展望广州楼市下半年:市区新货 聚焦奥体广钢和新市

转眼间，楼市又到了半年成绩单公布之际。根据网易房产监测“阳光家缘”数据显示，2018年1~6月，广州全市一手住宅成交套数38688套，成交面积416万平方米，销售金额约746亿元。与去年同期的住宅成交51159套、成交面积559万平方米、销售金额923亿元相比，无论是成交套数、成交面积还是成交金额，均出现明显的下降。

整体上，今年上半年住宅成交呈现“V”形走势。1月承接去年年底相对充足的推货，成交达半年第二高位；2~5月由于市场上可供选择的新货不多，不少买家转投二手市场，成交陷入低谷；5月中旬起有所改善，6月住宅网签破万套。

增城黄埔 拿下成交前两名

具体到各区，来自中原地产的统计显示，增城已妥妥地成为一手住宅的成交大户，稳坐2018年上半年成交“头位”，网签达12725套，占全市成交的1/3。作为中心六区成交大户的黄埔也不甘落后，以6785套网签量位居第二。

成交行情比较淡的是花都，上半年只成交了31.25万平方米，同比下跌67.5%，为全市成交回落幅度最大的区域。广州中原研究发展部认为，花都一手成交波动的主要原因是新增供应减少，整体缺货，导致买家转投二手市场。

数据显示，2018年上半年广州实际推货（公开开盘及加推）18442套单位，首日去化12068套，去化率为65%。3~6月，市场平均推货量保持在4062套/月，同时去化率不断提高，近两个月已接近八成。由此说明一手市场成交有所改善。

30城整治 释放信号明显

展望下半年，业界普遍认为，房地产调控将持续。贝壳研究院(原链家研究院)日前发布的《2018年下半年房地产市场展望》报告认为，房贷利率将继续当前高位或有进一步提升的可能。加之企业融资将继续受限，“棚改”力度高位放缓，下半年楼市下行压力略大。要警惕部分三、四线城市的库存风险。

从政策层面看，6月底，住建部等七部委对30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。这显示全国房地产调控再次步入新阶段，“房住不炒”落实进入关键期。在此背景下，进入7月份以来，包括杭州、西安、长沙、上海等地再次加大力度收紧炒房预期。日前， 七部委升级整治范围，为预防全国范围房地产市场有可能出现的反弹。预计此次传达出的调控紧缩信号以及整治行动本身所产生的效应，将直接作用于整个下半年楼市。

一二线城市 或阶段性见底

不过，合富研究院的分析人士认为，基于对国家宏观调控及目标分析，判断未来流动性定向宽松力度或将持续加大。“汇率”与“杠杆率”或具备更灵活调整的空间，相关措施虽然并不直接利好房地产市场，但将对城市资产价值及市场供求形成支撑。

虽然说下半年房地产成交回落或许在所难免，但下行幅度有限。一线与二线城市房地产成交有可能已阶段性见底，风险主要来自三四线城市，由此可能对部分房企经营带来影响。

就广州的住宅市场而言，由于得益于近年的推地集中，因此，料南沙、增城将成为下半年供货主力；黄埔、番禺大部分新项目对买家经济实力要求较高，预期推货节奏将相对放缓；中心区供应预计以天河奥体、荔湾广钢新城以及白云新市为主，三大板块均有全新项目入市。

从市场环境看，假如下半年首付门槛可适当进行调整，良性的交易空间以及业绩目标将促使房企推货更加积极，买家选择空间可望增大。