重磅！集体土地可直接入市，会影响房价吗？小产权能转正吗？

平地起惊雷！一项重大的土地改革，终于迈出实质性步伐。

8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。

其中，最受关注的是集体经营性建设用地入市的相关内容。这不仅与农民的切身利益相关，作为房地产开发的“弹药”，土地的改革同样会对楼市产生重要影响。

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五大看点

1、清除集体建设用地入市的法律障碍。

删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；

2、明确集体建设用地入市的条件和程序。

对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，在经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

3、改革征地补偿。

改变了以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，按区片综合地价进行补偿。除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价。

4、完善土地征收程序，政府征地前要与被征地农民协商。

把原来的批后公告改为了批前公告，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，必要时组织召开听证会。

5、宅基地方面，地方政府不能强迫征地。

允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出，地方政府不能强迫其退出宅基地。

简而言之可概括为非农建设用地不再“必须国有”，集体工业、商业等经营性建设用地可以市场化变现、农民权益保障更大。

这背后又意味着什么？

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土地供应不再依赖国有建设用地

但小产权依旧无法转正

要知道，目前的土地归属，有两种，一种是农村土地归集体所有，另一种则是城市建设用地归国家所有。

而集体所有的土地此前是无法上市交易的。比如土地最的市中心，仍有大量的城中村，这部分用地，只有通过政府征收或旧改等形式，将集体土地转变为国有土地，才可以流通。

但是，这就带来了一个问题：土地供给不足。

尤其是在广州这样的一线城市，老城区的开发已近饱和，依赖城中村旧改或者政府征地→收储→招拍挂的土地供应，又比较缓慢。

而允许集体土地的入市，意味着农民可以直接卖地，不需要经过政府征收。

因此，集体土地，尤其是地理位置优势明显的市中心集体土地，可以缓解目前土地供应紧张的形式，或许会成为未来房地产商眼中的“香饽饽”，其价值也将大大提升，城市中的农村户口，更是坐享土地红利。

不过，这可不意味着小产权房可以转正。

因为，在《土地管理法》修正中明确提到，“集体经营性建设用地”才能入市。何为“集体经营性建设用地”？也就是具有“工业、商业等经营性用途”的宗地，并不包括住宅用地。

不仅如此，对于小产权之类的违建，还是广州目前的重点打击对象，想要小产权住宅转正，遥遥无期。

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对住宅房价影响不大

或能抑制租金

虽然说此次集体土地入市不包括住宅用地，对住宅市场冲击不会太大，但是，集体土地将为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地，长期来看，或许将对租金控制有所帮助。

张大伟

中原地产首席分析师

整体看，政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步，对全国土地制度的未来加速改革也有巨大的意义，将给广大农村以及城乡接合部地区带来很大影响。

具体而言，此次政策施行后，预计能为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地。要在2020年形成相对好的租赁市场，相关集体建设用地改革必不可少。

邓浩志

房产频道特约评论员 

《土地管理法》涉及的是如何盘活集体用地的问题。旧的法规限制多，而随着社会进步，农村的收入来源发生了巨大变化，已经不是农业为主了，工业、服务业比例越来越高，于是怎样盘活农村建设用地？怎么增加农民收入？怎样推动新产业发展？都在倒逼集体用地的改革。

所以现在允许抵押了，允许转让转租了，要求保护农民利益了等等，但集体用地无论怎么改，也不可能往完全等同国有用地的方向走。政策不可能把政府近一半的收入来源拱手让渡出去，非国有土地是不可能全部享受国有土地的权益的，否则国有土地就不值钱了，国有资产也就流失了……

所以，新修订《土地管理法》和城镇人口关系不大，也不会改变当前楼市格局，大家了解一下就可以了。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监

这有助于一些城市边缘地带土地价值的保有，属于让利给村集体和集体成员。

另外，很多大城市的供地力度不大，当前租赁市场的用地面临很多压力。政策落地将对于一二线城市和部分三四线城市的城中村和城边村影响最大。

崔登科

广州世联行资深市场研究员

集体用地入市的话，应该是有偿的，就是说，这是两个条件，一个是自愿，一个是有偿。所以说成本还是比较高的，短期看应该不会对租金产生什么影响，因为它入市最起码要一年半左右吧。