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湾区枢纽!黄金走廊!广州下一条玉带中轴在这里9月7日,南京铁心桥区域的地块出让,整个过程仅经过3轮竞价,被龙湖地产拿下,楼面地价13993元/平方米,接近底价成交。
这一价格相当于回到了3年前,且和此前出让的邻居地块相比低了近4000元/平方米。
结合近期土地市场流拍率居高不下、成交地块也多以底价出让的情况来看,这或许意味着房地产市场进入了冷却期,地价与房价素来有“面粉“与”面包“之称,二者休戚相关。现在,既然“面粉”的价格重回三年前,那“面包”的价格也能回得去吗?
通过观察近年土地购置均价占商品房销售均价的比重,不难看出地价在房价中的“话语权”越来越大,地价很大程度上直接决定了房价。超过70%的占比似乎在向我们宣示:要看房价走势,直接看地价的涨跌。地价降了,房价也一定会降。
然而,事实真的如此吗?
拿房地产市场的中心“北京”来看,近三年,其平均房价从4.5万涨到6.5万,基本保持一年一万的涨势,虽然管控越来越严格,但房价却似乎并未受到太大的影响,始终坚挺。可见,房价上涨的趋势不是那么容易被改变的。
此外,房子作为一种商品,其价格的高低受供求关系的影响。根据国家统计局公布的数据,2016年,我国商品房销售额11.8万亿,比上一年增长34.8%。2017年,商品房销售额突破13万亿,达到13.37万亿,创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。
有需求就有市场,这样看来,仅仅依靠地价的“努力”很难把房价拉回到三年前的水平。
上海易居地产研究院的数据也验证了这一结论,2018年4-7月,地价同比增幅已连续4个月下跌,而房价同比增幅则连续4个月小幅上涨,到7月份,房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。
虽说影响房价的不完全是地价,但地价下跌确实可以为房价下跌创造较好的条件,或者说房价上涨的空间相对会减少,所以地价下跌多少是具有市场信号意义的。
对个人来说,地价下跌或将粉碎其“靠房致富”的金融梦。未来,一旦房价进入横盘期,那么借助银行杠杆投资房产,以钱生钱的可能性将不复存在,房子的投资价值将大大降低。
对政府来说,房子的投资价值降低,或许就会在无形中将更多房源分配到刚需手中,真正实现“房住不炒”。
而对房产商来说,地价下跌,而房价上升或不变,看似会大大增加他们的利润空间,实则不然,在“限房价,竞地价“影响下,房企的资本积累之路仍不会好走。
而这种形势下我们有何机会呢?
一是在传统房地产融资环境越来越糟糕的境地下,开发商资金链面临极大压力,“现金为王”。部分开发商为了快速回款,将项目打折销售。恒大就在黄金周的名义之下,从8月30日开始对旗下住宅楼盘打出了全部89折优惠的广告,有些项目甚至低至74折。
这需要根据地区和项目位置而定,但不失为一次“弯道超车”的机会。
二是在二手房领域,市场逐渐由卖方市场向买方市场转变,购房者拥有更多话语权,这意味着以广撒网的策略多看多谈,或许能够收获惊喜价格。
然而这是否意味着房价要跌呢,笔者并不认为。国家既然能够抑制房价增速,那么当然也能兜底基本面,大幅回落是不用想了,更不用说跌回三年前了。
责任编辑: Daben
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