广州商品房只够卖8个月 增城房价有望上涨

市十一区中，增城的情况比较特别，库存绝对值很高，但去化时间还是只有短短5.9个月，处于缺货状态。之所以出现这种情况，还是由于增城非常惊人的成交量。

另外，库存去化时间超过10个月的是花都和番禺两个区。其中花都处于库存积压严重状态，而番禺区虽然此前库存量一度超过“警戒线”，但今年以来新增供应大幅减少，因此库存去化时间有所缩短。

增城 年内一手住宅均价有望涨15%～20%

消化周期：5.9个月

累计可售面积：1433119平方米

下半年货量：预计1万套左右

记者走访：今年上半年，增城一手住宅新增供应高达1.3万套，供应量排名第二的黄埔，也只有其一半左右。下半年，增城的推货量依然保持很高的强度，预计会在1万套左右。碧桂园凤凰城 、翡翠绿洲 、合景誉山国际等供应大户，下半年继续会有新货推售，旧盘新推也是增城下半年新货供应的重要来源。

全新楼盘方面，增城下半年估计只有4个，不算太多，不过每个楼盘的供应量都比较大。近日开售的广州中航城，首次推货312套，一售罄。在楼盘的计划中，很快就会再推300套左右的新货。在增城下半年新货中，120平方米以下的房子依然是主力，加上区域成交均价在万元左右，对广州买家的吸引力依然很大。

楼价走势：云策中国总经理吴耀华指出，从成交数据来看，2016年上半年增城一手住宅成交十分火爆，均价突破1万元/平方米。而广汕公路沿线楼盘在几个月时间内，更是普遍上涨1000元/平方米以上。例如中铁国际花园，今年4月的价格是11500元/平方米，6月的价格为12500元/平方米，涨幅达9%。教育城板块的另一大盘广铝·荔富湖畔，4月均价是8500元/平方米，到了6月价格就达9800元/平方米，涨幅高达15.5%。预计接下来增城楼市将持续升温，年内区域均价有望在目前价格的基础上上涨15%至20%。

吴耀华认为，与其他区域动辙两三万元/平方米的房价相比，增城均价一万出头的价格实在是“物美价廉”。且随着区域的开发，区域内房价稳中有涨，发展势头良好。

天河 下半年区域均价或超4万元/平米

消化周期：6.8个月

累计可售面积：308933平方米

下半年货量：高于上半年

土地新增供应：官方力推的珠江新城A4-3商业地块原本预计在第二季度推出，但未能如期亮相。预计将于下半年亮相。

记者走访：最近几年一直很少有新盘、新货推售的天河区，今年的情况有了很大的改变。在远洋天骄 、兰亭盛荟等全新楼盘以及在售楼盘龙湖首开天宸原著新货的推动下，上半年供应大幅增加。

今年下半年，天河牛奶厂板块、珠江新城板块、东圃板块以及智慧城依然会有较大量的新货推售。日前，牛奶厂板块的金地天河公馆别墅样板房已对外开放，楼盘有关负责人表示，预计会在近期发售，虽然别墅货量不多，不过洋房也会在近期发售。蓄客已有一段时间的华润天合，只要开售，其货量会比较大。而牛奶厂板块在售的龙湖天宸原著，下半年同样持续会有新货推售。

珠江新城板块，除了侨鑫汇悦台、凯旋新世界、嘉裕公馆几个楼盘持续在售外，高端项目尚东柏悦府也有望在下半年推出市场;珠光新城御景二期新货预计也能面市。至于东圃，主要还是兰亭盛荟持续加推。位于智慧城的天河星作，预计近期也会推出首批产品，货量200多套。不过以碧桂园的推货速度及天河楼盘的受欢迎程度，整个项目800多套产品全部面市也不是没有可能。

无论是全新楼盘数量还是在售楼盘的持续供应，天河下半年不会比上半年逊色，推货力度、新增货量依然会维持高位。产品方面，天河星作和兰亭盛荟主打的是中小面积刚需和刚改产品，其他楼盘主打都是120多平方米以上的改善产品。

