广州“地冷价跌”刚需是否应该继续观望

九月，进入房地产行业传统的促销季，原本应该火爆的市场传来的“声音”却不尽人意。全国楼市的“凉意”是从土地市场和楼市两方面透露出来的。

开发商回归冷静

土地频频流拍

近期，全国各地土地流拍事件频现，一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场无人报价戏码，土地市场降温加剧。根据中国指数研究院数据显示，截至2018年8月末，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

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导致土地市场遇冷的因素有很多，如挂牌土地非热门区域地块，或是配建要求过高。但最主要的原因还是调控政策起了作用，开发商资金压力过大，开始逐渐减少盲目拿地，回归理性。从2016年9·30开始，全国一、二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。而今年地产调控更是力度加大，出现历史上最密集的调控政策潮。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。中央对房地产调控的核心是房住不炒，最终让房地产回归平稳，土地市场行情也应声而落。

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回头看看广州土地市场，相较于全国市场似乎相对乐观，虽然地块大多以底价成交，但流拍较少。9月7日，广州公共资源交易中心官网也更是一口气挂出了10宗商住商服用地。针对广州的土地市场情况，广州中原地产项目部总经理黄韬认为底价成交并不代表市场行情差。

“最坏的情况我认为就是底价成交而已，不是恐慌式的大跌或出现大量流拍。底价成交也不代表市场差，像有些土地起拍楼面价就去到2万多元/㎡。个别土地不排除有轻微上涨，可能比底价多一点点，个别标杆性的、位置很好的土地，不单不会流拍，仍然有可能受到开发商和买家市场追捧。这要看土地的具体情况。对于广州花都、从化此前的几宗流拍地属于个例，土地本身的复杂性、净值等对普通土地来说没有代表性，仅仅是个案。”

因此广州土地市场也不会出现恐慌性的大跌或是流拍。

房企加速资金回笼

“金九”变折扣季？

九月作为全年业绩冲刺的重要节点，不少开发商也会在这个时候推出新货，购房者选择也更多。但今年的九月与往年不同，开发商背负着沉重的资金压力，就更加迫切的想要回笼资金，于是今年的“金九”更像是一个“打折促销季”！

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从全国来看，几个上半年楼市热门城市，九月都开启了“放价模式”。如杭州楼市近期也有了凉意。如滨江御江南排屋的预售证均价为48680元/平方米，但在上一次开盘中排屋的备案均价为51286元/平方米，对比价格下降了2606元/平方米。

上海市场也出现了量价双跌的情况。据上海中原研究院数据，上海8月二手住宅成交量12985套，环比下滑3.32%，成交均价38052元/平方米，环比下跌2.13%；二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示，8月深圳二手住宅过户7208套，环比上涨3.10%，成交均价55011元/平方米，环比下跌1.95%。

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而广州市场的交易数据更是表现出了明显的下行趋势。乐有家市场研究中心数据显示，8月广州全市二手住宅过户6603套，环比上涨2.5%；成交均价为24280元/平方米，环比下跌6.2%。

8月成交数据不乐观也成就了九月的降价促销，其中表现最为明显的是南沙、萝岗、番禺等区域，降首付、给折扣等等促销手段齐上阵：

广州南沙保利城销售人员称楼盘现在打折促销，以74平方米户型为例，原价每平约21000元，现商业贷款可享受额外9.6折，折后每平大约两万；如果户型是126平，折扣力度会更大，每平1万8千多！

位于黄埔的佳兆业未来城首付降至7万，以该楼盘在售户型估算，建面约76平的房源，均价18000元/平，总价约130万元，首付7万连一成都不到。

同样位于黄埔的碧桂园克拉广场，6万的首付，也是总价一成多一点的价钱。