揭秘:购房者对未来房价不确定的焦虑感。

货币放水，房价就一定会上涨？

近年在去杠杆降低负债的大背景下，当下发生了一连串的宏观事件地产商高周转、土地轮拍、P2P连环爆雷等事件

加上又受到人民币汇率下跌、贸易战等阴霾影响，整体中国市场不太景气，遇如此挑战，为了保持稳定增长，决策层怎会坐视不管，开始宽松货币政策，很多人认为房地产不会又要大涨吧？

这个思维的形成，我们需要回看过去10年一波又一波欢松的财政刺激周期历史，可以概括为：每在经济下行－－刺激政策出台－－货币放水－－楼市大涨基本这样的轮回，这不断出现的历史惯例，也养成所形成了大多数中国人的思维逻辑。

因此，当人民币汇率下跌，贸易战冲击当中国经济出现下行苗头时，遇上货币放水，总有人去押楼市大涨。

楼市走向不是建立在是否宽松货币政策的基础上，而是与经济走势、民众收入紧密相关。

关于当下货币放水刺激，这几乎是一个不需要讨论的命题。为什么这么说呢，用货币、财政手段来烫平经济周期的起落，这几乎是任何一位当政者的必然之举。

在去杠杆降低负债的大背景下，又受到人民币汇率下跌、贸易战等一系列的内外部因素的影响，经济放缓下行有了苗条，政府宽松货币政策刺激可以说不可避免。

房地产作为目前主要经济行业，涉及上下游的产业链是非常多的，在中国经济一直扮演历史大拐弯的重要角色，可以说未来10年都不会独立于当下政治经济的基本面。

房地产过去是带动经济的引擎，未来5～10年举足轻重的地位也不会变，但这些年的刺激让泡沫和风险也日渐深重累积，而未来会越来越成为资产泡沫的巨大隐患，并对实地产业有挤出效应带有很多负面的要素。

决策层力推去杠杆，是因为中国负债率太高，宽松政策货币资金要是再流入楼市，有崩盘之险，必须未雨绸缪，刺激经济但又必须要控制不吹大房地产泡沫。

在8月7日，住建部在辽宁沈阳召开了一次重要会议，并对房地产调控发了有史以来的最强音：“坚决遏制房价上涨”。以前官方的说法基本都是“遏制房价过快上涨”，它的意思是还允许涨，只是要慢慢来。

现在是坚决遏制上涨，可以看到出这次政府的坚决力度。从前面的不炒到慢涨到现在的不涨，核心根源还是政府要稳定市场的预期。

2、购房者对未来不确定的焦虑感

每次调控说遏制房价上涨，民众都信以为真，然而房价最后还是乘着抢房浪潮，披着乱象的羊毛一路狂奔，几次下来几乎没有人再会相信调控是管用的了。

不过这也倒是符合中国一贯的政策现象。就是高层发布政策，只要下发到地方，力度绝对会大打折扣。地方要么用地方债居高库存没去够为由，要么用城市战争抢人才为由与宏观基调做博弈。毕竟房地产需求降低，将会影响到地方政府的土地财政收入，制约区域经济的发展和财收的考核指标。

中国的楼市焦虑，很大程度来源于对高速变化的房价无法把握的无力感。

一年房价上升30～50%，无一不目瞪口呆，这样的情况我相信只有在赌场才能随时可以看到这样的回报，才能看到这样的疯狂。

这样的速度，其实给人的并不只是高额回报的快感，还有一不小心就会被抛下的恐惧。

现在不买，就会越来越买不起，这是无数焦虑的人砸锅卖铁买房的最大理由。

加上中国由于一直用政策刺激托底的方式来维持楼市20年一路向上，成为人类历史上极少见的没有周期起落的梦幻轨迹。

3、

不进行供给结构改革，楼市就象一匹野马，没人知道什么时候会狂奔

中国的房地产对经济的推动作用极大，但是当下的经济发展速度与当下中国房地产绑架中国经济是背离，未来中国房地产一定要进行改革，因为存在太多的不确定性，没有人知道楼市房价什么时候会狂奔。

我们都知道，我国的房地产业起码还有十年左右的发展期，主要原因是城镇化还在持续推进。

我国2017年常住人口的城镇化率为58.52%，户籍人口城镇化率为43.35%。

按照《国家人口发展规划（2016-2030年）》我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%

2030年前后我国人口也将达到14.5亿的峰值，预计2016年-2030年农村向城镇累计转移人口2亿人。

我们都说人往高处走，往房价高的城市圈靠近，人口在向城市群、城市圈集聚，城、镇之间配套资源的不平衡，造成人民美好生活的需求和供应的不平衡，不充分，这也尊定了一线城市和核心二线城市的地位价值。

假如中国楼市不进行供给结构改革、完善房地产法、税收，我相信很少有人愿意把现在交给一个没有预期，没有可预见的未来，那楼市还会一直像一匹野马，没人知道什么时候会狂奔。

4、

自由贸易港政策下的海南

几个月前海南，一二手房被自由贸易港利好政策驱使一房难求，疯狂的市场让很多人趋之若鹜，售楼员、中介都变成了“大爷”，我相信很多人亲身感受过当时的场景。

关于海南当下的房价，我认为现在就好比一只前期题材政策性很强的股票，一路高开走大阳，但是一往实的一看发现它内部业务增长、财务收入很一般，收入结构更一般，所以近期很多人问我大限购之后会不会出现问题，高开低走。

但往另一方向看它又努力做产业结构升级、技术创新，寻求更大突破，又有中央大政府大支持大鼓励，所以让很多人既期许又担心。

抛开政策面，往实的方面看，假如在未来2-4年在产业结构、技术题材、业务方向转型成功，走稳，海南就不单是独角兽很有可能是巨无霸所以大家前期投一点是好事，并且市场对它（国际旅游岛、自由贸易港、国际健康城）的预期太强了，现在完全不用担心近期外部大政策，会是怎么样。

大家要知道，真正在市场上用手投票的人，对钱的态度是最敏感的，每一次选择都在测算着投入产出比，都不全是跟风，所以谈不上对错，只能说都在做对自己最好的选择。

并且我个人对海南未来中长期是极其看好的，因为消费升级，大娱乐，大健康是不可逆转的潮流趋势，我坚信一点，一个人愿意改变，从来没有什么理所当然，都在马斯洛需求理论上层层释放，市场需求也是一样。

关于海南未来楼市，我看了一组数据，全国2018年上半年房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市分别是三亚、蚌埠和海口，占比分别为73.6%、40.3%和35.3%。

其中前三就有两名是属于海南，足以可见海南产业结构的不合理，经济、财政对房地产的严重依赖度程度。

虽然海南省政府已经完全意识到该问题的严重性，但是现在的一刀切对财政的影响肯定是巨大的，我认为海南“去地产化”的过程，将是非常艰难的，过去依赖度太高，一下断奶后肯定会饿得嗷嗷叫，但我们相信政府肯定会有更好的考虑安排。

在目前这样的大背景下，我认为今年肯定不会放松调控的，明年或后年，估计、也许会扛不住。