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九号线全线11座车站全部封顶 土建工程进度为81%【以下信息来源“搜狐焦点网”,由楼盘网于2017-06-09 19:06:29整理提供】
逢周四涨姿势,专家大咖直播间见~
6月8日下午,我们邀请到了大源按揭总经理郑大源以及广东南方福瑞德律师事务所曹纯珂律师,到我们焦点直播间,给大家讲讲“卖一买一”应该怎样签交易合同、要注意什么事项才能避开“雷区”。
据说两位大神还在直播中给了不少非常有价值的TIPS,这些TIPS都是来源于千金难买的实际经验,绝对不是随随便便在某度就能找得到的,堪称干货十足!
话不多说,我们来汇总一下,今天直播大概讲了什么内容。
直播先从讲案(故)例(事)开始,曹律师分享了他接触到的一件买房纠纷。
房子没买到,还要给违约金?!到底啥回事?
事情发生在尚未遇上“史上最严新政”的2015年,小A是非广州户籍,名下已经有一套房,为了改善居住环境,他打算卖出自己的房子,再入手他看中的天河某楼盘的二手房。
随后,买家小A和卖家小B在中介机构签订了三方协议,当天,小A支付了50%的中介费,还给小B支付了80万的定金。
讲回这套房子的情况,买卖双方约定房子价格是890万,不过交易的时候,这套房子还欠银行贷款500多万,三方协议约定,这部分欠款由小A筹钱来赎契,并口头约定两个月后过户。
但因为小A名下的那套房子没来得及卖出去,小A的购房资格迟迟不能满足,商业同贷书也没能及时审批同意。而这时候,房价快速上涨,小B觉得肯定来不及在约定的时间过户,所以向小A发出书面解约的解除函,并同时要求追究小A违约责任。之后小A卖出了名下的房产(在约定过户时间之后),于是发函要求小B继续履行合同,但小B未理睬。
按照剧情发展,当然就闹上了法庭。一审判决小B胜诉,因为小A签约前,不具备购房资格,并在合同约定的时间内未依约履行合同义务,所以判赔小A支付相应违约金。小A不服,向上级法院提起上诉,二审暂未开庭。
这个故事真是又曲折,又常见!现实当中不少像小A这样的改善型买家~那究竟要怎样做,才能避免像小A这样房子买不到,还要赔违约金的“悲惨”情况呢?
曹律师来教路:
1、了解政策再签约(小妹广告植入:买房不能朦查查~涨姿势天天上PLUS);
不具备购房资格时,要合理安排时间消除购房资格的障碍,了解限购政策再签约。
2、TIMING是很重要的!
小A这个案例,就是因为他“卖一”与“买一”的时间衔接不上!
所以曹律师建议:
要合理安排筹集资金,银行政策变化不定,置换房屋前,自己名下收楼款的时间不确定,在递件过户支付首付款的时间上要合理预判,不能预判,别把协议约定的过户时间约定的太短(长的比较好)。
3、三个条款+三个时间节点
签约前务必关注三个条款、三个重要的时间节点——定金交付时间、递件过户支付首期款的时间,银行放款时间。
另外,这个案例也涉及了“赎契”这个环节,郑大源老师给我们涨了个十分实用的姿势——可以找银行垫资来赎契!
“银行赎契”怎么操作?
郑大源:
银行垫资是指银行先贷给原业主一笔钱,让原业主提前还贷。其中有几个注意事项:
(1)业主的原房贷必须是由正规银行发放,其余由第三方发放的房贷均不可申请银行垫资;
(2)银行垫资的钱是发放给业主的,只能用于偿还原房贷部分;
(3)申请银行垫资必须要担保,业主可以通过支付一定的担保费用委托第三方进行担保(具体收费标准需要咨询银行);
(4)银行垫资的贷款利率比同期利率上浮40-50%(具体收费标准需要咨询银行);
(5)银行垫资贷款的利息部分是按天收费,区别于市面上其他“过桥贷款”按月收费,可有效降低贷款成本。
这个不是老司机还真不知道,大源老师真是棒棒哒~
互动环节也问出了不少含金量高的问题:
当网签合同和三方协议中约定的条款不一致的情况下,怎么处理?合同中约定由买卖双方共同赎契,但后来卖家拒绝,要由买家一方单独赎契,要怎么处理?
曹律师:
在实际的庭审中,如果出现网签合同和三方协议约定条框不一致的情况,一般是按照三方协议为准。此外,如果卖家赎契方面出现问题,这种情况建议尽量通过协商来处理,如果卖方坚持不按照合同约定进行,买家首先应确定是否愿意购买这套房子。
郑大源:
卖家房子仍在抵押的状态下,房子仍然可以进行网签。所以建议购房者在购房后应尽快进行网签(强烈建议:尽快网签!尽快网签!能今天绝不等到明天,要知道每次“半夜新政”都以网签时间为判定适用与否),这样可以降低购房风险,在目前调控政策变化较大的背景下,也可以减少贷款在审批方面的问题。
文章篇幅有限,内容就不一一列举了!我建议各位准备买房的街坊,尤其是需要“卖一买一”的童鞋,仔细研究一下这两位大神的直播(两位大神日常都非常忙,能凑在一起做直播,相当于小妹召唤了神龙~别错过了!)
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责任编辑: 网络整理
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