昨天（2017年7月17日），广州市政府网发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，16条新政对住房租赁给予了大力扶持，其中“商改租”成为了备受关注的亮点。

允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。

确实，在过去两年楼市好转刺激下，广州的住宅市场库存得以大量消化，但相比之下，商业地产库存规模大的现状并没有得到根本性的改善。你知道现在广州的商服类物业库存多成什么样了吗？

我们先来回顾一下近3年广州商服类物业（含酒店式公 寓、商业、办公，下同）的库存情况：

从数据可以看出，广州商服类物业近3年库存量均处于高位。从库存套数来看，2015年6月为39649套，2016年的6月为41032套，同比增加了3.5%，2017年的6月为54040套，同比增加了31.7%！而从去化周期来看，按去化率12个月来算，近三年除了“330新政”发布的2017年3月，去化周期降至19个月外，其他月份的去化周期均超过20个月！

据克而瑞数据显示，截至2017年6月，广州商服物业的库存量已达577.8万平方米，共54040套，去化周期已达到22.8个月，去化情况不容乐观！

那具体的情况是怎么样呢？我们一起来看看！

一、酒店式公 寓

下面我们先来看看近5年，广州酒店式公 寓的供求情况：

从上图可以看出，近五年广州酒店式公 寓的供求情况，2013年-2015年均是供过于求，且供应量和成交量均呈阶梯状增加，而到了2016年，则是供不应求。目前2017年只有半年数据，但是从目前的供求情况来看，也是供大于求的，由此看来，今年下半年供求比或会进一步扩大，库存压力也会进一步增大。

而从今年1-6月的供求情况来看，今年3月份，广州酒店式公 寓市场风光再现，以32.2万平方米刷新了最高纪录，成为了酒店式公 寓成交的转折点。

显然，这是受到了“330”新政的影响，由于新政规定了酒店式公 寓必须由法人单位购买，个人不能再购买，所以今年新政前的3个月呈现了供不应求的情况，而新政后的3个月则呈现了供过于求的情况，6月份的供求比甚至达到了7.99！虽然3月刷新了最高成交纪录，但“330新政”的出台明显增加了广州酒店式公 寓的原有库存压力。

纵观2017年广州酒店式公 寓的库存走势，可以看到“330新政”实施以来，库存量明显增多，4月的库存量与3月的库存量对比，涨幅高达19.4%。

截至2017年6月，广州酒店式公 寓库存量已达到117.6万平方米，库存套数22121套，按去化率12个月来算，去化周期竟然只有8.4个月！看起来不算高吧？很正常很理想的去化周期啊！但是！由于受到“330新政”的影响，主要数据还要看最近的3个月，那么按去化率3个月来算，去化周期竟高达28个月了！真的卖不动啊！

由此看来，目前广州酒店式公 寓的去化压力已经相当大，单靠市场需求的推动，似乎已经不足以扭转局面了！

二、商业地产

同样，我们先来看看近5年，广州商业地产的供求情况：

从上图可以看出，近5年广州的商业地产均为供大于求。但是，从供求比来看，2013年-2015年呈逐渐扩大之势，但2016年到现在似乎在逐渐缩小了，目前2017年半年，供求比仅为1.18.

而从今年商业地产的供求情况来看，2月-4月的供求比都小于1，也就是说成交面积大于供应面积，去库存效果明显，但是5月和6月，供求比均大于1，特别是6月份，供求比已达到3.62，可见目前广州的商办物业明显供过于求了！

据克而瑞数据显示，截至2017年6月，广州商业地产库存量已达到312.1万平方米，库存套数20792套，按去化率12个月来算，去化周期已高达56.6个月！如果考虑“330新政”的影响，按3个月来算，去化周期已经高达80.1个月了！

总体上看，2017年商业地产的库存量似乎无太大波动，库存套数均是在19000套到21000套之间，但去化周期，虽然都是在50-60个月之间徘徊，但从3月以来，由于成交量大幅减少，所以去化周期也是逐步攀升。

三、办公物业

最后，我们还是来看看近5年，广州办公物业的供求情况：

从上图可以看出，近5年，广州的办公物业与酒店式公 寓相似，只有2016年为供小于求。但是从今年的半年数据来看，也是供过于求了，若继续这样发展下去，下半年广州办公物业的供求比或会进一步扩大。

而从2017年1-6月的供求情况来看，今年的前4个月（2月为春节月，剔除不算），供求情况渐趋平衡，供求比从1月的1.66，降到3月的1.43，再降到4月的1.10，4月的时候已基本接近1，供求趋于平衡，但是从5月开始，供求比再次上升，直到现在的3.93！

据克而瑞数据显示，截至2017年6月，广州办公物业的库存量已达到148万平方米，共11127套，按现在未售的存量面积计算，去化率12个月，目前去化周期已达到25.6个月！如果考虑“330新政”的影响，去化率按3个月来算，去化周期则高达31.9个月！

纵观今年的办公物业库存走势可见，自1月以来，库存量一直在增加，虽然增幅不是特别大，但目前已达到11127套，相比于1月的9762套来说，涨幅已达到了14%。

而去化周期则是波动得比较明显，在今年的前三个月，广州办公物业的去化周期一直在下降，而3月之后则一直上升，显然这也是受到了“330新政”的影响。直到现在，去化周期再次回到25.6个月，与1月份相差无几。可见，广州办公物业的库存压力也是相当大了！

专家点评

综上所述，无论是酒店式公 寓、商业还是办公，目前均是供过于求，且库存量也处于高位状态，库存压力相当大！

目前，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》规定，允许“商改租”，新条例的执行对商服市场有什么影响吗？

对此，易居企业集团克而瑞首席分析师肖文晓先生认为：

《通知》出台，对于商服市场意义有三：

其一，今年年初，《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。该《意见》出台之后，广东各地迄今为止尚未出台执行细则，相关利好也因此一直悬在空中未能落到实处。广州作为省会城市，率先出台相关意见，对于广东其它城市具有表率意义，将会成为其它城市落实“商改租”的重要样板。

其二，允许商业用房改建为租赁住房，对于完善“购租并举”的住房制度具有重要的意义。中央已经明确表态，要建立购租并举住房制度，实现住有所居的“安居梦”。在北京、上海公布的十三五规划之中，我们看到两地都大幅增加了租赁住房用地的供应，占到了年度供应总量的30%左右，广州同样作为一线城市，相信也会采取针对性的动作。考虑到新增土地的性和供应难度，适当地将部分库存商业用房转为租赁住房，对于优化土地资源和存量资源配置具有重要作用，一方面可以集约土地资源利用效率，一方面可以为商服市场去库存，可谓一举两得。

其三，3.30商服新政实施之后，广州商服物业市场急转直下，无论是公 寓、商业、办公交易量均大不如前，其中公 寓成交从新政前的月均两三千套下降到近两个月的几百套，市场影响极大。在此政策环境下，很多开发商对已经在建或者有待开发的商服项目都一筹莫展。此番允许商业用房按规定改造成租赁住房，将为部分可改造的商服项目提供新的商业选择，从而市场僵局中获得突围的机会。