楼市风向变了，这些购房者请走开

若论中国商业群体中的“政策意识”，开发商群体肯定位居前列，而北京的开发商更是翘楚。这不，各地楼市调控接力赛还没跑完最后一棒，北京的开发商已开始着手“去杠杆”。

今年初，有关部门“居民购房加杠杆”的观点令人记忆深刻。攸克君坚持认为，是天量货币加速了今年以来一二线热点城市楼市的快速上涨。

值得注意的是，从北京、深圳等在国庆长假期间出台的稳定本地房地产市场政策的城市来看，“去杠杆”尤其是“二套及以上住房去杠杆”的政策取向表现得十分明显。

不少开发商朋友在十一长假期间都没闲着。所谓没闲着，就是着手应对“去杠杆新政”带来的市场影响。不少销售团队在做一件事，重新筛选、甄别现有客户。

所谓甄别，有两个标准。第一个标准，是针对那些未签约办理贷款申报而须调整首付的客户，进行购买力甄别。说白了，就是看首付提高之后，会流失多少客户——这是长期以来的常规动作。

第二个标准更具信号意义，是针对高杠杆融资买房客户。北京公布930楼市新政后，攸克君的多个开发商朋友，开始筛查自己管辖的项目中，有多少是属于“高杠杆融资买房”的客户，汇总之后，逐一劝退。这样的政策觉悟，不可谓不高。

什么叫“高杠杆融资买房”?

从4月开始，全国一二线热点城市的房价快速上涨，刺激了很大一部分投资性购房需求集中入市。由于是出于投资诉求，这些买房者动用杠杆的占比比较大。

多个项目操盘手向攸克君反应，有用消费贷款凑足最低首付买房的，也有抵押已有房产作为首付买房的，甚至还有直接以民间借贷、三五好友众筹式为方式，凑足首付买房的。根据这些操盘手掌握的情况，过去几个月，这样的案例并不少。

采用上述方式买房的客户，都是在赌3个月到半年之后，房价会有20%甚至40%以上的增长。这类“自己给自己加杠杆”的情况，集中出现在地理位置优越、区域市场认可度较高的地区的新开楼盘。加杠杆融资买房，与加杠杆融资炒股本质上没有太大区别。

现在，开发商们正在着手甄别这类客户。房地产信贷宽裕时，这样的“自己加杠杆”的行为，无论是对自己，还是对房地产项目，都不会带来太大的风险;但当房地产信贷定向收紧，“自己加杠杆”的客户，后续资金接续就成了问题，这不仅是买房者个人的风险，对开发商也是潜在的风险。

以投资为惟一诉求的客户群体，是对房地产价格波动最为敏感的群体。一旦房价波动加剧，这一群体的违约率就会陡然上升。开发商不愿意见到的一种局面就是，当房子还没有卖完的时候，项目里的一些房子就已被银行收走，然后被司法拍卖——在技术层面上，这会给正常的销售定价带来巨大的压力，因为法拍处置房产的价格，成交价一般在市场价的2/3。

此外，房地产消费信贷“去杠杆”之后，由于接续资金的不确定，这些以纯投资为目的客户的支付能力就会出现问题，很可能无法以较低的资金成本凑足首付，或者需要更长的时间(比如增加3个月)。这就会打乱开发商的销售流程，因为一套房如果卖给杠杆正常的客户，银行贷款流程是基本确定的，开发商的回款也是可控的。要知道，高周转是这个行业最基本的玩法，时间就是最大的机会成本，一旦流程被打乱，回款拉长，就可能影响项目的利润率。

小编一位开发商朋友提示他的下属，多和买房的人强调“量力而为”四个字，能买就买，不要凑钱、借钱付首付;能买就买，不能买就赶紧退。对项目来说，一套房源与其被客户的定金锁定，太久无法回款，还不如解锁这套房源，卖给那些符合银行放贷标准，促成销售回款的客户。调控时代，现金流比什么都重要。

如今住房信贷的政策风向已经变了，加杠杆变成去杠杆，那些融资加杠杆投资买房的朋友，该果断斩仓了。