临近恒大汽车城、保利电商港 万顷沙2宗地下周一出让

8月19日，地处万顷沙九涌的2019NJY-10、11两宗地块即将出让。
  两宗地块总占地面积达23.5万㎡，“一举”带动万顷沙板块成为2019年至今南沙第一大供地（商住地）板块。
  另一方面，随着自贸区利好推进，万顷沙板块近年发生“翻天覆地”的变化，恒大汽车城、保利电商港、物流保税区等众多优质项目积极推进。
  本篇广州中原研究发展部将通过对万顷沙的实地调研，对板块发展特点、市场潜力以及本次出让地块进行多维度分析。

  万顷沙定位
  自贸区七大板块占其二 地块所在为保税港区
  万顷沙镇范围内布局了自贸区中的两大功能区。
  整体靠北侧的为“南沙枢纽区块”，重点围绕18/22号线万顷沙枢纽站，促进粤港澳融合发展，推进广中珠澳城轨、中南莞城轨等项目。
  该片区规划43.8万㎡交通枢纽用地，除地铁外还规划“4城轨4高铁”
  未来将成为大湾区重要“交通咽喉”。

  而本次两宗地块所在的区域定位为“保税港加工制造业区块”。
  重点推进与港澳深度合作，并在电子信息产业培育、科研方面搭建平台。
  “保税港区域”本身规划以产业用地为主，住宅用地仅5宗。

根据规划显示，该片区总规划用地732万㎡，其中商务办公及仓库用地占636万㎡（占87%），居住用地占70万㎡（占10%）。
  假如片区产业建设推进顺利，将形成重要“产业新城”。
  综上所述，广州中原研究发展部认为，交通枢纽优势为整个万顷沙镇规划的“杀手锏”。
  最快2020年年底开通的18/22线将万顷沙与珠江新城、体育西等重点商服区更加紧密地联系。
  未来从万顷沙到天河商务区时间将控制在35-40，将为万顷沙产业、人口集聚带来积极作用。
  对于本次出让地块而言，未来可通过“公交+地铁”的模式通往市区，预计总耗时在1-115左右。
  万顷沙近年出让地回顾
  恒大汽车城地块备受瞩目 商住地挂牌35万㎡

回顾近5年，2015-2018年万顷沙板块主要供应工业用地。

其中备受关注的恒大汽车城地块于2018年4月出让，占地面积达40万㎡。

本次调研期间恒大汽车城厂区正处于建设阶段，距离本次挂牌商住用地约4公里路程。

  2018年起，万顷沙商住用地供应力度明显加大。
  深圳鹏瑞、中铁建各斩获一宗地块，最高出让楼面地价为9626元/㎡（中铁建2018NJY-14地块）
  截至目前该片区已挂牌35万㎡商住地。
  万顷沙发展机遇与风险研判
  机遇点一：18/22号线发力 直接带动人口、产业流入
  无论对于刺激区域产业还是楼市发展角度，地铁18/22号线给万顷沙带来的机遇无疑是最为直接的。
  凭借便利的交通优势，未来万顷沙宜居条件将不断改善。
  预计地铁开通后2-3年城际轨道将陆续落实推进；万顷沙将形成整个大湾区重要的交通、物流枢纽，同时对购房预算相对有限的市区上班族产生吸引力。

  机遇点二：优质产业项目导入 将长期发挥带动作用
  万顷沙目前已吸引多个优质产业项目进驻；
  其中恒大汽车城总投资为1600亿，将形成以整车研发生产、电池研发生产、电机研发生产三大基地。
  假如推进顺利将带动相关上下游产业、物流、人口进入万顷沙。
  此外，本次出让地块周边保利电商港、唯品会保税仓、美的工业园、骏德物流中心已投入使用，区域本身亦具备一定物流、自贸区相关产业发展优势。
  广州中原研究发展部认为，优质产业进驻将对区域“长期发展”起重要作用。

临近恒大汽车城、保利电商港

  机遇点三：在建大桥与龙穴岛、南沙湾接驳 未来来往金洲将更加便利
  调研期间发现，万顷沙镇处于基建全面推进期，除在建18/22号线外，道路拓宽、桥梁建设施工亦“如火如荼”。
  其中对片区以及地块均为重要利好的当属在建的红莲大桥，该大桥全长1.8公里，预计2021年底开通。
  开通之后将连接龙穴岛-南沙湾片区，未来万顷沙通往虎门大桥或去往南沙核心区金洲-蕉门河将更加便利。

