“银十”备货逾6000套！天河、白云、番禺 “逆市反弹”

由于8月供应放缓，导致广州9月一手楼市成交表现平淡，未能出现“金九行情”，但9月中旬起新批供应大幅增加，全月累计新增供应逾6000套单位，国庆及后“抢客大战”一触即发。

  本月二手成交量呈现回升态势，同时出现近3年同期“唯一一次”9月成交优于8月的“特殊现象”，说明随着部分业主报价趋于合理，加上部分二手房源具备近地铁、近市中心等优势，买家“理性回归”。

  根据监控显示，9月广州网签一手住宅成交量为6523宗，环比下跌11%。年内仅次于2月为第二成交低位。

  造成九月成交回调的原因：

  一、8月供应创春节后新低，导致9月大部分时间成交表现不佳。

  二、9月中上旬以各区高端盘推货为主，货量相对较少成交体量不及郊区大盘，对整体市场拉动作用不足。

  三、包括亚运城、湖山国际、中交蓝色海湾在内的跑量大盘均选择9月中下旬甚至国庆前夕才推货，由于网签存在延后性，因此未能反映在9月数据上。

  值得一提的是，9月虽然成交表现平平，但新批供应表现强劲，累计有6195套单位供应，环比增加20%，9月下旬起一手市场“弹药充足”，由此说明广州的年末“销售大战”才刚刚掀起帷幕。

  天河、白云、番禺 “逆市反弹”

  本月新增供应“可圈可点”的区域包括天河、白云、番禺及增城。其中自牛奶厂四盘销售清尾后进入“缺货模式”的天河本月新增651套单位，环比增超4倍。在货量充足的环境下，买家积极入市，拉动天河一手成交261宗，逆市增加20%。

  此外，近年市中心供地重点区白云本月新批332套单位，环比增加1.4倍，全新盘天健云山府投入市场，此外合景朗云、保利阅云台、华润置地·润府等项目亦将在十一前后入市，白云将迎来一手供应高峰期；得益于充足供应量，本月白云成交307宗，环比增加34%。

  外围区中，番禺大盘亚运城一次性获批600套单位，全新组团“天韵”将于国庆前夕投入市场，预计将吸纳大盘刚需买家关注。

  此外，下半年表现低调的增城，本月获批超2000套新单位，其中新盘多集中在朱村、石滩、永和，预计上述板块在九、十月中将成为“东大仓”的主战场。

  库存状况：成交放缓+供应大幅提升

  整体消化周期重上10个月

  由于本月成交放缓，加上新批供应量有明显增加，刺激全市消化周期重上10个月关口。长期处于缺货状态的天河、白云、增城区库存得到补充，消化周期延长，其中增城提升至8.2个月，对比此前6个月以下水平有所改善。

  但需要指出的是，同样备受买家追捧的黄埔区本月新增供应体量依然偏少，消化周期仅5个月，由于知识城大盘早于7月便开始推货，8-9月均未有大量补充，因此市场上出现较明显供不应求情况，预计随着10月大壮名城、品秀星樾等大盘入市，供货环境将有所改善。

2019年9月（1-25日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为3838宗，较8月同期（3643宗）环比上涨5.4%；而本月二手住宅网签均价为27388元/平，环比上月上涨1.3%。

  纵观以往“金九”二手成交情况，2017/2018年9月成交量均出现回落，环比分别下降0.6%、24.1%。相比之下，今年“金九”成交量不降反升，环比涨幅达5.4%，客户入市热情有所升温。

  天河、荔湾表现活跃

  黄埔成交合理回落

  从各区成交情况来看，本月广州大部分区域二手成交量环比上月有所增加。其中，天河、荔湾两区上升幅度相对明显。1-25日分别成交455宗、235宗，环比分别上涨19.4%、35.1%。其中，荔湾成交排名跃升至第八位。

  而番禺、花都两区则凭借刚需价格，优质小区盘源云集等优势，成交排名保持前两位，1-25日分别共成交723宗、639宗；环比分别上涨7.4%、3.7%。

  另外，需要指出的是，本月黄埔区成交不升反降，环比跌幅达13.1%，1-25日仅成交179宗。主要由于主要7、8月份黄埔成交处相对高位水平，部分优质盘源、客源已被快速消化，而后续补给有所不足，导致本月整体市场成交略有回落。

  本月，天河多个板块成交表现活跃，如东圃板块、天河公园板块、后天河北板块等，其成交均价分别为43155元/㎡、58229元/㎡、46919元/㎡。

  另外，需要指出的是，本月番禺成熟社区大盘成交表现活跃，如祈福新村、金山谷花园、亚运城等。其成交均价分别为25497元/㎡、34477元/㎡、23680元/㎡。

  注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25日。

  来源：广州中原研究发展部