新开工后未销售的商品住宅，相比可售库存来说，还包含了新开工后未达到预售标准的库存，能够更全面的衡量一个城市商品住宅的潜在供应量。若无特别说明，本报告中所指的商品住宅新开工面积均剔除配建保障房部分；本报告所指新开工面积和销售面积均为12个月移动平均面积。

一、10城商品住宅供求比与潜在库存

  1、供求比 

  确定了供给量和需求量后，我们可以计算10个城市商品住宅的供求比：

  供求比 = 供给量/需求量 = 9个月前移动平均新开工面积/当月移动平均销售面积

  供求比越小，说明商品住宅需求量超过供给量越多，供小于求，当前住宅市场更可能处于繁荣阶段；供求比越大，说明商品住宅供给量超过需求量越多，供大于求，当前住宅市场更可能处于降温阶段。

  2019年10月，10城商品住宅供求比为1.02，环比上升0.6%，同比上升7.4%，供略大于求。假设销售面积保持10月份的水平不变（目前10城销售面积趋势整体仍是平稳的，短期内虽不会完全相同，但也难以发生很大的变化），根据新开工面积后推可以预测未来供求比将在11月份达到最大值1.04，随后缓慢下行，并于2020年5月达到1.00的水平，即刚好保持供求平衡，供给压力将小于全国整体水平。

  数据来源：各地统计局、易居研究院

  2、库存及去化周期

  理想的库存计算方式为：历史所有的累计新开工面积减去所有的累计销售面积，但由于数据限制，我们只能使用2012年以来的数据，因此就需要进行测算：

  （1）首先使用2012年后的累积新开工面积减去累计销售面积，但由于2012年后的销售面积中有部分面积是在2012年之前开工的，我们需要把多减的这部分销售面积重新加回。

  （2）需要加回的销售面积为：1）按照本报告中新开工至预售的预计时间，需要将2012年预售面积加回。2）除了预售面积以外，还需要将在2012年前开工但在2012年后进行现售的面积加回。（3）部分城市库存仍然需要调整，例如，湖州的新开工未售库存小于最近6个月的扣除自持的新开工面积，这些城市库存是被明显低估的，我们需要参考其可售库存数据进行调整。

  需要说明的是，由于数据限制，2012之前的库存并没有完全统计进去，因此库存仍可能是有所低估的。

  2019年10月，10城商品住宅潜在库存为25398万平方米，假设未来3个季度销售量保持10月份的销售水平不变，则去化周期为17.3个月。

数据来源：各地统计局、国家统计局、易居研究院

  展望未来，10城商品住宅新开工面积同比增速已经于2019年8月转负，销售面积同比增速即将转负并已经处于震荡下行趋势，但下行速度目前慢于新开工面积同比。因此，虽然目前整体库存水平不高，但除非未来开工需求强烈或者市场快速降温导致销售面积超预期下滑，否则商品住宅库存和去化周期难以大幅上行，仍可能保持在相对低位。

数据来源：各地统计局、易居研究院

  2019年10月，三亚、天津、南京、苏州、郑州、湖州、杭州、重庆、无锡和上海的新开工未售库存去化周期分别为44.1、39.8、22.2、21.2、20.2、13.8、13.6、11.2、11.1和10.4个月。三亚的商品住宅去化周期最长，但库存面积为10城中最低，主要原因是其销售量很小。天津去化周期很长，同时库存量也很大，因此目前天津的房地产市场非常的萎靡。上海的去化周期最小，不存在很大的库存去化压力。

 数据来源：各地统计局、国家统计局、易居研究院

二、案例：天津

  我们将潜在库存的去化周期与国家统计局公布的70城口径房价以及中国城市二手房指数网站的二手房价同比涨幅进行了比较，两者具有较好的对应关系。

  2019年上半年天津新开工面积下降较明显，但下半年又有所增加；由于楼市较为低迷，其销售面积短期内也难以明显增长，因此未来几个月天津的库存及去化情况难以明显改善，其楼市或仍将保持较低迷状态。

  数据来源：天津统计局、国家统计局、中国城市二手房指数网、易居研究院

  除了去化周期，我们还需要结合商品住宅供求比来对未来进行判断。供求比与房价的关系和去化周期类似，属于负相关关系。总体上来看，天津商品住宅供求比在未来3个季度是呈震荡下行的趋势，但比值仍处于1以上，即供大于求，属于边际改善。因此，仅从供需关系来看，预计天津住房市场低迷状态会略有好转，但仍难改颓势，未来3个季度天津房价或仍将保持下跌状态。

数据来源：无锡统计局、中国城市二手房指数网、易居研究院

三、结论与趋势

 供求比方面，具体到城市，预计明年上半年，南京和郑州供求比将存在上行的压力，并且处于供大于求的状态；杭州、天津和湖州虽然供求比预计不会继续上行，但也将处于供大于求的状态，房价可能有一定的回调压力。

库存及去化周期方面，本轮房地产周期去库存后，10城库存和去化周期基本保持稳定并未回升，不存在较大的去化压力，虽然目前10城整体库存水平不高，因此，除非未来3个季度这些城市开工需求强烈或者市场快速降温导致销售面积超预期下滑，否则商品住宅库存和去化周期难以快速上行，仍可能保持在相对低位。