目前，从金洲-蕉门河核心区通往万顷沙镇普通公路只有新广路，路况较差、车道窄且周边村庄多，通勤效率较低。
  未来随着新公路网铺设，从万顷沙到金洲可缩短至20。
  未来万顷沙居住、工作人群亦可便利享受金洲核心区优质配套。
  风险点：生活配套落后 区域档次有待提高
  对比金洲-蕉门河、黄阁等板块，万顷沙明显劣势在于生活配套档次偏低。
  尤其地块所在的沙尾村范围，村镇中心布局低端餐饮、农贸市场，未见布局大型超市、购物商场。
  地块周边仍为大片村屋及农田，短期内或难以改变，各项基建项目初步推进，各种施工车辆往来带来噪音、扬尘污染。
  广州中原研究发展部认为，这将影响买家购买万顷沙居住项目的欲望。

2019NJY-10、11踩地报告

  1）万顷沙2019NJY-10基本信息
  2019NJY-10地块总占地面积10.78万㎡，总建筑面积27.67万㎡，总起拍价24.2亿，扣除政府回购人才公寓后，起拍楼面价为9554元/㎡。
  该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最13853元/㎡。
  该地块配建条件较多，除23000㎡政府回购人才公寓外，幼儿园、小学配建计容为15000㎡；此外地块一东北侧需布局集中式商业楼栋，其计容不低于30029㎡。

2）万顷沙2019NJY-11基本信息
  2019NJY-11地块总占地面积12.69万㎡，总建筑面积36.54万㎡，总起拍价33.07亿，扣除政府回购人才公寓后，起拍楼面价为9801元/㎡。
  该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最14212元/㎡。
  该地块限高严格，地块一60-90米，地块二50米。需要配建0.2万㎡公交总站，0.72万㎡综合文化中心以及地块二的集中式商业（计容约7.5万㎡）。

万顷沙板块最近一次出让地为2018年12月。
  当时挂牌的2018NJY-14地块由中铁建以底价9626元/㎡竞得，楼面价与本次挂牌地块相接近。
  2）地块现状
  位置整体靠近西北侧的2019NJY-10地块，现状为绿地，地势平整无明显起伏。未来地块南侧将与红莲大桥临近。

2019NJY-10地块西侧为万新公路；

一路相隔现状为农地，根据区域功能定位图显示，其未来将作为仓储、厂房用途。地块东南侧为红莲大桥，并与2019NJY-11地块相邻。

  位置整体靠近东南侧2019NJY-11地块内部平整；
  东南侧为水道，与水道相隔为保利电商港，地块西南侧地块已推平在建，预计为仓库工厂用途。

  3）地块周边配套情况

  两宗挂牌地块合计布局超10万㎡计容建面的集中式商业、公交总站以及幼儿园小学，未来项目可“自给自足”满足业主生活需求。
  另一方面，地块周边2公里配套相对匮乏，仅村级小卖部、小型农贸市场以及低端餐饮店，档次较低，难以满足业主需求。

从万顷沙板块配套情况来看，其生活配套中心位于在建的18/22号线万顷沙站周边（距地块5公里），超市等配套档次略优于地块周边，此外涵盖两家大型医院、万顷沙中学等。

  4）地块周边楼价情况
  目前万顷沙板块多个一手项目在售，均价在2万元/㎡左右，与本次挂牌地块楼面价转化售价基本持平。
  但对比挂牌地块，目前在售项目距离18/22号线万顷沙站更近，甚至无需公交接驳。

本次挂牌两宗地块总价较高（分别为24、33亿），加上配建条件较多，预计以资金充足、开发经验丰富的房企底价或低溢价拿地的可能性较高。
  5）万顷沙两宗商住地SWOT分析
  广州中原研究发展部认为，未来项目可通过公交接驳18/22号线（预计2020年底开通），1-1.5内覆盖番禺广场、长隆万博、琶洲、珠江新城等重要商务区。
  凭借相对低价、配套完善优势，加上临江一线优势，存在吸引部分市区上班族刚需以及改善型买家的可能性。

但需要理性看待的是，区域周边生活环境欠佳，配套档次以及完善度偏低。

此外，即使未来按规划布局，周边亦以工厂、仓库用地居多，宜居因素并不充分。

再者，该地块由于面积大，拿地金额较高，而配建条件多，亦需要一定建设成本，故即使地块以底价成交，未来住宅产品售价将处于2万/ m²水平。

这一售价或导致部分买家转投金洲、黄阁一二手市场，故市场接受程度尚未明朗。