广深线平湖站开通 片区房价从2万飙至4万

7月26日，广深线平湖火车站重新开门迎客。从平湖至深圳站，如今仅需11，到广州东站则最快62。据了解，不仅可以通往广州、罗湖，平湖站今后还将连接厦深铁路，以后去汕头、潮州、厦门，都可以在平湖坐动车。与深圳主城区及周边城市的空间距离大大缩短，对平湖片区的楼市影响巨大。从“2”字头的猛涨到4万元/平方米，数据显示，在平湖站规划“出炉”之后乃至开通之前，今年8月，平湖区新房价格相比1月份涨幅已经高达51%。而二手价格则上涨了13%。地产观察人士指出，未来还将有一轮补涨的空间。

基础设施落后制约平湖发展

这是一场静悄悄的变化。地处深莞交界的平湖片区，曾一度是工业经济蓬勃发展的典型样本，建工厂、引企业、开办加工贸易……传统工业发展的路径在这里盛极一时。然而，随着传统产业向高端现代服务业转型和置换，能耗大、污染较为严重的粗放型工业型企业开始成为经济可持续发展的阻力，土地、资源、人口、环境、交通等诸多问题逐渐暴露出来，城市基础设施落后的现状掣肘着平湖的跨越式发展。

大约在2000年后,平湖的发展开始处于停滞状态。其中，交通无疑是首要瓶颈。“铁路的功能没有充分利用起来，物流平台的建设未能充分发挥作用。而且，无论是通往市区还是通往龙岗中心区，交通道路都拥挤不堪，高速未取消收费也一直是‘硬伤’。”有业内人士指出，地理距离的遥远与不便，强化了人们将平湖定位为工业郊区的心理认知，随之影响到片区的竞争力。

深圳楼市最坚挺的

而这种竞争力的滞后效应，清晰凸显在平湖片区的房地产市场中。从过往这些年来看，平湖当属深圳楼市中最坚挺的。根据深圳中原研究中心提供的数据，2015年，平湖片区一手房的成交均价为21824元/平方米，与全市33426元/平方米的一手均价相比，低了超过一半。而从今年前7个月的一手成交数据来看，平湖片区的新房成交均价一直徘徊在25000-27000元/平方米之间，今年5月份，在“325”调控新政落地，深圳楼市降温明显的大势下，平湖更是首当其冲，一手均价直降至17591元/平方米。但此时，深圳大部分片区的新房均价已经徘徊在5万元/平方米上下。

若从二手房方面来分析，家家顺统计的数据显示，2014年，当全市二手房均价已经突破“3”字头时，平湖的二手房均价还处于17226元/平方米。2015年至今，平湖的二手房均价经历了从两万元迈入三万元的关卡。8月份，平湖的二手均价为近一年来最高位，达34208元/平方米，但也远远低于全市56788元/平方米的二手均价。

“平湖楼市此前最主要的特点，是价格远远低于周边其他区域。究其原因，这个片区这些年的新房供应一直很少，成交也不太活跃。” 深圳中原研究中心经理王飞分析。据了解，在过去10年，这个片区仅有和记黄埔和佳兆业各自开发过一个项目，规模效应与品牌效应几乎没有累积。而据此前资深地产观察人士呆呆分析，最快的地铁10号线估计也要到2020年才能开通，加上体量巨大的华南城并未如预期那么好，这些都制约着片区房价的上涨。

8月之后片区一手房均价猛涨

不过，上述深圳中原研究中心的数据同时显示，8月之后，平湖片区的一手房均价猛然上涨到40132元/平方米。“在轨道交通正式开通，地铁动工建设以及‘东进’战略的辐射之下，片区的房价肯定有上涨空间。”王飞指出，按照过往经验，轨道交通的开通会对楼市产生积极影响。“30%-40%是正常的上涨空间，未来只要有持续性的新盘开发以及城市更新项目的推进，平湖楼市还是有比较大的溢价空间。”此前深圳中原研究中心曾经统计过，已开通的11号线超6成站点均涨幅在30%-40%，其中涨幅在40%以上的站点占比已超4成。

按照楼市规律，轨道交通的开通一般会经历三个阶段，一是规划出台，该阶段轨道周边区域的房价一般会因“风起”而出现较大的涨幅。另外，在规划“出炉”之后到开通之前，房价涨幅更加明显。而在开通之后，通常片区的房价会根据市场所处周期和周边价格比对情况出现补涨。

对于平湖来说，目前整个片区几乎以刚需楼盘为主，刚需购房者对政策的敏感性比较高。深圳中原指出，年初提出“东进战略”以来，今年8月相比1月份，平湖区新房价格涨幅已经高达51%。而相较于新房因个盘影响造成的大波动，二手价格能更为准确地反应平湖今年来的涨幅，中原领先指数显示，今年以来片区二手房价上涨了13%。“未来该片区还将有一轮补涨的空间。”王飞指出。