房价大跌70%才能消除泡沫,所以他才不可能下跌

自中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”核心思想定位之后，我国推出了土地拍卖中加入自持比例条款的限制，简单的说就是当拍卖价达到上限的时候，谁喊的自持年限长，这块地就给谁。

这是堪比经济适用房、90平米房型限制之后的又一新发明，如果严格执行，那自然是对百姓有利。如果开发商买到的土地都拿来自持，只能靠租赁回款，那这块地产，当然是拿来住的，不是拿来炒的。但是很可惜，自从土地自持拍卖制度执行至今，没有一个地产商是老实执行的，都在试图以租代售，绕开政策和监管。

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本周，万科在北京海淀区的翡翠书院项目涉嫌以租代售，遭到监管问询，为什么定义他是以租代售呢。这块地是万科在16年北京房价最高点拍卖取得，承诺100%自持租赁，70年不得出售，按照大家的理解，那么这块地的商品房落成之后，就应该是开发商负责装修好，然后出租给北京的白领，按月收租对吗？正常人和监管层的理解恐怕都是这样的。

但是实际操作并不是，这个小区2020年才能建好，但是今天是18年，开发商的资金就顶不住了，开始预租，注意是预租而不是预售，就是18年把租赁的权利卖给你，2020年你才能开始租，而且要求18年就一次性交10年的租金，并不是按月收租。

你tm是在逗我吧，谁还没见过租房啊，哪家的房子出租的时候开这么霸道的条款，租赁市场上，年付都是一个对房东非常有利的条款了，半年付和季付的居多。如果是房产中介公司一次性签下10年的毛坯房然后自己装修出租，那租金会非常的低，大概是正常租赁价的一半都不到，而且交付使用后还有几个月的免租期，拿来装修用，这算是行规吧。

那么翡翠园这个项目是不是租金特别低呢，毕竟一次交10年的钱，而且2年后才能交房，中间还有个时间窗口的折价效应。虽然这么多不利条件，如果租金特别低，给的免租期也很长，那么一次性签下也未尝不可。

然鹅并不是，开发商给出的条件是，预租的价格是90平米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元，我看了一下，这个价格，大概是同区域正常租房的2倍以上。

有木有搞错，我一次性支付10年的房租给你，而且2年后才能交房，装修还要3~6个月，按照行规，租价应该是正常价格的40%才对，你居然比可以拎包入住且没有装修异味的房子租的价格还高，而且高一倍！有木有天理啊。

而且，租10年一次性缴款高达180-480万元，能一次性拿得出480万的人，只是为了租10年的房子？会有人愿意这么做吗？肯定没有，所以万科在私下里一定签署有阴阳合同，监管层说他涉嫌以租代售是非常合理的。

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为什么万科会开这么离谱的条件，远远超出市场正常租金，他没办法啊，他成本太高，他必须开这么高的价格才能抵消成本，转嫁的成本，消费者无法接受他也知道，那就只能靠背地里以租代售绕开监管来获得这部分溢价，让万科老老实实租房子，那是不可能的！

为什么不可能，这是由房地产的资金成本决定的，我们知道，地产行业的资金来源通常都是银行的表外资金。嗯，这个名词太专业了很多人可能不懂，我先来解释一下什么叫表外资金。

银行吸收公众的存款，然后把这个存款加价贷给企业，这个叫表内资金，这个表指的就是资产负债表。这个表内存贷款，是受到央行严格监管的，存款利率被限制，贷款利率也是被限制的。

那么银行就想出一条合法绕开监管的做法，我不吸收存款，我销售理财，这不是存款，而是代客户理财，这就绕开了存款法规。这个资金经过信托等通道后，会层层加价然后卖给地产商，其实等同于贷款，最终地产商拿到的贷款价格，一般在8%以上。这就叫表外资金，因为不体现在银行的资产负债表里，所以不适合存款监管条例。

那么地产商以8%以上的资金成本拿到贷款，如果老老实实出租，那么租金回报率必须在8%以上才能保本，但是仅仅保本是没有资本愿意做他的，冒风险还不赚钱，有病啊，所以9~10%的投资回报率才能吸引资本入驻，这个是最起码的经济学道理。

所以万科绝对不可能老实出租，他必须以租代售，否则利息压力会直接拖垮他，但是住房出租回报率10%那是绝对不可能的，如果中国住房租赁回报率真的有那么高，那中国房价绝对不存在泡沫，那么为什么他明知自持物业出租行不通，还要去拍这块地呢。

原因很简单，赌，赌政府不会用力调控，赌房价会继续上涨，赌几年之后他以租代售绕开条约，监管会视而不见。

万科有病吗，敢这么赌，胆子也太大了吧。你还别说，他有这种心态，才能发展到目前这么大的规模，在过去的20年里，没有这种敢赌心态的地产商，都被大鱼吃小鱼给吞并了，活下来的，都是这种疯狂的赌徒，而且只是一块地而已，即便赌输了，万科也就是小伤，而不会出什么大事。

