下半年广州楼市走向如何？

一连两日，国家统计局分别发布了上半年我国经济运行情况以及全国6月70城房价的相关数据。

数据显示，上半年，全国商品房销售面积77143万平方米，增长3.3%。虽然在上半年，全国房地产市场量价齐升，但广州的情况却截然相反，上半年一手住宅网签套数仅3.7万套，同比下跌26%！

有意思的是，根据国家统计局发布的全国6月70城房价，一线城市中，仅广州同比上涨！

也就是说，目前广州一手房住宅销售量呈下降趋势，但价格嘛......还是“稳中有升”的。

随着2018年已过半，再执着于上半年的数据也似乎没多大意义。对于购房者来说，广州下半年楼市是怎么个“玩法”，才是他们最关心的问题。

而这方面的问题，我们不妨来听听专家们是怎么看的

下半年真的是“有钱人的游戏”吗？

小编在楼市半年总结的时候发现，今年上半年广州一手住宅网签价TOP10榜单的上榜门槛越来越高，从2017年的6万/平去到今年的6.6万/平！

再加上下半年，之前被企业高价拿下的地块将建成项目入市，包括花都标杆地价盘越秀臻悦府（楼面价17115元/平）、白云的首开·龙湖天奕（楼面价45469元/平）、黄埔中冶逸璟台（楼面价27274元/平）等。

于是有媒体戏称，“下半年的广州楼市基本是有钱人的游戏”！

对此，克而瑞广州首席分析师肖文晓认为，广州的高端市场依然是很亲民的价格。

肖文晓

克而瑞广州首席分析师

今年上半年广州楼盘网签均价TOP10门槛从去年的6万/平提高到6.6万/平，看上去提高了不少，实质上，从全国来看这依然处于非常低的位置。

从克而瑞的统计来看，上半年全国网签均价TOP50的门槛已经超过10万/平，而广州入围的只有3个楼盘，是四个一线城市里面数量最少的。所以，即便同样是“豪宅”，广州依然是很亲民的价格。

恰恰也正因为如此，开发商从中看到了很多做高端产品的机会，所以才会在过去两年不惜拿高价地，去挑战和开辟这个市场，而今年正是检验广州豪宅市场成色的试金石。尽管政策环境并不在一个最佳的时候，依然会改变人们对广州房价的认知。

但地产经济学家邓浩志却认为，这不是广州高价项目的真实价格，而且一般老百姓也无需关注这种高端市场。

邓浩志

地产经济学家

高端市场在增长，但这个价格未必能反映实际情况。

去年已经有限价，所以去年成交的价格压着没显示。今年限价放松了一点，所以有部分显示出来了。也就是说，之前买了的房子，现在才网签，因此现在这个6.6万/平就是去年的价格。

其实广州8、10万/平的楼盘多得很，我觉得近前十榜单的门槛都不止6.6万/平了，坦白说珠江新城的一些新盘或者是珠江边的一些盘很多都卖到8、10万/平，所以我觉得这个榜单价格有水分。

但是一般消费者不需要关心这个问题，他只需要关心自己买得起的房子就可以了。对于初次置业者来说，可能增城、从化或者即将开通地铁郊区盘，才是值得他们关注的。

下半年外围区板块热度减弱？

广州楼市上半年出现一种奇怪的现象，那就是中心区板块如天河奥体板块、广钢新城成交总数同比激增超200%，而以往大热的外围区板块如增城永和、南沙蕉门河板块等成交量却有所下降。

下半年广州会不会延续这种情况？对此肖文晓表示这跟板块自身的新货供应量有关：

肖文晓

克而瑞广州首席分析师

上半年看上去有些高价板块的楼卖得多了，低价板块的楼卖得少了，本质上并不是因为这两个市场发生了变化，而是跟板块自身的新货供应量多不多有很大关系。

从楼盘密度来讲，奥体和广钢丝毫不逊于永和和蕉门河，而且目前均处于出货的高峰期，反而永和、蕉门河的楼盘在经历了前期的快速消化之后，今年的新增供应没有跟上。

从这个案例我们也可以得出一个结论，那就是目前广州市场800多万平的可售货量，其实库存还在可控的范围之内，因为正常来讲广州一年都可以卖1000万平以上的房子，广州楼市现在的基本面还是好的。

邓浩志则认为，这是“积压网签”导致的后果：

邓浩志

地产经济学家

奥体板块广钢，这个成交量激增其实是2017年的成交积压下来的，之前成交但现在才在市场反应，这个不能说明市场怎么怎么火。

反倒是增城南沙这些就一直成交比较平稳，所以我倒觉得这个不能说明什么问题。

下半年广州楼市的整体趋势是怎样？

作为购房者，最关心的一定是下半年广州楼市会呈现怎样一个趋势？房价会不会降？

对此，肖文晓表示下半年的广州将会“量平价平”：

肖文晓

克而瑞广州首席分析师

经历了5、6月份的起势，广州楼市最近终于有了一丝复苏的苗头，这给下半年的市场带来了较多的期待。包括限价政策是否会进一步放开、降准是否利于舒缓房贷紧张的供求关系等等，都给行业带来了一些新的曙光。

然而市场的不确定性依然存在，特别是住建部联合七部委发布下半年重点整治房地产市场乱象的通知后，同在点名城市之列的广州推货节奏势必也会受到一些影响，这就制约了下半年市场放量的可能。所以，下半年的广州市场“量平价平”的可能性会更大一些。

而邓浩志则表示下半年他不看好任何一个板块，今年将是广州的一个“地产小年”。

邓浩志

地产经济学家

其实，下半年广州板块我都不太看好。下半年广州楼市可能是一个很平稳的，甚至有些相对低迷的一点的市场。

今年上半年的成交，其实广州已经萎缩了，只有3.7万套，下半年我估计这个形势仍然维持。全年可能成交6万多7万套，今年广州的房地产肯定会是一个小年了。

除此以外，合富研究院也对全国房地产市场下半年走势做了一个预判，他认为下半年的风险主要来自三四线城市。

从大概率看，现状房地产调控难有反转。但基于对国家宏观调控及目标分析，判断未来流动性定向宽松力度或将持续加大。汇率与杠杆率或具备更灵活调整空间，相关措施虽然并不直接利好房地产市场，但将对城市资产价值及市场供求形成支撑。

下半年房地产成交回落或许在所难免，但下行幅度有限。一线与二线城市房地产成交有可能已阶段性见底，风险主要来自三四线城市，由此可能对部分房企经营带来影响。

同时，合富研究院表示，影响房地产市场下半年走向的还有6月份公布的一系列政策，如降准、个税改革、多城限制企业资金购买房产等调控手段。

值得注意的是，在刚过去的6月，全国统一不动产登记信息管理基础平台进入全国运行阶段，这为即将征收的房地产税提供技术基础。

而国家统计局新闻发言人毛盛勇近日在国新办新闻发布会上表示，会加快推进房地产税相关政策举措。

更有业内人士表示房地产税的政策出台符合预期，不排除上海重庆等试点城市率先征收房地产税。政策会在试点城市既有房产税的改革基础上升级为房地产税的政策，这也是试点的思路。

如果下半年真的实行房地产税，相信市场又将迎来一次新的变革。

最后，我们一起来回顾下广州下半年，都有哪些新盘入市吧！