房地产崩盘的日本，如今一波中国人涌过去买房

雁姐在媒体很多年，经常看到有媒体讲到中国房地产泡沫时，就必然会提到日本。其实我也很好奇，这个一直被作为反面教材的国家，房地产市场目前究竟如何呢？前不久，雁姐去考察了一次，有幸管中窥豹，看到现如今日本房地产市场真实的一面。

美女S小姐是台湾人，在日本取得了永住权。六年前，她在大阪最热闹的心斋桥附近买了一套两居室的一手公寓：面积13坪（约合39平米，注意这是套内面积哦），总价2860万日元（约合人民币170万），每年交税11万多日元（约合人民币6500元）。S小姐买房时，正赶上日本利率优惠时期，贷款35年，零利率，零首付，月供8万日元（约合人民币4800元）。

心斋桥是大阪最大的购物区，集中了许多精品屋和专卖店，从早到晚熙熙攘攘，到处是市民和游客的人流。因为中国的游客多，很多药妆店里几乎一半员工都是中国的留学生，让人一“智能马桶盖”，安排上门安装；至于像“神仙水”之类的国际名牌，价钱一般是国内的三分之二左右，难怪不少国内去的游客大包小包地往回代购。

所以，S小姐这一套房买得相当划算，如今出租的话一个月可收12万日元（约合人民币7200元），完全覆盖月供。之前她和妹妹在外面租房子，每个月花费就要14万日元，所以买房对她来说更省钱。算下来，这套房一年租金144万日元，投资回报率约5%。最关键的是零利率，资金成本几乎为零！

在京都，租一套地铁附近不到30平的房子，折合人民币约3668元/月

（一帖等于1.62平方米）

在日本，很多年轻人不买房，一是因为购房的负担重，二是因为日本的房子折旧厉害。

以东京为例，刚参加工作不久的年轻人月收入20万日元左右，房租要七、八万日元，所以，那里的房租可能便宜一半左右，有些公司还会代付交通费；而等做到了公司的中层，公司会替其租房配车。日本的父母不会像中国的父母，帮孩子买房。通常在孩子成年以后，父母送上一套名贵的和服或西装，就不再承担子女的花销了。

另外，日本的房子折旧很厉害。公寓最初掉价比较慢，所以住了没多久的公寓也可以卖挺高的价格。一户建基本上交钥匙的瞬间，房子就掉价20%左右。但是长远来看，一户建就算是房子掉价，土地本身是不掉价的。而公寓每个月交的修缮金会上涨。虽然公寓对土地也有权利，但是想要推倒重建难度是很大的。所以很多人随着年龄增长，经济实力允许，才开始买一套属于自己的房子享受生活。S小姐的房子购入快七年了，没怎么涨价，这是很正常的情况，但考虑到资金成本和房租收益，这笔投资还是不错的。

因为房价贵，很多人选择住在东京或大阪附近的城市。比如在大阪附近的奈良，一套大概160平方米的房子，总价3000万日元，相当于180万，可以住得相当舒服。S小姐的婆婆买的就是温泉别墅，木头都是从芬兰运来的，面积100坪（约330平方米）， 总价3000万日元（约180万人民币）。如今十几年过去，房子总价已经降到1000多万日元了。不过，日本人买房就是为了居住享受的，别墅就相当于是奢侈品、消耗品。

从下图可以看到，日本人在小于25岁时，住房自有率只有3.4%，在大于65岁时，住房自有率高达81%。所以说，日本人租房多不是不买房，是没有能力买房，在收入、储蓄增加时，租房群体会向购房群体转变。

不过，近些年，日本房地产市场情况有点变化。

自2003年起，日本政府提出了“观光立国”的政策，希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。2015年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标，将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。

根据日本观光厅的数据，去年日本入境游客已达到1974万人次，比前一年增长32%；而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元（约合2301亿人民币）。随着外国游客增多，日本酒店业不堪重负，促使日本政府逐步解禁民宿行业。

S小姐近年遇到不少中国人来日本买房。一个广东的生意人在九州买了一个3000多万日元的老房子，娶了日本老婆，就打算在日本养老。而一个来自上海的男人，因为女儿在日本读书的缘故，来日本发现房子“太便宜”，就决定买一套来住。也有的中国老板看好日本旅游业，特意在热门景区买了房子做民宿，让来日旅游的中国人居住。

日本近三年来外国人增长率保持在1%-2%之间。其中，关东地区无疑是最吸引外国人居住的地区。东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县的外国居民增长率名列前茅。在本国人口负增长的情况下，外国人口净流入趋势（尤其是关东地区），能为日本的三大都市圈带来更多的有效需求，这也成为海外投资者考虑的因素之一。

因为2020年东京奥运会的缘故，日本几个热门地区的房价在逐渐上升。不过，当地中介表示，大阪会建一个全亚洲最大的赌场，预计对旅游经济的拉动作用很大，房价肯定还会涨的。

下图为日本国土交通省的数据，绿线代表的公寓在过去几年有较大涨幅，达到23%左右。红线是所有类型住宅平均涨幅，蓝色代表独栋别墅，黄色代表住宅地价。别墅近年来几乎没有涨幅，这是日本老龄化和高空置率的现实反映。不过，在公寓的带动下，日本住宅平均价格在过去几年呈涨势。

日本全国范围2008-2016年住宅价格指数

（来源：日本国土交通省）

如今，面向中国人的房产交易，在日本早已形成产业链。国人在日本投资最多的物业类型就是公寓，其中二手房所占比例高达80%，多用来放租获得收益。

某报社领导的前同事，如今专门在大阪做帮中国人买房的生意。雁姐也咨询了一些日本的房产中介，有中介表示，可以通过贸易对冲等渠道将钱汇出去，也可以在中国银行的东京分行搞定贷款事宜，首付只要20%左右。

不过，日本的制度设计，几乎杜绝了民众通过炒房来获取暴利的可能。比如，日本的税费相当厉害。日本房产利得税规定，持有房产5年以内转售，需缴纳房产升值的40%，超过5年则是20%。如果将房产过户给孩子，日本国家将按照市场评估价格的50%的资产转移税（一户建和公寓缴税方案相同）。

最最重要的是，日本政府并不垄断土地供应，也不依赖土地财政，所以政府没有操纵楼市的动机，也不需要调控房价的涨跌幅。

所以，如果想在日本买房投资，期待房价大涨的可能性不大，要做好一辈子当房奴或者包租公的打算。