地价重回三年前,房价也能降回去吗?

9月7日，南京铁心桥区域的地块出让，整个过程仅经过3轮竞价，被龙湖地产拿下，楼面地价13993元/平方米，接近底价成交。

这一价格相当于回到了3年前，且和此前出让的邻居地块相比低了近4000元/平方米。

结合近期土地市场流拍率居高不下、成交地块也多以底价出让的情况来看，这或许意味着房地产市场进入了冷却期，地价与房价素来有“面粉“与”面包“之称，二者休戚相关。现在，既然“面粉”的价格重回三年前，那“面包”的价格也能回得去吗？

通过观察近年土地购置均价占商品房销售均价的比重，不难看出地价在房价中的“话语权”越来越大，地价很大程度上直接决定了房价。超过70%的占比似乎在向我们宣示：要看房价走势，直接看地价的涨跌。地价降了，房价也一定会降。

然而，事实真的如此吗？

拿房地产市场的中心“北京”来看，近三年，其平均房价从4.5万涨到6.5万，基本保持一年一万的涨势，虽然管控越来越严格，但房价却似乎并未受到太大的影响，始终坚挺。可见，房价上涨的趋势不是那么容易被改变的。

此外，房子作为一种商品，其价格的高低受供求关系的影响。根据国家统计局公布的数据，2016年，我国商品房销售额11.8万亿，比上一年增长34.8%。2017年，商品房销售额突破13万亿，达到13.37万亿，创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。

有需求就有市场，这样看来，仅仅依靠地价的“努力”很难把房价拉回到三年前的水平。

上海易居地产研究院的数据也验证了这一结论，2018年4-7月，地价同比增幅已连续4个月下跌，而房价同比增幅则连续4个月小幅上涨，到7月份，房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。

虽说影响房价的不完全是地价，但地价下跌确实可以为房价下跌创造较好的条件，或者说房价上涨的空间相对会减少，所以地价下跌多少是具有市场信号意义的。

对个人来说，地价下跌或将粉碎其“靠房致富”的金融梦。未来，一旦房价进入横盘期，那么借助银行杠杆投资房产，以钱生钱的可能性将不复存在，房子的投资价值将大大降低。

对政府来说，房子的投资价值降低，或许就会在无形中将更多房源分配到刚需手中，真正实现“房住不炒”。

而对房产商来说，地价下跌，而房价上升或不变，看似会大大增加他们的利润空间，实则不然，在“限房价，竞地价“影响下，房企的资本积累之路仍不会好走。

而这种形势下我们有何机会呢？

一是在传统房地产融资环境越来越糟糕的境地下，开发商资金链面临极大压力，“现金为王”。部分开发商为了快速回款，将项目打折销售。恒大就在黄金周的名义之下，从8月30日开始对旗下住宅楼盘打出了全部89折优惠的广告，有些项目甚至低至74折。

这需要根据地区和项目位置而定，但不失为一次“弯道超车”的机会。

二是在二手房领域，市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，购房者拥有更多话语权，这意味着以广撒网的策略多看多谈，或许能够收获惊喜价格。

然而这是否意味着房价要跌呢，笔者并不认为。国家既然能够抑制房价增速，那么当然也能兜底基本面，大幅回落是不用想了，更不用说跌回三年前了。