楼价走势：业内人士预测，售价方面，天河上半年接近4万元/平方米，预计下半年会突破这一水平。不过，从上升幅度来看，不会有太大提升，毕竟目前天河的房价已经很高了。

黄埔 长岭居板块内楼盘或将陆续调价

消化周期：4.1个月

累计可售面积：682701平方米

下半年货量：高于上半年

土地新增供应：在8月即将拍卖的土地中，已经挂牌的3宗住宅地块最受关注，其中包括广州开发区国土规划局挂牌的位于黄埔长岭居的一宗居住用地。地块位于开发区长岭路以北，挂牌起始价为107920万元，折合楼面价8000元/平方米。据出让文件显示，项目需要建设较多的公建配套，包括幼儿园、家庭综合服务中心、星光老年之家、文化室、居民健身场所、小区游园、社区日间照料中心、农贸(肉菜)市场等。

记者走访：据统计，今年下半年黄埔区推新货楼盘有17个，住宅楼盘有15个。其中，全新楼盘就有8个，住宅楼盘有7个，包括富力悦禧 花园、凯得文化广场、万科里享家等。此外，广州绿地城、万科山景城 等在售楼盘，也会有较大量新货推售。从开发商的推货计划看，黄埔区下半年推货量应该会超过上半年。

作为刚需之城，下半年黄埔一手住宅新货户型依然会集中在120平方米以下的两房和三房。除了别墅，洋房只有

记者走访：白云下半年新增的楼盘不多，新盘仅越秀星汇云城 ，预计9月推出93～105平方米三至四房以及85～118平方米复式四房单位。旧盘新推方面，万科峯境 将在下半年推出A6栋面积为81～141平方米的二至四房单位，均价3.4万元/平方米。此外，项目——佳兆业天御也将推出163平方米的单位，价格待定。

得益于白云新城多个高价盘的放量成交，白云区上半年的成交均价为29031元/平方米，同比去年的约2.3万元/平方米上涨近27%，成为十一区中涨幅最大的区域。据了解，广州大道北板块在下半年将持续放量，相较于白云新城大面积产品为主的供应结构，广州大道北板块产品从刚需到大面积改善产品，供应均比较齐全。价格方面，包括目前在售以及预售的项目，产品均价从3万～4万元/平方米不等。此外，据数据研究中心显示，2016年度上半年荣登区域里的云山板块均价3万元以上豪宅销售榜单冠军的仍是凯云新世界，总销额已突破10亿元。

楼价走势：合富辉煌首席分析师黎文江表示，今年以来白云区网签量价齐升，楼市库存越来越少。去年10月到今年4月，白云区连续7个月商品住宅新增供应少于5000平方米，多个月份零供应。“库存量减少了，量价提升了，新增供应没有了，这意味着土地成本将会推升房价，供不应求会推升房价，不久的将来白云区的起步价也要超过3万元/平方

越秀 优质盘价格上涨空间仍很大

消化周期：4个月

累计可售面积：60036平方米

下半年货量：无全新盘，仅2个老盘加推。

土地新增供应：作为名校、名医资源最集中的老城区，越秀今年终于突破“零推地”，计划推出一宗约1 .5万平方米的宅地。而在过去两年，越秀区土地供应更是零成交!

记者走访：越秀区一直都是推新不多的区域，下半年越秀区一如既往零全新盘入市，仅有2个老盘加推。其中东方文德广场 将推出37～145平方米的单间至两房公寓，均价3.8万元/平方米。方圆流花月岛 将推出80～90平方米的两房、100～150平方米的三房以及233～255平方米的五房，均价暂时未透露。

今年上半年，越秀区一手住宅成交面积只有8万平方米，不到“冠军”增城区的6%。同时，房价最贵的也是越秀区，一手住宅成交均价超4万元/平方米，主要原因在于优质。其中，东风广场、东山一品 等楼盘都是成交主力。

楼价走势：房产专家肖文晓分析，越秀区是广州的旧行政中心，开发早、楼宇密，近年来供应量都极少乃至为零。如今除了个别存在历史问题的烂尾地块外，几乎没有空地可供开发，唯有寄望于旧城改造，但一来成本高，二来各方利益难以协调，难度可想而知。而一般开放商从拿地到楼盘建成的时间至少要两三年，越秀区如此紧张的土地供应形势，寸土寸金的越秀区新盘可谓是“买一套少一套”，所以有优质的楼盘价格上涨空间仍很大。

