近日，国家统计局发布的“2017年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。

  作为楼市风向标的一线城市，除了广州的新建住宅价格同比上涨7.7%之外，北京、上海、深圳的都处于负增长区间，北京、上海新建商品住宅价格同比下降0.2%，深圳下降3.3%。

  从近半年的新建住宅价格走势来看，广州房价的涨幅速度有放缓的趋势，但同比仍在上涨。那么在政策组合拳的作用下，广州的供需情况怎么样？去库存效果如何？10月一手住宅（含别墅，下同）的存量增加还是减少了？我们一起来看看！

  一手住宅供不应求，供应缺口高达168.7万平米

  克而瑞数据显示，今年1-10月，广州一手住宅共供应636.9万平米，较去年同期下跌20.2%；共成交805.7万平米，较去年同期下跌31%。

  从供应情况来看，今年1-10月广州一手住宅供应面积创近5年新低。在“330”新政出台后，受限价、限售、限签的影响，很多项目都推迟入市，同时一手住宅预售证的发放速度也有所放缓，导致一手住宅供应面积大幅减少。

  从成交情况来看，今年1-10月广州一手住宅成交面积排在近5年同期的倒数第二位，略高于成交面积最少的2014年。

  而从供求情况来看，近5年1-10月同期，仅2014年为供过于求，其他4年均为供不应求。而今年1-10月同样延续了前两年供不应求的情况，供应缺口面积高达168.7万平米，仅次于2016年369.2万平。

  那么这168.7万平米供应缺口是怎么来的呢？我们一起来看看今年1-10月各月的供求情况：

  从上图可以看到，今年前10个月广州一手住宅每月的供求情况，仅4月、8月和9月这三个月为供过于求，其他月份均为供不应求，且供应面积远少于成交面积，1-10月供应缺口的168.7万平米，是除4、8和9月之外的缺口数字之和。

  尽管供应缺口不小，但克而瑞数据显示，由于9-10月广州一手住宅成交为比127.9万平米，而供应则为164万平米，相比7-8月的供应增加了55.4万平米，在近几个月市场成交没有太大增长的情况下，广州一手住宅库存量和去化周期将缓慢上升。

  一手住宅去化周期逐渐变长，10月底已达8.4个月

  数据证明了这一结论。

  今年1-10月广州各月一手住宅存量及去化周期（去化率：12个月）走势如下：

  从上表可知，2017年3月是今年一手住宅存量及去化周期的分水岭。2017年3月之前，广州一手住宅库存量呈阶梯状减少，去化周期变短；2017年3月之后，广州一手住宅库存量波动增加，6月，去化周期也随之变长。

  克而瑞数据显示，3月份在强大的成交量的支持下，广州一手住宅库存量降至2017年前10个月的最低点，库存套数仅52569套，去化周期降至5.4个月。但从4月以来，随着一手住宅成交的减少，库存量不断增加，去化周期不断变长，截止至10月底，广州一手住宅的库存量已达59308套，处于今年前10个月的第三高位，而去化周期更是达到8.4个月，创今年前10个月新高！

  其实，从今年4月开始，由于收到新政的影响，调控不断加码，购房门槛也有所提高，导致投 资置业者的购房需求被抑制，因此网签量也有所放缓，此后库存量一直在5.4-6万套之间徘徊，并在6月后开始连续四个月上涨！由于成交量下滑，所以去化周期也开始不断变长。

  但是，目前广州限价限签，所以部分楼盘的网签数据存在滞后性，或有部分已经签了认购协议的一手住宅尚未进行网签登记，但仍被算在库存量中，所以实际库存量或没那么高。一般来说，一个城市库存规模维持在8-12个月的去化周期，属于正常水平。目前广州一手住宅的去化周期为8.4个月，仍处于健康标准。

  天河去化周期高达27.2个月，黄埔仍紧俏

  看了整体情况，那么10月广州各区的库存情况又是怎么样？

  克而瑞数据显示，截止至10月底，广州一手住宅库存量已达743.4万平米，共59308套。

  目前广州一手住宅库存量最少的是越秀区，库存量为5.24万平米，共533套。作为广州中心老城区，库存量一如既往的少；排在第二的是白云区，库存量为23.4万平米，共1883套。同样是广州中心区，白云区近年的全新项目越来越少，供不应求，库存量自然也越来越少；排在第三的则是海珠区，库存量为30.1万平米，共2400套。近年海珠区的供货主力是广纸板块，但如今也卖得差不多了，且全新盘少，所以库存量也是相当紧张。

  而去化周期较短的则是黄埔区、从化区和增城区，其去化周期分别为4.1、5.4、5.5个月。广州东部的黄埔区和增城区近年交通配套逐渐完善，且有多个500强企业进驻，所以一直备受投 资置业者的关注，而从化区得益于广州地铁14号线，也备受投 资置业者的青睐。但是总的上看，这3个区域之所以去化周期短，主要还是因为价格便宜，以及增城、从化限购政策较为宽松，房价有上涨空间。而天河、海珠、荔湾这三个老城区，仍稳坐去化周期最长的前三位，天河区的去化周期为27.2个月，海珠区的去化周期为25.6个月，荔湾区的去化周期为21.1个月。

  首分论市

  从数据上看，即使广州一手住宅的去化周期确实逐渐在变长，但整体上看仍是供不应求。如今2017年4季度已过将近2/3，从库存量和去化周期的走势来看，对广州楼市有什么影响？

  对此，易居企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓先生认为：

  鉴于目前调控继续从严的态势，年末广州楼市放量的可能性基本为零，今年全市一手住宅网签量很可能停留在8.5万套左右，这比2016年大概下降三成半左右。

  值得一提的是，以近五年而言，今年广州楼市的成绩要好于上一轮调控的2014年（7.1万套），但比2013年和2015年（皆为9.2万套）略少。考虑到今年还有限签政策，实际成交大于网签，因此应该说今年市场不算太差，对于房企来说真正的考验还在明年。特别是在今年政府加大土地供应力度之后，一些供地集中的外围区域明年潜在供应增多，有望进一步缓和供求关系。

  不过，总体而言，由于出让的地价都不便宜，最终面市的项目售价恐怕也不会低，这将对现有房价形成支撑，松动的空间有限，总体会是“量缩价稳”的新格局。