马光远:调控风暴来临，楼市会降温吗？

房地产政策经过一年多的轮回，热点城市又回到了限购限贷的老办法上来。

8月31日，厦门和武汉两个今年房市炙手可热的城市同一天出台了限购限贷的政策：

厦门市决定从9月5日起执行住房限购政策，对拥有2套及以上住房的厦门户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非厦门户籍居民家庭，以及对无法提供购房之日前2年内在厦门逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非厦门户籍居民家庭，暂停向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。

武汉市出台限贷政策：

将在武汉拥有1套住房再次申请房贷，以及在武汉拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请房贷最低首付比例提升到40%。

其实，早在厦门和武汉之前，合肥、苏州以及南京都出台了限贷等相应的降温政策。一线城市的上海在今年3月25日出台所谓史上最严的限购政策后，楼市的温度仍然高烧不退，上周一则上海要加码限购限贷的“谣言”引发上海离婚潮，民政局前千人排队，甚至一度让婚姻登记部门“熔断”，一手房的交易连续7天突破一千套。房地产降温的政策出台之前，居民却恐慌性的买房，这种对房地产政策调控的不信任令人深思。

众所周知，今年房地产的主题是“去库存”，但迄今为止，房地产市场的主旋律完全背离了这个主题：一方面，库存高企的三四线城市没有太大的起色;另一方面，根本不存在库存问题的一二线城市利用政策的刺激开启了一轮令人瞠目结舌和的牛市行情。在政策的暖风下，上海、深圳等一线城市率先开涨，涨势之大，之猛，引发了整个市场的恐慌。

在上海和深圳采取调控措施之后，热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门等城市蔓延，并形成了领涨房价的第二梯队。被称为“四小龙”的合肥等四个城市涨幅连续数月领跑70个大中城市排行榜。过去不起眼的合肥，连续4月占据70个大中城市房价涨幅的首位。除了这四个城市，郑州、武汉、杭州、东莞、佛山、惠州等城市的房价涨幅也非常惊人，从数据看，这些城市的库存告急。与此对应的是，真正需要去库存的大量的三四线城市，房地产市场并没有因为政策的回暖而出现明显的好转。

对中国房地产稍有研究的人都关注到，今年房地产市场的表现与2009年极为相似，都是在政策的刺激下，货币政策都实质宽松，推动房地产很快全面回暖。但不同的是，2009年中国的房地产市场不存在库存问题，供需总体而言仍然是求大于供，绝大多数的城市住房严重不足。而且，从当时的房价收入比看，很多城市的房价经历2008年年底的调整之后基本处在合理区间。

但现在房地产的基本面和2009年完全不同，无论是供求关系，还是房价的绝对值都不可同日而语。事实上，中国房地产市场在供需总体平衡，甚至绝大多数的城市供应已经严重过剩的情况下，任何希望通过统一的政策帮助去库存的措施只能是一厢情愿。面对全球最大的房地产市场，政策既难以抑制房价上涨，也难以帮助去库存。何况在中国各个城市分化如此严重的情况下。

今年房地产市场的火爆，还有一个根本的原因，就是外围市场不断扩容的负利率政策，以及中国制造业的困难。众所周知，今年民间投资的断崖式下滑引发了各界的关注。在民间投资中，制造业投资的比重高达78%，在目前整个制造业比较困难的情况下，民间投资增速下滑至历史低点2.1%，制造业投资自6月份以来进入负增长。民间投资可选择的投资领域越来越少，从而出现了企业和居民纷纷杀入房地产避险的状况。7月份的金融数据就是一个明证：人民币贷款增加4636亿元，但居民中长期贷款就增加了4773亿元，企业贷款却减少了26亿元。居民新增中长期贷款也就是房贷，房贷超过了新增贷款的数量。

在中国房地产的基本面和规模今非昔比的情况下，通过限购为房地产市场降温要么是应付舆论，要么是懒政。就当下的房地产市场而言，最根本的问题是解决一二线城市的供应问题，而非想当然地认为通过限购让大量的人到三四线城市去买房去库存。而保证供应的关键是保证土地供应，避免高杠杆拿地以及一些地方政府搞饥饿营销。

今年土地市场之所以“”频出，根本原因是土地供应少，上海前七个月土地供应只完成计划的30%，北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地，热点城市都存在土地供应紧张的问题。除了一些地方政府人为控制土地供应，搞饥饿营销之外，拿地的房地产企业都是通过高杠杆的方式推高地价。以上海最贵的“”创造者融信中国为例，其2015年销售收入不过295亿元，但其今年土地购置总价却超过了345亿元，杠杆之高，令人咋舌。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫，而是土地市场泡沫。不在土地供应和土地市场去杠杆上下功夫，用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温，遑论治本，连标都治不了。

事实上，自4月份之后，房地产的一系列重要指标已经隐现拐点，投资、销售都明显放缓，但每次在这个时候，地方政府就不失时机的放出“”再次改变预期。这样，一方面是“”引发恐慌，一方面是货币大多流向了房地产。然后，又通过限购让很多人担心失去购房资格恐慌性购买。限购究竟是真的想给楼市降温还是助涨的手段?

中国房地产政策的思维真的该变变了，哪怕我们在长效机制的建设上可以拖延，但最起码在解决当下问题的措施上应该有点针对性和技术含量，体现治理水平。在面粉贵过面包、土地供应短缺、库存告急的情况下，任何限贷限购措施都只会引发新的恐慌，上海排队离婚就是对这种政策的直接回应。每一次限购政策不仅无法为市场降温，反而成了助推房价再次上涨的利器，买房者和政策进行反向博弈，房地产政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。2010年以来限购的历史和实际作用也证明了，通过行政的干预措施解决不了根本问题，只会为下一次的上涨积累更大的能量。

当然，游戏总有OVER的时候。