广州三大“新政”：城市更新项目可限定住宅较高售价

广州又一城市更新的重磅政策即将出台，近日，《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》开始公开征求意见，截至时间为3月10日。

这一“新政”对此前的城市更新办法有不少突破。其中明确，要将城市更新作为一项长期的重点工作持续系统推进，大部分项目的实施方案审批权下放到区，以提高审批实施效率;此外，《实施意见》 提出，旧村改造也可以自然村为单位，这也在一定程度上能旧村改造的步伐。在旧厂房改造方面，《实施意见》也提出，可由工业用地自行改造成创意园，并在5年后按新用途办理用地手续，这就解决了目前众多创意园的“后顾之忧”。

创新一

城市更新具体项目审批权大量下放到区

市规委会下新设城市更新委员会

为激发城市更新各方主体积极性，提升工作效率，《实施意见》提出了多项创新措施：

首先，《实施意见》提出，成立市、区政府成立由政府主要领导任组长的城市更新工作领导小组，负责审定城市更新规划、计划、资金使用安排、片区策划方案、项目实施方案、城市功能、产业布局、公共服务设施等重大事项，加强统筹领导，将城市更新作为一项长期的重点工作持续系统推进。

此外，市城市规划委员会下设城市更新委员会，负责审议城市更新片区(项目)的控制性详细规划调整方案。城市更新委员会的工作程序、议事规则等事项按照市城市规划委员会的规定执行，委员增加土地利用、产业与经济、实施评估等领域的城市更新专家和公众代表。

根据《实施意见》，未来市级层面基本负责城市更新年度计划、片区策划方案的审定，具体项目的实施方案审批大量下放到区。据悉，纳入城市更新计划的老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房和旧楼宇微改造项目，以及旧村庄全面改造项目、旧城镇全面改造项目实施方案由区政府审定项目实施方案。

不过，城市更新项目须经市城市更新工作领导小组审定并纳入城市更新年度计划方可实施;未纳入城市更新年度计划的，各区不得审批。此外，项目位于市“十三五”规划重点功能区、“一江两岸三带”、旧城54平方公里、地铁城际铁路站点周边800米范围内以及不属于上述范围但用地面积12万平方米以上的城市更新项目，应提交市城市更新工作领导小组审议，重点审议项目的城市功能、规划定位。

据悉，城市更新项目审批权的全面下放是为了提高审批实施效率。此外，《实施意见》还要求，市发展改革、国土规划、住建等部门应加大简政放权力度，将涉及城市更新项目批后实施的立项、规划、国土等行政审批事权下放区政府。

创新二

旧厂房改造成新业态无需改变用地性质

15%用地要用于城市基础设施建设

值得关注的是，《实施意见》中提出，纳入城市更新年度计划的国有土地上旧厂房项目，利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台、现代服务业等国家支持的新产业、新业态建设的，经市政府批准，可允许不改变现有工业用地性质自行改造，过渡期为5年。5年过渡期满后，经市政府批准，允许按新用途办理用地手续。

目前，广州旧厂房、旧仓库改造成创意园的不少，但业内人士透露，用地性质问题导致创意园“办证难”困扰着行业发展。据悉，由于土地出让性质没有改变，只对建筑物用途进行改变，没办法符合现行的法定规划。进行更新改造要报建，政府没有相关的规划管理依据做出规划许可。由于没有获得规划许可，更新改造后形成的物业所有的房地产证、消防、环保、卫生的认证就更加困难，有相当数量的“创意园区”都是“无证驾驶”，这又导致在银行贷款、融资方面出现问题。而本次《实施意见》的出台，将在一定程度上解决创意园“办证难”问题。

与此同时，《实施意见》还规定，国有土地上旧厂房自行改造的，应当按照控制性详细规划要求，将不低于该项目总用地面积15%的用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，建成后无偿移交政府。

创新三

城市更新项目可限定未来住宅最高售价

片区策划方案要按程序进行公示

在旧村改造方面，《实施意见》中提出，改造土地登记为自然村(或单个经济社)的，自然村(或单个经济社)可以作为改造主体申请改造。土地登记为行政村的，在征得行政村(或经济联社)同意后，自然村(或单个经济社)可以作为改造主体申请改造。这也是明确规定，自然村可以作为改造主体申请全面改造。此前，广州的城中村改造主要以行政村为单位，在一些面积比较大、涉及自然村比较多、人口数量大的村里，要达到80%以上村民同意启动改造难度较大。业界认为，自然村也可以作为改造主体申请改造，可以加快广州旧村改造的步伐。

此外，《实施意见》还规定，片区策划方案及城市更新项目涉及的控制性详细规划调整方案编制完成后，由市城市更新部门和市国土规划部门会同属地区政府等单位成立联合工作小组，共同组织审查，必要时组织专家研究论证。形成审查意见后，由市城市更新部门提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过后，由市城市更新部门按规定程序进行公示，并结合公众意见修改完善。公示无重大分歧意见的，市城市更新部门应在1个月内提交市城市规划委员会城市更新委员会审议，并报市政府批准。

城市更新项目可在土地出让条件中限定未来商品住宅最高售价标准。

成立广州城市更新基金，重点支持采取政府与社会资本合作模式(PPP)的老旧小区微改造、历史文化街区保护、公益性项目、土地整备等城市更新项目。