广州

八月报:一二手住宅价格“略有松动”,买家可适时入市

2018年08月29日来源:搜狐焦点广州资讯本地楼市责任编辑:Hao

8月广州一二手住宅表现均不及上月水平,在“严管”信号下市场观望气氛浓,但目前卖方心态明显“松动”,一手市场方面不少项目推出“特价房”吸引买家;二手市场部分卖家因盘源长时间未能出售而适当下调报价,整体交易气氛趋于理性,对于买家而言不失为入市好时机。

二手住宅

客户观望情绪加重,市场成交有所下滑

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2018年8月(1-26日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为5331宗,较7月同期(6183宗)环比下滑13.8%;而本月二手住宅网签均价为25946元/平,基本与上月持平。

据调研了解,市场上部分盘源由于长时间未能售出,业主心理价位开始出现松动,有下调价格让利的迹象,降幅多集中在1%-5%之间,部分客户看楼市前景未明,从而转为观望。再加上新房市场推出少量特价房源吸引客户,存在一定的分流影响,以致整体成交有所下滑。但小研君认为,目前为较佳的“上车”的机会,客户现时入市或会“有利可图”,有利于减少置业成本。

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各区环比均有所下滑,花都抗跌性明显

从各区成交情况来看,本月广州各区二手成交量均环比上月有所下降。其中,增城、黄埔两区下降幅度最为明显,成交量分别下滑25.8%、25.9%。

而番禺由于凭借刚需价格,加上社区大盘的优势,依旧保持领头羊的位置,共成交1104宗;成交占比相对稳定,维持在21%左右。

需要指出的是,本月花都区降幅最少,且成交占比从12.7上升至本月的14.2%。主要由于花都价格相对低洼、次新房房源充足,再加上花都土拍刺激,客户对后市信心较强。因此,花都成交有一定的抗跌性。

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东圃板块、天河公园板块成交活跃

本月,番禺、海珠、越秀、天河均有多个板块成交活跃。其中,海珠区江南大道南板块和海珠西板块凭借其生活配套成熟、优质小区林立,盘源充足的优势,本月活跃度明显上升,其成交均价分别为36674元/平、34677元/平。

另外,东风东板块以及天河北板块由于地处市区核心,交通通达性优越,加上教育资源雄厚,市场整体需求旺,本月成交均价分别为72224元/平、65027元/平。

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一手住宅

网签减少近4成 市场气氛理性买家可适时入市

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根据广州中原研究发展部监控显示,本月广州一手住宅整体网签共6079宗,环比下跌37%,对比6、7月情况成交出现明显减少。由于市场“严管”力度不减,房企推货更加谨慎,买家购置热情受到一定程度影响。面对目前的环境,部分项目采取特价房等形式“以价换量”刺激销售气氛,预计随着传统销售旺季9、10月临近,部分业绩压力较大的房企将会采取“小幅让利”的方式吸引买家,对于买家而言,目前稳定理性的环境不失为入市的好时机,因此建议尽早入市。

本月新批住宅相对集中在花都、增城、南沙三区,其中花都区花都湖板块全新盘都湖国际获批518套单位,该盘预计将借近期花都湖住宅用地出让热潮入市;而供货大区南沙两大热盘越秀滨海新城阳光城丽景湾分别获批百套单位。

成交情况:14号线开通在即,从化各版块成交“逆市”走红

本月仅花都、番禺、从化三区网签量有所增加。其中从化区成交表现抢眼,共网签482宗环比增加48%,随着地铁14号线投入使用的时间越来越接近,沿线项目的成交速度亦明显加快,本月珠江壹城(地铁神岗站)、广物荔山雅筑(地铁邓村站)累计成交78宗,而最近多次推新的珠光御景山水城、珠光山水诚品属于14号线街口站辐射范围,可通过公交接驳地铁,成交同样表现不俗,共录得201宗成交,小研君认为地铁利好将带动从化楼市走红,性价比高的优势将更加受到买家重视。

本月番禺网签296宗一手单位,同比上涨18%,近期推新的时代柏林网签70宗单位,为该区本月网签量最大的项目。

另一方面,本月南沙、增城两大一手“货仓”成交能力减弱,其中南沙成交1025宗,环比下跌36%;虽然阳光城丽景湾越秀滨海新城仍有推新动作,但供应能力较5、6月份明显减弱,此外黄阁板块成交速度亦有所放缓;增城本月网签1663宗,环比下跌57%,买家观望情绪浓,各主力热盘成交均出现减少。

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库存状况:黄埔、增城及南沙消化周期呈现下降趋势

由于成交能力减弱,广州整体库存面积微涨至787.91万㎡;但近段时间中心区积压网签处理速度加快,天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少,导致整体消化周期微降至10.6个月。黄埔、增城区消化周期分别为4.6、6.7个月,在新货补充能力不足的情况下,东部库存“告急”

