3月广州将集中出让10宗商、住用地 地块信息一览

2月21日广州官方共挂出10宗商、住用地，其中中心区有海珠石岗、白云棠涌华盛物流两宗住宅地，白云广州航空产业基地(整合6宗统一出让)及黄埔区科学城商服商业用地。

外围区6宗地块均位于增城，其中5宗住宅用地分别位于荔城、新塘、永和3大增城楼市热门板块;1宗旅馆用地位于石滩镇，上述地块均于3月29日集中出让。其区位价值以及未来发展前景均值得深入分析，接下来且看广州中原研究发展部解读。

海珠区石岗路AH051028地块

该地块为居住用地，占地面积2.02万㎡，起拍总价14.05亿，折合楼面价17377元/㎡;从地块周边楼盘情况来看，其位于海珠西居住密集板块，目前在售一手主要为广纸新城项目，售价4.5-5万/㎡，隔江相望的广钢新城在售一手价格为3.8-4.2万/㎡;

二手方面，区域大盘保利花园价格在3.3-4万/㎡，楼龄较长的保利红棉花园价格在2-2.5万/㎡。

另外，该地块紧贴2015年9月金融街以楼面价26217元/㎡拿下的AH051025地块，离去年中冶以42573元/㎡拿下的万宝冰箱厂商住地块约1.5公里。

广州中原研究发展部认为，相比起万宝冰箱厂地块，石岗路一带多工业区、厂房布局，周边居住环境一般档次较低。另一方面，相比起体量大、规划优的广纸新城，此地块位置略显堕角，开发出售时亦难免受到广纸、万宝冰箱厂项目以及周边优质二手的直接竞争。

白云区棠涌南路AB2805038地块

该地块为去年8月终止出让的华盛物流地块，该地块占地面积为1.26万平，起拍总价5.75亿，折合楼面价13001元/㎡;

紧邻该地块的保利华润紫云项目(穗花水泥厂地块)于2016年12月31日开盘，推出50套单位以3.5万/㎡的均价出售，此外周边还有一手尾盘骏御华庭，售价为3.3万/㎡。

二手方面，白云新市一带属于市区价格较低的板块之一，目前以汇侨新城、白云花园为代表的楼梯楼价格在1.5万/㎡左右，电梯楼在1.8-2万/㎡;楼龄较新，小区环境较好电梯楼的保利紫薇花园、荷塘月色二手价格在2.4-3万/㎡之间。

广州中原研究发展部认为，与上文谈及海珠石岗路地块颇为相似的是该地块周边同样被旧厂、仓库包围，其中东、北两侧为城中村握手楼景观，对于地块的价值有一定影响;

当然区域存在不少乐观因素，首先该地块可与保利华润项目共享其教育配套与商业设施;其次目前白云区正大力推进旧厂、城中村改造，如最近进行批前公示的三元里致美斋厂地块改造，以及已经提上议程的羽绒厂、鱼苗厂地块等，旧改的扎实推进将会改变白云新市目前不尽人意的居住环境;

再次，根据广州交建“十三五”规划，联通白云至海珠昌岗、琶洲的8号线三期(又称8号线北延段)在建，日后通勤便利度亦会提升。

白云区广州航空产业基地(一期)六宗地块

该宗地由6宗地块组成，总占地面积50.38万㎡，可建设用地面积为34.40万㎡，起拍总价为30.78亿，折合楼面价4474.8元/㎡;

作为广州航空产业基地(一期)的地块，其出让带有明显定向引资性质，其要求竞买人为大型公共航空运输企业，6个月内将总部迁入广州市，而6宗地块中的居住用地为配套宿舍，需整体确权不得分割出售。

根据广州中原研究发展部查阅相关资料发现，该产业基地的土地征收工作早在2015年便已开展，涉及白云区人和镇方石村、大巷村、岗尾村三条村。该地块距白云国际机场约18公里，距人和地铁站约3公里。

根据广州空港经济区总体规划及核心区(一期)控制性详细规划显示，其将作为集航空企业、办公楼及企业其他商业配套设施于一体的区域总部用地，着力打造航空集团或公共航空运输企业，服务于空港经济区。

目前广州空港经济区发展热度迅速升温，本年1月13日，国家发展改革委和国家民航局联合发文，同意广州设立临空经济示范区，要求广州依托白云机场，建设国际航空枢纽、生态智慧现代空港区、临空高端产业集聚区和空港体制创新试验区，空港概念的价值得到中央认同;

另一方面在《加快总部经济发展三年行动计划(2015-2017年)》的引导下，目前白云区北部、花都临空总部经济集聚区已经初具规模，南航、联邦快递、新科宇航等名企纷纷落户。

目前地块周边缺一手项目，7公里范围外有花都的和合新城、广州国际空港中心两个项目，价格在1.4-1.6万/㎡。对于航空业的中高端人才而言，置业白云、花都空港区周边成为其安居乐业的一大选择，广州中原研究发展部认为空港热将有可能带动区域周边楼市走红。

黄埔区科学城KXC-S-4地块

该地块为商服商业用地，占地面积2.14万㎡，起拍价为4.46亿，折合楼面价6490元/㎡，服务于定向引资，其要求竞得企业为软件、信息技术服务企业。

项目建成后10年内，受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的70%，自持物业必须整体确权，不得分割销售(含预售和现售)。

继1月出让的KXC-M3-5地块后科学城再一次于年内通过定向引资方式吸引企业进驻，从楼市的角度而言，优质企业进入将有利于引导中高端人才在本区域安居置业;目前地块周边一手住宅项目多为待售，在售公寓项目价格在1.3-1.45万/㎡。