荔湾 单价诞生 周边楼盘跟风涨价

消化周期：7.1个月

累计可售面积：551210平方米

下半年货量：推货集中在广钢新城、芳村、大坦沙板块。

土地新增供应：下半年荔湾区将有广钢新城、兴达地块、广摩塑料地块以及东沙荷景路地块推出市场。

记者走访：上半年荔湾区一手住宅共成交4136套，同比暴涨180%，成交面积为462742平方米。荔湾楼市的爆发得益于新兴居住板块——广钢新城，由于市场和地段的制约，前期开盘的项目价格都在“3字头”徘徊，直至今年6月底保利葛洲坝海德公馆“平地一声雷”，号称销售单价过4万元/平方米。在海德公馆登场之前，同样来自保利之手的葛洲坝保利曼城早已是广钢楼市的“霸榜男神”了，自4月底正式开售以来，首月即劲销8亿元，更是在短短1个多月内突破10亿元。据阳光家缘网签数据显示，5～6月保利曼城网签套数近300套，销售额近8亿元，占广钢区域总销售额45%。

下半年，热度一直没降下来的广钢新城仍是荔湾楼市的热点。除了已开盘的保利葛洲坝海德公馆、葛洲坝保利曼城、中海花湾壹号 等盘继续推新外，北大资源博雅1898、珠江金茂府 均会在下半年入市，预计整个板块将继续上演多个霸主争夺之战。

万科海上传奇

均价 : 待定位置：芳村大道珠江隧道口以西热线 : 400-869-1111 转 65933楼盘详情万科海上传奇”，这也是荔湾板块下半年唯一的公寓盘，预计会成为市场焦点。

楼价走势：本周二，荔湾区岭海街12号AF010734地块(华大物流地块)“招亲”，历经79轮竞价、耗时近1个，最终拍出了27450平方米的拆迁安置房面积。36773元/平方米的地价，成为广州单价新。该地块周边遍布一手热门楼盘，主要有新世界凯粤湾 、珠江鹅谭湾，以及广钢、广纸两大板块的项目，如珠江金茂府、中海花湾壹号、保利葛洲坝海德公馆等，但现售价格都不及3.7万元/平方米。业内人士预测，随着新的广州单价诞生，未来荔湾房价有望突破6万/平方米大关，而周边项目已纷纷表示将。

业界人士这样说……

去库存从非普通住宅限购入手

肖文晓：除了公积金贴息贷款，广州的招数基本上都是响应中央的规定动作，并无太多的自选动作。比如放宽首套房的认定标准、首套非普通住宅契税优惠、房贷优惠等，而广州的限购政策也一直是按兵不动。所以，广州去库存效果显现，主要还是受益于整个楼市的大环境回暖以及信贷环境趋于宽松。

从目前来看，广州外围区域中，库存压力稍大的只有花都区和番禺区，去化周期还在12个月以上，新黄埔、增城和南沙压力并不大，甚至新黄埔还有供应吃紧的情况，因此也不具备“一刀切”去库存的需要。目前来看，广州楼市整体库存并没有问题，压力主要在144平方米以上的非普通住宅上，如果政策要放宽，可以从放开非普通住宅的限购着手会合理一些。

为高学历人才提供住房补贴

卢佩婷：2016年上半年，广州一二手楼市均主要受改善型需求的爆发所推动。从政策方向来看，去年底开始，政府一直积极释放楼市利好的信号，中央罕有提出鼓励投资性购房，企业不动产增值税纳入抵扣范围，同时还表示发展住房租赁市场，这些利好消息对于增强购房者的入市信心有很大的推动作用。目前一手房市场大户型去库存仍存在一定难度，因此今年以来政府针对大户型去库存提供了不少政策红利，包括今年2月财政部出台的调整契税政策，在广州购入首套144平方米以上的豪宅，可从原来的3%减免至1.5%，之后5月全面落实“营改增”政策，更是进一步对豪宅的税费进行了减免，推动了豪宅楼市在今年上半年的持续升温。此外，省政府发文表示对商品住房项目停止实施90/70政策，这将为开发商大力去库存提供了强劲的信心。下半年度预计可能有针对高端人才、高净值人群的利好政策出台，如为高学历人才提供购房补贴、局部性放开限外、出台租房优惠政策鼓励租房市场发展等。