一手商业

写字楼继续走高,商铺公寓稍放缓

8月一手商铺、公寓两物业市场成交均呈现下跌走势,一手写字楼市场成交则进一步走高,多个项目整体确权,写字楼市场需求持续高位。

商铺市场本月共计网签3.59万㎡,环比下跌35%、同比则上升10%,市场成交再度放缓。上个月多个项目批量网签,公寓市场成交走高后,本月市场回落,整体成交985套5.27万㎡,环比跌幅达63%,同比仍上升129%,外围四区依据是撑市主力。

本月写字楼市场热度保持,整体共计成交14.62万㎡,环比、同比分别上升178%、441%,持续多月成交量保持升势,其中番禺、黄埔均有项目整体确权。

一手商铺、写字楼:多区商铺收获成交,写字楼批量成交撑市

8月一手商铺市场,全市11区均有成交,整体成交3.59万㎡,较7月下跌35%。此前多月零成交的越秀、海珠、从化三区,本月分别成交0.03万㎡、0.17万㎡、0.37万㎡;仅荔湾、天河、黄埔、番禺成交环比出现上扬,其余三区均下跌。本月中心区、外围区分别成交0.71万㎡、1.79万㎡,其中南沙、增城、番禺三区成交量在0.5-0.9万㎡区间,位居各区前列;环比录得上升的番禺区,本月万博一项目整栋网签,其中0.46万㎡为该项目的底层商铺,该项目应为整体确权。

8月商铺市场成交,底商与社区铺成交占比分别为46%、54%,底层商铺本月成交占比高位回升,整体成交达1.65万㎡,环比上升22%;本月热销项目中,底层商铺项目成交位居前列。

本月商铺市场整体成交放缓,社区商铺成交量及占比纷纷下跌,不过11区均收获成交,商铺市场整体投资氛围仍较为平稳。

本月写字楼市场继续有多个项目批量成交,整体成交量进一步走高,8月成交量环比上升178%至14.62万㎡。本月多个区域成交贡献,不过市场主力区转向外围,共计成交13.33万㎡,占比高达91%,环比上升239%;中心区成交1.42万㎡,环比微幅上升15%;此外,增城成交0.09万㎡。

本月共有3个项目批量网签,应为整体确权,热销项目再度来自番禺万博商圈,甲级写字楼四海城批量网签5.14万㎡位居首位,占本月全市成交量的35%,主力网签来自5栋的整体网签;黄埔区保利中科广场、保利中珺广场两项目同样分别批量成交3.93万㎡、3.67万㎡。此外,上个月收获两层写字楼成交的天盈广场,本月继续批量成交56、57层,持续获得市场关注,助推该项目整体成交0.62万㎡,较上月上升47%;汇金中心本月再度收获整层成交,共计成交0.28万㎡,包括第14层2618㎡单层成交;。此外,其他项目本月零星成交,暂无突出表现项目。

大宗交易案例持续撑市,加之本月市场多个项目批量成交撑市,成交量进一步保持高位,近期写字楼市场需求保持畅旺。

一手公寓:批量成交减少 市场稍有回落

8月公寓市场成交回落,整体共计成交985套5.27万㎡,成交面积环比下跌63%,大部分区域公寓成交量较7月下跌,不过整体较去年同期好转。

市场成交主力依旧来自外围四区,本月成交量达到878套4.71万㎡,虽环比下跌,但占比仍高达89%,较去年同期呈现大幅升势。番禺、黄埔、南沙三区在若干项目持续成交贡献下,分别成交369套、247套、187套,但环比分别下跌58%、85%、67%;花都区则是唯一的环比上升区域,共计成交75套,升幅为17%。

本月中心区仅三区录得成交,共计成交102套,环比下跌31%。近期成交主力区域天河区本月仅收获25套成交量,较上月下跌52%,可售项目减少为其中主要原因。荔湾、海珠两区继续保持成交,本月分别成交43套、34套,广纸、广钢两大板块项目持续撑市。此外,增城区本月成交5套,环比下跌55%。

番禺多个项目持续成交,其中南站商圈的万科世博汇项目本月成交223套位居全市成交项目之首,持续受到市场关注;此外同创誉都、雄峰城、金龙城分别成交31套、29套、28套。黄埔区广州国际港航中心本月批量成交207套,主力楼层为4-14层,其中不乏大宗交易案例。此外,南沙富力天海湾、越秀国际总部广场市场关注度保持,本月分别成交98套、37套,南沙区公寓物业持续受捧。

本月大宗交易及批量成交案例虽有减少,不过多个项目平稳成交撑市,公寓物业持续受到市场关注。

注:本文数据月度统计周期,如无特别说明,均按“阳光家缘”统计口径,即上月26日至本月25日。


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