立交上盖住宅又来一个,存在即是合理?

导语：近日，新塘立交地块（增城区GB040103、GB04-2-03规划管理单元）规划调整方案进行了公示。其中，整个方案可谓是亮点多多，其中就有这样一个楼盘，是在立交上建成！更享有超大空中花园！

立体交通枢纽地块修改控规后将变成住宅用地，规划居住人口1.75万人。

近日，新塘立交地块（增城区GB040103、GB04-2-03规划管理单元）规划调整方案进行了公示。

从地块的《原规划示意图》和《拟修改规划草案示意图》可以看出，总用地面积接近23万平方米的地块，改规划后完全“判若两人”。

地块由原来的道路、绿地、加油站（服务区），变身为住宅楼盘以及小学、幼儿园、公交站等共建配套。

类似新塘立交地块的规划调整，在广州并不是特例。

2013年底广州就有过东圃立交地块控规修改的批前公示，并且该规划最终在2014年10月获得通过。

同年11月，广电地产和交投置业和联手以44.6亿元的底价拿下该宗地，折合楼面价12058元/㎡，并开发为商品住宅项目兰亭盛荟。

高速横穿的公共服务地块欲变宅地

新塘立交地块控规调整后，不仅用地性质有了翻天覆地的变化，地块计算容积率总建筑面积也从原来的约1.87万㎡（容积率0.13），大幅增加为约68.8万㎡（容积率3.0）。

如果按照套型面积平均100㎡计算，预计可以有多达6800套住宅单位。

按照调整后的规划，地块本身就位于大型交通立交两侧，交通便利程度不言而喻。地块东面还有地铁十三号线，距离最近的是沙村站。

项目所在新塘板块也是2017年“330新政”广州限购升级后，政策相对宽松的增城楼市中，楼价上升最快的区域。

目前附近在售的大型小区，翡翠绿洲洋房单位售价约2.5万-2.9万元/㎡。而依附碧桂园凤凰城开发的新项目碧桂园云顶，最新一期单位的售价则突破3.5万元/㎡。

未来，若新塘立交地块成功“变性”后，如此规模的巨型住宅地块，将成为开发商竞夺的对象？

或许无论是开发商，还是购房者都会对比一下，三年前类似改规划而来的项目——东圃立交地块（兰亭盛荟）。

立交上盖楼盘，收楼后业主嫌太吵！

东圃立交地块的改造计划了，得追溯到2007年。

当年9月1日，广州市东南西环高速公路停止收费，纳入年票制，东南西环由高速公路变更为城市快速路。

原高速公路为集中收费设置大量匝道，取消收费后，原匝道给司机的进出造成极大不便，引发强烈投诉，要求改造并尽快启动东圃立交市政化改造工程。

该地块的控规调整最终在2014年10月通过，规划图如下：

从规划图可以看出，该地块的控规修改前，大型的东圃立交两侧以绿地为主，修改后则大幅增加了住宅用地的面积。

资料显示，规划修改后，释放出约12.3公顷可建设用地，其中9.12公顷调整为二类居住用地。地块净容积率4.05，总建筑面积约37万㎡，同时落实了约6万㎡上盖绿化的规划。

后来地块开发成为，这个独特的“长”在立交上的楼盘——兰亭盛荟。

楼盘2016年5月开卖，首批单位是位于高速路北面出口的1栋和2栋单位，均价3万元/㎡。最小有65㎡的小两房，为想在天河区置业的买家提供一个比较低的入市门槛。

但近期，与高速公路“擦身而过”的一期收楼后，有业主站在高层单位阳台上测试噪音的分贝值高达81。

一般情况下，噪音超过60分贝就会影响到人正常的生活起居。

目前，兰亭盛荟在售的是15、16栋单位，正好与一期的1栋、2栋单位隔路相望，也是立交上盖边上的单位。户型面积从80㎡-120㎡不等，售价上升至4.9万元/㎡-5.3万元/㎡。

关于立交上盖物业，听听专家怎么说 ？

克尔瑞广州区域首席分析师 肖文晓

事物存在即有它的道理。正如地铁上盖一样，现在广州又多了“立交上盖的物业”。

只不过相对于几乎百利无一害的地铁物业，立交上盖物业因为有粉尘、噪音等不利于居住的因素存在，这个上盖的属性并不那么讨人喜欢。

而作为地方政府来讲，在城市建设用地捉襟见肘的今天，为了提高土地的开发效能，显然也顾不了那么多了。