增城区5宗出让宅地分析

从该区5宗宅地的出让条件来看，广州中原研究发展部认为较明显的变化有二，一是起步价较以往调高，二是容积率普遍上调。其中荔城街A16152号地块楼面价达10462元/㎡，起拍价相对“较低”的永宁街A17006号地块，其楼面价亦已达9056元/㎡，以往增城土拍宅地起拍价普遍在3-4千元/㎡。

广州中原研究发展部认为大幅上调起拍价带有一定调控作用，一方面将资金实力较弱的房企筛选掉;另一方面即使跨过起步价门槛，房企亦只能将注意力放在部分地块上，此举能让更多有实力的房企参与到本次土拍中形成良心竞争，出让价格亦不至于出现过高溢价率。

同时，起步价大幅上调同样能体现出官方对于出让地块的信心。但需要指出的是，根据5宗地块起拍楼面价推导出其日后产品盈利定价，部分地块已经接近甚至超过目前周边在售一手项目价格，因此房企出价应该更加谨慎。

本次出让5宗住宅地块中，容积率介乎3.0-3.61之间，其中永宁街章陂村A17013号地块容积率达到≤3.61，为近两年该区纯住宅用容积率地最大值;纵观2015年至今该区出让宅地容积率，一般在1.5-2.5之间，广州中原研究发展部认为该区已有高容积率倾向。

增城区荔城街A16152号地块

该地块占地面积仅0.34万㎡属于蚊型地，其起拍总价为1.13亿，折合楼面价10462元/㎡，为本次增城宅地出让中起拍楼面价最高的地块。

该地块处于荔城传统市中心挂绿广场，周边生活配套成熟度较高;由于地处老城区，地块周边二手主要为散盘，均价约1.1-1.4万/㎡，隔增江河相望的品牌房企二手盘价格在1.2-1.4万/㎡;该板块新盘主要位于增城广场、增江河畔一带，均价在2万/㎡以上。

广州中原研究发展部认为该地块虽然楼面价高，但起拍总价低，加上地处荔城城区中心，预期将会有不少房企进行竞争。

增城区永宁街章陂村A17013号地块

该地块占地面积8.64万㎡，起拍价30亿，折合楼面价9616元/㎡;值得一提的是该地块为去年12月中止出让的A16053号地块的一部分，当时出让总面积达12.89万㎡，起拍总价仅14.23亿，楼面价3331元/㎡,从这一角度看起拍价上调近3倍。

地块周边主要为一手项目在售，均价在1.2-1.6万/㎡之间，需要指出的是永和板块近期无地铁开通，交通便利度、生活配套等不及新塘、朱村等板块，因此定价属增城热门住宅板块中相对较低的部分。

广州中原研究发展部认为，本次出让地块起拍价逼近万元，即使以底价成交日后盈利点亦在1.9-2元/㎡之间;另一方面该宗地块容积率为≤3.61，属于本次增城出让地中容积率最高的地块，同时为近2年该区出让住宅地中容积率首次突破3.5，因此颇为考验拿地房企的开发能力。

增城区永宁街岗丰村、长岗村A17005-7号3宗地块

永宁街A17005-7号3宗地块自北往南分布，占地面积较小的A17005号地块(3.75万㎡)，起拍总价10.64亿，折合楼面价9456元/㎡;居中的A17006号地块，占地面积10.95万㎡，起拍总价29.74亿，折合楼面价9056元/㎡;偏南部的A17007号地块，占地面积12.04万㎡，起拍总价36.91亿，折合楼面价10217元/㎡。

目前地块周边被大体量楼盘包围，其中标杆盘碧桂园凤凰城一手在售洋房售价为1.7-1.9万/㎡;二手单位视乎楼龄、位置、产品类型(洋房/别墅)不同，价格在1.7-2万/㎡之间;而翡翠绿洲、合生湖山国际一手价格在1.6-1.7万/㎡之间。

广州中原研究发展部认为相比起上述提及的三个楼盘，即将上拍的地块所在位置离主干道(广园快速路)直线距离约4-6公里，且暂无地铁规划布局，其通勤能力略显不足;同时周边大盘考虑到安保、治安管理等问题均采用封闭式管理，不同项目业主资源配套未能共享。

针对问题，用地规划文件中要求06号地块配建公交总站场、肉菜市场，07号地块配建幼儿园，而地块西侧为规划中的中小学用地，日后业主出行便利将得到保证，同时拥有相对完善的自带生活、教育配套。

番外：增城区石滩镇下围村隔海地块(旅馆用地)

增城区石滩镇下围村隔海地块为一宗旅馆用地，占地16.14万㎡，起拍总价0.35亿，折合楼面价1204.6元/㎡;广州中原研究发展部认为由于近年增城石滩板块楼市越来越受到买卖双方关注，借此机会有必要给大家谈谈区域楼市。

从绘制的楼价地图中我们不难发现，该区域受到不少知名开发商关注，如“第一个吃螃蟹”的本地房企敏捷地产，其项目绿湖国际城2015年至今累计成交超4千套;而千亿房企碧桂园最近亦频密落子石滩，目前在售的有靠近本次出让地块的碧桂园琥珀湾，售价9800元/㎡;位于石滩镇中心，预计于2017年上半年开盘的还有碧桂园豪进左岸。

早年石滩板块凭借低价(6500-7000元/㎡)以及增城不限购利好赢得不少买家青睐;如今由于增城规划建设的增城火车站、广州东部交通枢纽中心以及穗莞深经济圈建设，石滩板块左右逢源地吸引来自广州以及东莞的买家。

但需要指出的是该板块楼价已普遍进入万元时代，在“低价”标签逐渐被撕去之时，如何继续吸引买家，则是我们所关注的。