重磅!农村集体建设用地可转建设用地 广州600平方公里土地将被盘活

原标题：重磅！农村集体建设用地可转建设用地 广州600平方公里土地将被盘活！

细则来了！

昨日，广州市国土规划委印发实施《广州市村庄集体建设用地报批实施细则》。

根据细则条例显示：

●对于白云、黄埔、花都、番禺、从化、增城等村庄规划确定的集体建设用地，可报批新增建设用地；

●对于最新年度土地利用现状更变调查地为非建设用地的，可报批新增建设用地。

（1999年1月1日之后，经过土地变更调查之后，确定变更为建设用地的农村集体用地，可报批为新增建设用地；而1999年1月1日之前已经变更为建设用地的土地，村民用来个人建房的，可直接颁发乡村建设规划许可证。）

这也就意味着，未来将有大量的农村集体用地，将变身为建设用地。而目前，广州有600多平方公里的集体建设用地。

600多平方公里，这意味着什么？意味着这些地如果拿来开发，足足可以建约97个珠江新城（珠江新城占地面积6.19平方公里）。

而这600多平方公里的农村集体用地，目前正在亟待寻找突破口！

那么，问题来了：在这些土地上村民自建小产权房合法了？这600多平方米公里的土地是否就此盘活了？它们的入市会给市场带来怎样的影响？如何高效利用这些土地资源？

焦点一

村民自建小产权房合法了？

随着农村集体用地可申报为建设用地，也让不少人陷入了思考：对于早期已经建好，但未取得建设许可证的房子来说，细则的颁发，算是让这些房子名正言顺了。

那么，这是不是意味着它们合法化了?可以入市了呢？

曹绍林

房产频道特约评论员

这样一来，确实让这些房子名正言顺了，但是它们只是获得了建设的认可，就是认可它们的存在，并不能作为商品房那样在进场上进行流通。

不过这样倒是可以作为租赁住房来使用，进一步流入到市场，这对于租赁市场的发展来说有着比较正面的影响。

焦点二

农村集体用地转建设用地，

能否流入市场进行交易？

要知道，目前广州有600平方公里的集体用地，如果它们转为建设用地，那么是不是意味着它们也可以进入到市场上进行交易？

事实上，并不能。

李华宇

领先丰执行董事

有建设许可证，你可以建，但不等于这些项目可以按照商品房那样去销售，卖的都是经营权或者使用权。

焦点三

它们的入市会给市场带来怎样的影响？

虽说这些集体用地不能流入到市场上进行交易，村庄集体用地变更为建设用地，或许还可以缓解日益短缺的土地开发资源的窘境，特别是租赁市场方面，或将提供大量的供应。

黄 韬

房产频道特约评论员

从土地资源来说，农村集体建设用地的供应是土地资源的主要来源，农村建设土地的充分释放给市场，主要集中在居住当中的租赁方面，而不是买卖，这点对将来的租赁房子以及居住的供应量会有很大的一个提升空间。

简单来讲，这样的一个政策，是对未来的住宅的供应量，特别是集中在租赁市场方面的供应量有大大的帮助。

正如专家所说，农村集体用地的入市，将在租赁市场上得到很好的体现。

9月1日，市国规委挂出三则规划批前公示征求意见，番禺区谢村、花都区狮岭镇旗新村、白云区钟落潭镇长腰岭村将划出村集体建设用地建设租赁住房。

根据年初获批的《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》显示，至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。

这也就意味着，未来广州将会有大批的农村集体用地进入到租赁市场。而这已做法，似乎与农村集体用地转为建设用地的做法不谋而合。

不仅如此，它们的入市或将为城市的配套建设作出一定的贡献。

黄 韬

房产频道特约评论员

不能买卖，只能作为租赁，但是相关的配套也有优化的可能，或者进一步的改善。

可以看到，无论是对于土地市场，还是住房租赁市场，抑或是整个城市配套的建设与完善，农村集体用地使用权的流转，确确实实在发挥着作用。

但是，600多平方公里啊！怎么利用好这批土地？如何高效利用？仍是开发的一大难题。

焦点四

如何盘活并利用这600多平方公里的集体用地？

曹绍林

房产频道特约评论员

我觉得可以引导和鼓励开发商和农村进行合作开发。因为农村它有大量的土地，且不能流转到市场上进行交易，并且他们没有开发的经验。

但是，开发商有着专业的团队来进行开发和后期的运营、管理，这样不仅有效的利用到了土地，还能带来不错的经济效益，并且还能为区域带来更多更好的商业配套，对整个区域的发展有着比较大的推动作用。

正如曹绍林所说，在广州的发展历程中，就有这样的开发先例。

地处白云新城黄石路的白云汇广场，便是黄石街马务经济合作社与广州白云汇公司合力开发的项目，这也是广州首宗集体建设用地使用权出让项目。

白云汇广场（图源：网络）

在开发商、政府的合力支持下，开业期间招商率高达98%。如今马务村除了可获得土地出让金450万元和未来40年的固定收益外，还拥有能够确权的约6万㎡的配建物业。

不过，白云汇最大的意义，是为低端、无序发展的集体土地指明了方向，唤醒巨大的沉睡的资产。

对广州来说，该项目的成功流转，或将一改广州集体建设用地使用权流转多年未有成功案例的尴尬局面，让低效土地释放出新的活力。

与广州仅有一例成功流转项目相比，佛山南海区集体建设用地入市的工作则走在了前沿，截止去年底，南海区流转项目逾2000宗，流转土地超过10000亩。

其采取的“租让并用”等多样化土地利用方式，成为业内典范。

星港城（图源：网络）

例如总投资30亿元，总建筑面积47万㎡，总用地面积119亩的星港城，全部使用大沥镇沙溪村的集体经营性建设用地。

如今的星港城，早已成为了区域的标志性项目。它的入市，不仅将集体用地充分利用起来了，也让集体用地的拥有者获得了巨大的收益。更重要的是，它还为周边居民提供了便捷的生活方式。

可以看到，租让并用方式，在提高集体土地利用效率的同时，也调动了开发者使用集体土地的积极性，从而助推了集体经营性建设用地市场的发展。

结语：

可见，对于广州而言，村庄集体用地变更为建设用地的做法，有望盘活这600多平方公里的集体用地。更重要的是，这些土地还分布在白云、黄埔等中心城区。

如果它们真的流入到市场，并高效利用起来，那么未来的广州不仅城市面貌变美了，而且与之相关的城市配套也会随之完善。而且，它还可以为住住房租赁市场，带来更多的可能性。