成交大跌63.8%!59个月才卖完?解码广州商服市场去化之难

冷静期才是楼市价值“试金石”。

今年以来，在疫情的冲击，叠加一、二手楼市下行，广州楼市成交低迷，除了性价比高的”网红盘”以外，其它楼盘若没有优惠现身，也难以挑起购房者的欲望了。

与此同时，在疫情防控影响，商服市场需求萎缩，存量也持续上升。

而在上月初，广州发布的48条（回顾戳：商服新政吹了）中关于“商服产品不再限定销售对象，也不再限定最小分割单元”的新政半路腰斩，政策的调控底线也显而易见。

据克而瑞数据统计，截至4月15日，今年以来广州一手商服市场（含公寓、商业及办公）仅网签4172套，同比大跌63.8%，创下近9年历史新低。

受此影响，广州一手商服产品去化周期亦进一步攀升，截至3月底，商服市场库存量高达552.63万㎡，去化周期达26.2个月，远超正常去化水平。究竟，在今年以来各类商服产品具体情况如何？库存压力最大的又是哪些产品？一起来看看吧！

公寓市场公寓市场，愁云笼罩。据克而瑞数据统计，截至4月15日，广州一手公寓仅网签2856套，同比大减69.3%，2月网签套数更是低至253套，成交跌入低谷。

不过，在2018年12月，广州重新调整对商服类销售政策，申明“330新政”前出让的商办项目可以个人名义购买，在利好助推之下，公寓市场渐趋活跃，此前积压的库存也逐渐回归安全线内。

不过受疫情影响，近期公寓消化速度较疫情前下降，去化周期有所上升。据克而瑞数据统计，截至今年3月底，广州一手公寓库存量回落至122.01万平，余22331套存货，去化周期达10.7个月，仍然处正常水平。

商业市场商业市场，也是另一重灾区。在疫情影响下，目前广州仍有部分商场与商户停业，店铺关门、无营业收入，还需承担租金、人工成本，对商业市场冲击明显。据克而瑞数据统计，截至4月15日，今年以来广州一手商业市场仅网签937套，同比大减52.07%。

另一方面，广州一手商业成交受阻，其去化周期也居高不下。据克而瑞数据统计，截至今年3月底，广州一手商业市场库存量高达290.46万平，余19016套存货，去化周期高达58.7个月。

这也就是说，广州目前供应入市的商业产品需要近5年时间才能消化完。此外，预期此次疫情影响持续几个月，即便在新政刺激下，商业市场短期内亦难以回暖。究其原因，正因从土地规控就决定的大比例商业导致广州商业市场库存量的“过剩”，尤其是新兴发展区域，商业配套急缺，但这些新兴区域的商业运营却是非常冒险的，其去化自然不比公寓。

办公市场受疫情影响，近三个月广州办公市场成交呈U型走势，3月市场成交恢复速度达预期，以价换量项目均有不错的表现。据克而瑞数据统计，截至4月15日，今年以来广州办公市场仅网签379套，同比大减35.65%。

于此同时，截止3月底，广州一手办公项目的仅新增106套供应，去化速度远超供应量，若以12个的消化速度来算，办公市场去化周期亦缩短至29.6个月。