41亿补偿!黄埔收下广州港洪圣沙地块,临港CBD再添宝地!

10月7日晚间，广州港对外公告称，拟向黄埔区土地开发中心交储位于黄埔区长洲洪圣沙地段的洪圣沙地块，面积约为43.10万平方米。

广州港公告披露，公司已于9月30日与黄埔区土地开发中心签订了相关协议，获得补偿款预计共41.21亿元。

此前广州港集团有关负责人表示，集团计划对洪圣沙做转型开发，坚持支持不做房地产，希望改造成城市生活配送、冷链开发等。

洪圣沙是黄埔区珠江河道的一个江心岛屿，西邻长洲岛，东连大吉沙。洪圣沙面积46.5公顷，岸线长3.56公里，目前岛上建筑以仓库为主，建筑面积约6.72万平方米，建筑高度约10米。

▲洪圣沙现状

洪圣沙岛位置优越，是广州珠江黄金岸线的重要功能区，也是广州第二中央商务区（CBD）的组成部分。今年内将动工的地铁7号线二期，在洪圣沙设有一站，预计2022年建成通车，这个江心小岛与主城区的交通联系将更为紧密，并将得到快速发展。

据了解，按照2015年广州市54个江心岛整体保护规划，洪圣沙计划搬迁现状码头堆场，增加绿化，改造现有仓库为艺术文化、旅游服务设施，整体打造为艺术公园。

➤洪圣沙被收储，原开展码头装卸业务

洪圣沙地块中，有8267.12平方米的空地以及2176.01平方米的船坞，不能纳入“城市更新”改造范围。经协商，这部分（有10443.13平方米）按现状评估方式征收；剩余部分（共计约42万平方米）按城市更新改造政策收储。

补偿款方面，广州港披露，城市更新改造部分补偿款约为40.12亿元；现状评估补偿款为986.88万元；此外，还有水转水泊位工程补偿款9993.83万元。

值得注意的是，根据深圳市国资源资产评估有限公司出具的评估报告，以2018年7月1日为基准日，上述3宗土地账面价值合计约2.5亿元，评估值为40.15亿元，评估增值约37.66亿元，增值率1500%。

据了解，“城市更新”改造部分补偿为此番补偿款的“大头”。

广州港公告称，根据规定，国有土地上旧厂房权属人申请由政府收回整宗土地的，可按“同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40％计算补偿款”的方式进行改造，并计算支付收储补偿款。

这部分土地市场评估楼面地价为11922.5元/平方米，总面积420593.87平方米，按容积率2.0计算，总地价超过100亿元，按40%计算，故补偿金额超过40亿元。

➤41亿补偿款将近上半年营业收入

此番土地交储将获得超过41亿元的补偿款，对于广州港来说也是一笔“巨款”。

据了解，今年上半年，广州港实现营业收入44.37亿元，同比增长11.05%，实现净利润4.86亿元，同比增加37.18%。

若仅对比绝对值，前述土地交储补偿款数额已快赶上广州港上半年全部营业收入了。

半年报中介绍称，港口装卸业务是主营业务收入和利润的主要来源。上半年，广州港全港完成货物吞吐量2.99亿吨、集装箱吞吐量1047万TEU（标准箱），分别位居全国沿海港口第三位和第四位，广州港完成量占全港比例分别为79.26%和86.77%。

广州港方面表示，洪圣沙地块因交通不便利，地块所在的下属作业公司的运营收益不佳，地块的土地价值长期未能实现，长期低效率利用。交储可盘活土地资源，同时也为公司搬迁、异地重建、业务转移及人员安置等筹措发展资金。

广州港集团积极谋求转型升级，正向国际集装箱干线港方向迈进，调整内港码头功能，积极拓展新港区，形成港口功能布局合理，打造国际性、多功能、信息化和现代化的亿吨大港。

有消息称，广州港集团近年来向旗下南沙港区投入过百亿的港口建设资金。规划中的珠江东岸的新沙港区与西岸南沙港区一起，构筑成广州港集装箱运输发展的两翼，加上出海航道二期工程的建设，将推动广州港国际集装箱运输的快速发展。

➤规划两条路与长洲岛相连，打造艺术公园

按照规划，将建设两条路桥连接洪圣沙岛和长洲岛。洪圣沙码头将逐渐停止煤炭装卸业务，该码头的散货装卸业务也将转型升级。

根据2015年12月14日广州市规委会全票通过的《珠江江心岛整体保护规划》，广州市54个江心岛有了“护身符”，其中46个“严格保护类”和“限制开发类”岛屿明确不能进行房地产开发。

根据规划，黄埔区大蚝沙、峨眉沙、洪圣沙、大吉沙、长洲岛等5个岛屿明确不能进行房地产开发，其中，大蚝沙将打造成为湿地公园，洪圣沙将被改造成为艺术公园。对于生物岛，规委会提出要纠正此前开发区修规决策，制止破坏性开发。

其中，洪圣沙的保护细则为：搬迁仓库煤场，改工业码头为游轮建议地块的净容积率由现行控规的1.5～2调整为0.4。

根据规划，未来计划搬迁码头堆场，增加绿化，改造现有仓库为艺术文化、旅游服务设施，整体打造为艺术公园。

另据相关规划，洪圣沙主打游轮和休闲旅游。同时为了解决洪圣沙岛的陆路交通问题，规划还设计了两条路与长洲岛相连。

洪圣沙岛公园的绿地面积增加39156平方米，调整后为124640平方米。同时，将文化设施用地/娱乐康体设施用地面积减少为25057平方米，容积率为1.5，建筑密度40%，绿化率35%，建筑限高24米。