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宝典操作指南:房地产短周期理论与实操要点!

2018年01月30日来源:杨红旭楼市研究购房指南责任编辑:lpw-zs

关于房地产短周期理论与实践,近几年很多网友存在程度不一的误解。老杨略作解释,以免部分密友误解、误操作。1、这一理论,是我在2013年7月出版的《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》一书中,在全国范围内率先提出来的。这也是我研究中国楼市2013年之前十年的演变,发现的一个市场规律。在书中探究了影响短周期性波动的内因,并构建了一个逻辑框架,借此能够以相对稳定的逻辑,来分析不断变化的市场。驱动短周期变化的四大引擎:经济、政策、资金、库存。其中政策和资金,是两个关键的外部变量。2013年以来,政策、市场、数据不断变化,但我一直用这四个固定因素与逻辑框架,分析与预测市场的短周期走势,并获得了相当不错的预测结果。

2、过去十多年,平均三年一个周期,包括上行和下行,春夏秋冬,一个轮回。很多指标,都能反映出楼市的短周期规律,以70城房价指数同比增幅为例,有谷值,有峰值,有上行,有下行。当然,这是一个同比增幅,多数时段,房价是上涨的,少数时段才是下跌的;而且涨得时候幅度大,跌的时候幅度小。本轮70城房价同比增幅的峰值,出现在2016年四季度,当前已开始收窄,当前属于刚入秋。本轮上行,周期拉长了几个月,预计将要到来的下行期也会拉长。而且,很可能未来周期会越来越长。欧美成熟市场周期显著长于中国楼市。3、房地产短周期理论,适用于哪些领域?其实,只要与市场短期变化有关的人与单位,都应该关关注。比如,与楼市有关的三个主要参与方:开发商、购房者、政府。开发商可以将短周期理论作为购地与卖房的指导,个人可以将其作为买卖房屋的参考,政府可以用它提前筹划稳定市场的调控政策。根据这个理论的特点,以及老杨近几年观察与实践,这个理论最适合指导开发商。因为多数开发商是跑流量的,一边拿地,一边卖房,而拿地和卖房,都需要“看天吃饭”,看楼市的天气。最佳实战策略是:在短周期的低位拿地,在楼市高位卖房。前些年,很多开发商拿地过程中,存在靠关系的现象,甚至少数还有灰色交易。而近几年,随着反腐力度加大,随着房地产开发行业趋于规范,越来越多的开发商,只能通过市场手段拿地(招拍挂与收并购)。很网友所谓的“先高价拿地、后政府返还部分土地款”,当前已经不多见了,尤其是一二线城市,很多官员都不敢这么操作了,在纪委与审计面前,这种事讲不清楚的。近几年,越来越多的开发商意识到,踩着市场短周期的节奏拿地,非常关键。在错误的时点拿地,很可能赚不到钱。比如,去年苏州的很多地王,已经注定在未来一两年是赚不到钱的。也正因为很多开发商已经吃过苦头,明白了短周期变化的重要性,所以2013年以来老杨讲课最多的场合,是受邀给大中型开发商的中高管讲课,给他们讲短周期(选时机)与板块轮动(选城市)。全国排名前50强的企业,至少有一半,我都给他们讲过课。

4、对于购房者来说,短周期理论与实践的结合,与开发商相比,情况有些复杂。我的建议是:其一,关于抄底。对于所有购房者,都应关注抄底时机,也即短周期的低位,房价上涨前夜或上涨初期。其中,对于投资投机者,必须争取抄到底部,或在短周期上行阶段的前半程上车。对于改善需求,尽量争取抄底和上涨的上半程上车,尽量避免在上涨阶段的最后三分之一处、顶部、下跌初期入市。对于刚需者,不必苛求入市时机,只要能避免在顶部入市即可。其二,关于逃顶。对于只有一套自住房的人,根本没必要关注逃顶,想都不要想,不要瞎折腾。对于只有一套投资性房子(不含自住房)的人,一般也不需要考虑逃顶,如果未来一段时间需要用钱,或所在城市房价刚暴涨过,或当前这套房子升值性差(长期跑输大市),可以稍加考虑逃顶。对于有两套及以上投资性房子的人,可以适度考虑拿出少量房产,或者纯逃顶,或者正好高位卖劣质房产、低位买进优质资产(也即资产优化配置,包括同城置换与调整城市),以规避即将到来的市场下跌风险,以及为下次抄底筹措资金。想必大家已经看明白了:抄底与所有购房者有关。而逃顶,只跟部分购房者有关,多属投资投机者、多套房拥有者。逃顶的必要性,与一轮短周期中房价上涨幅呈正比,与你拥有房产的劣质程度呈正比,与你负债压力呈正比,与你下一轮抄底的欲望呈正比(抄底时机来时,你手上没钱,如何抄底?需要提前安排资金!)。另外,如果在一线城市卖房后就没房票了,则宜慎重逃顶,应考虑长持。最后再强调一下:老杨的房地产短周期理论,并不鼓励普通购房者,像炒股那样高频交易房产,房产交易成本远高于股票,而且房市变化节奏慢于股市,涨跌幅度也小于股市,不适合高频交易。

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