“营改增“地产业影响很大 二手交易税负轻房价未必降！

2016年以来，从降低房贷首付到全面营改增，政府各项楼市利好新政从未止步，中央去库存态度鲜明，各地政府也纷纷响应。5月1日刚实施的“营改增”政策受到各方面的密切关注。营业税退出历史舞台步伐加快，增值税制度将更加规范。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。业内普遍认为，“营改增”后，个人二手房买卖维持5%的税率，所以税率保持不变，但是税负却减少了;因此，随着新政的实施，这项利好的效应有望持续释放。

房地产业影响最大

据了解，此次营改增试点推开涉及到的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四个行业，营业税规模就高达1.9万亿元，约占所有行业营业税总额的80%，涉及纳税人11000多户。其中，占到营业税收入几近半壁江山的建筑业和房地产业，可以说是此次营改增中受到“最大照顾”的行业。在国家税务总局100多页的营改增方案中，有30多页涉及过渡政策安排，其中大部分涉及这两个行业。减税大幕正式开启，营改增带来的红利开始陆续释放。不仅是此次纳入试点的建筑、房地产、金融、生活服务业，几乎所有链条上的行业都可以从中获益。

业内人士表示，对房地产业来说，随着政策细则的进一步明确，房地产业的过渡期政策范畴不断放宽，土地成本纳入虚拟抵扣环节，房地产企业采取预收账款方式销售不动产项目的预征税款率远低于营业税下的相应税率都给房地产行业税收减负带来了良机。

对于备受关注的个人二手房交易，国家税务总局副局长汪康此前介绍，个人住房营改增总体而言是保持稳定，首先是个人二手房的交易在税收负担上要保持基本稳定。过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。

在具体实施方面，此次“营改增”新政明确，房地产开发企业征收11%增值税;个人购买不足2年的住房对外销售，按5%全额征收增值税;个人购买2年以上的住房对外销售，免征增值税。

100万元房子少交2000多元税

早在“营改增”政策刚刚吹风的时候，由于具体细则还未确定，对于“营改增”政策理解的偏差，反映在二手房的交易上，使得二手房业务量大规模增加，办理二手房网签、过户的人群激增，排长队。虽然后来传言已经破除，但是反映在市场上，等待“降温”还需要一段时间。

营改增后，个人二手房买卖维持5%的税率，所以税率保持不变，但是税负却减少了。据税务人士介绍，增值税是价外税，营业税是价内税。改成增值税以后，以100万元的房产为例，增值税与营业税相比，税款要少交2400多元钱。房产价格相同的情况下，增值税和营业税相比，增值税对个人来说是减税的。

“五一”小长假期间，房地产“营改增”已引起很多购房者的关注。由于购房缴税具有滞后性，理论上来说，大部分4月下旬签订的购房合同都将按照“营改增”来征税。在楼市宏观调控的背景下，“营改增”对于大部分购房者来说，是一个福利。业内人士指出，综合税费来看，二手房交易税费大约减少5%。以广州为例，有关部门表示，首单二手房交易实现减税2265元，据了解，该项交易为某住宅的一个车位，成交价是315000元，成交面积12.15平方米。如果按照“营改增”前的方法计算，买卖双方共需缴税费为47880元，但新政后购买方当天该车位交易应缴税费为45615元，即相比营改增前，这笔交易实际上获减各种税费达2265元，其中仅增值税一项，就减税840元。

地产行业税负降但房价未必降

“营改增”后二手房交易税负是热点问题。此前，专家估算实施营改增后房地产行业税负有望由3960亿元减至3340亿元，降幅近15%。

对此，业内认为，“营改增”对于地产行业而言是长期利好，有利于减负，更有助于地产产业链上游资源的整合，但对于房价影响几何需要时间检验，“房价主要还是由供需决定。”对购房者而言，改征增值税可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，对个人影响最大的就是二手房屋交易，在一些场合下会降低二手房环节的税负。营改增将为地产行业降低税负，但未必会导致房价下降。不过，专家表示，随着税负的减少，“营改增”的利好在二手房交易领域有望持续释放。