如果一个投资品，A告诉B买了之后，长期持有20年，B能发大财，但是A自己不愿意持有，甚至一年都不愿意持有，你说是A有问题，还是B有问题。很明显，是A有问题，如果这玩意这么挣钱，为什么你不自己拿着长期持有。

但是在过去的20年里，A和B都没问题，都发了财，区别只是A发大财，B发小财而已，这是大牛市的功劳，在大牛市里，涨，一直涨，怎么都挣钱，人人都是股神。A和B的关系，很类似于不断减持的大股东和散户，牛市里二者都没错，散户也挣钱，但是熊市里，散户就傻了。

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那么什么样的价格，中国的住宅才真正的具备长期投资的价值，有一个很明确的标尺，那就是出租回报率一定是要大于贷款成本的，这是最低线要求。

我用5%的利率贷款几百万购买了一套物业，承担了风险，同时我也不是做雷锋的，我是要追求利润的，那么我的售价肯定要比我的成本要高吧。5%可以看做是我的进货价，那么我的出货价，一定是在这个基础上上浮1~2%。

所以，中国住宅市场真正的具备租赁自持的长期投资价值，出租回报率必须在6~7%，这个时候才具备投资的值，那么一线城市目前的出租回报率是多少呢，普遍都在1~1.5%左右，这代表，一线城市的房价要暴跌70%才能回归到合理的价格。

那么民众为什么愿意如此之低的回报率去购买，很简单，预期房价会继续上涨，外加投资渠道实在狭窄无处可以投资。这个房价上涨的预期抵消了出租回报率，如果民众预期每年房价都会涨10%以上，那么加上出租的1%，也可以接受呀，还是挣钱的。

对于物业价格上涨预期不高的商业地产，其出租回报率，就是6%左右，为什么如此之低，因为国家为了商业健康发展，商业用地很便宜，商业价格也被压制的很低，并且严厉打击炒作，这让价格上涨预期不高，所以市场给出了6%的出租回报率。

所以，如果人人都预期房价不会继续上涨，那么出租的回报率，要提升到6-~7%才能吸引民众长期持有，要提升到9~10%才能吸引地产商长期持有。而租金的上涨受制于民众的真实收入水平，暴涨是不可能的，尤其是在扩大供给量的基础上暴涨更加不可能，所以如果要让民众承诺永不出售房产，无法获得房产增值的利润，那么房价要在目前基础上大跌70%，如果要让地产商承诺永不出售房产，无法获得房产增值的利润，那么房价要在目前的基础上大跌90%。

中国房价可能会下跌那么多吗？不可能的，真跌那么多，地方政府和民众都会疯掉，这属于房产泡沫硬着陆。那么什么叫软着陆呢，房价不变，不刺破泡沫，通过经济的发展，民众收入的提升来慢慢增加租金收入，租金上涨4~5倍，房价不用跌，也不存在丝毫泡沫了。

我擦，租金涨四五倍，你要逼死白领上班族吗？很显然，工资收入不涨，租金是涨不了那么多的，把民众工资收入提升四五倍，这很有难度啊。

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的确有难度，所以政府也很头疼啊，故彻底消除地产泡沫是绝对不可能的，因为政府做不到，四五倍太难，一二倍努力一下还能做到。所以他必须要维持一定的地产泡沫，也就是让人们有房价继续上涨的预期，让这部分预期来弥补租赁收入的不足。

如何维持这个预期，那就是每隔一定时间，让房价涨一波，同时控制房价在每个阶段都不出现大幅的下跌，让人们不知道房价什么时候上涨会结束，只能预期他过几年还会继续上涨，只能这种行为在股市里，称之为坐庄。

只要市场上大家都预期过几年还会涨，房产的抛压就会小很多，只要大部分人都自住，都不卖，筹码被锁定，那么控盘其实并不困难。所以政府绝对不会允许每一波上涨，涨的过多，这样会大幅度增加他未来控盘的困难程度，政府也绝对不会允许每一波下跌，跌的过深，一旦触发崩盘，后果是他无法承受的。

出于这个大势的经济原理的理解，我才判断中国房产在这一波100%的翻倍上涨后，政府一定会真心压制房价，不会让他一波上涨太多，会持续几年的横盘，至少3~5年后，才会考虑第二波的上涨，甚至可能更久，看中国经济是否恶化了，经济越好，越不需要房地产。

中国的房价需要下跌70%甚至90%，才能消除泡沫，回到合理价值投资的区间，正是因为需要跌那么多，所以他才不会跌，因为政府不敢，继续上涨当然更不敢，那只会加大控盘的难度以及加速泡沫的破灭，所以唯一的出路，就是继续横盘，长期的横盘，让时间来磨灭泡沫实现软着陆，就算最后控不住了，多拖几年时间，泡沫也会略小一点，炸的时候受伤会轻一点，这就是地产绑架。