购房新手：广州新房、二手房对比 教你怎么选

在刚刚过去的2016年，楼市高挂去库存大旗，营改增政策落地，限购和提价并驾齐驱，来势凶猛的补涨大潮，催促着买家加快出手节奏。

而对于准备买房的置业者而言，首先要决定的是买二手还是选新房?回答这个问题之前，不妨先从数据看看市场的选择：2016年，二手PK新房，到底谁卖得更好?

2016年：新房狂卖12万套 二手同比多卖9成

根据数据中心统计显示，2016年广州全市网签成交127719套，环比2015年(92303套)，涨幅达38.4%，成交均价16656元/㎡，环比2015年(15178元/㎡)，涨幅为9.7%。

而在新房热销的行情下，广州多区库存锐减，截至11月，全市去化周期已降至5.7个月，远低于被认为正常水平的8-10个月。部分买家选择转向二手市场，根据中原研究报告，2016年广州全市共产生99788宗二手住宅交易，环比涨幅达到93%，成交均价25921元/㎡，环比涨幅为10%。势头比新房市场更为凶猛，可见楼市回暖的发力点已全面铺开，而在新房选择有限的情况下，买家对二手房的接受度提高。

业界认为，新房对市场和政策等更为敏感，开发商能及时根据市场冷热调整，但二手房是房东个人行为，对市场预判相对滞后。因此两者间存在时间差，让不少人看到二手房市场的潜力。

新房PK二手房 四大点对比教你怎么选更聪明

数据上看，尽管2016年广州新房市场开足马力，但二手房的追赶速度更为疯狂。那么从产品本身而言，二手PK新房孰优孰劣?

二手房地段配套更佳 新房社区品质取胜

1、居住体验对比。众所周知，部分二手房楼龄长，存在破旧老损等问题，但胜在经过多年发展，小区周边生活配套成熟，而且多处于城区地段，出行便利性高。而新房则随着居住理念和建筑设计的进步，在产品户型和社区园林等方面获得品质的提升，尤其是大型社区，通过内部配套营造的社区氛围，二手房难以比拟，整体的舒适度新房更胜一筹，与此同时，现代化和智能化的管理，也使得新建小区更符合年轻白领置业的品味。因此同等预算下，如果更重视生活便利性，二手房略胜一筹，如果更强调社区品质，新房的体验感更佳。

二手房占价格优势 小心隐形成本是关键

2、购房成本对比。相同地段下，二手房的价格优势明显，但对于倾向于选择二手房的买家，还需要了解其中的隐性成本。

首先，二手房评估价通常是成交价的75%-85%，而贷款额度为评估价的70%。首付=成交价-贷款额度，可能达到成交价的4成。而新房贷款不需要评估，最高可贷到成交价的7成，首付3成。因此相同总价，买二手房可能需要准备更高的首付款。

与此同时，买家也需要考虑到除房价外的其他成本，二手房往往需要重新装修，这部支出同样不容忽视，而带装修的新房更省时省力。此外，二手房交易需要承担额外的税费，特别是前任业主房产证未满两年的物业，尤其需要慎重。由于二手房交易流程更为繁琐，完成产权变更可能需要较长时间，对于着急入住的买家来说，还有时间成本需要考虑。

今年以来，部分二手房业主出于对未来的乐观预期，临时反价，“一夜间涨数十万”的情况时有发生，而新房的定价则相对稳定，由于开发商面临资金回笼的压力，不敢贸然大幅度变动，所以两者的价差短期内收窄，甚至出现倒挂的现象。因此二手房可能存在水分，有价无市，而新房则更为反映市场，买家需要理性判断。

新房省力省心 二手交易防抵押房等陷阱

3、交易风险对比。二手房交易时买家通过中介与卖家打交道，属于相对个人的行为，涉及到过户、税费和等，需要买家亲自查证，否则可能出现房产已被抵押或已被占用的问题。而买新房直接与开发商完成交易，依赖房企品牌背书，操作流程也更为规范化，不存在新老业主之间可能存在的各类纠纷，相关售后问题，买家也可以寻求开发商解决，权责清晰，房企在处理这类问题时经验丰富，对买家的利益更具保障。

升值只是账面游戏?自住买二手房别纠结

4、增值空间对比。二手房经过社区发展，升值空间已被消耗，再加上折旧的影响，往往难以期待未来转手时套利。而部分潜力板块的新房，处于，随着一线城市不断外拓的影响，社区建设和基础设施配套进入成长期，后续升值空间相对更为可观，当然如果只是单纯自住，所谓的增值只是账面游戏，买家可以无需过多纠结，重点是自己住得舒服更重要。

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