摘要：一年时间，地价远高房价，售价远高网签价，房价节节攀升，“牛市”当前却遇至严限购。买者卖家之间围饶着买房这件事，齐齐上演了一出楼市新象与异象。然而，大势当前，扭曲的不止是房价，或是买卖双方的心。《楼市变形记》以新政为背景，从现象出发，将市面上的买房现况真实呈现，以直白的形式展露区域与房价，欢迎关注。

【相关内容回顾】

东部篇：东部双雄齐闹市！增城奔二黄埔奔三刚需无处生

南部篇：这就是真实番禺南沙：房价翻篇、货源紧缺、成交不足

主城篇：楼市异象！中心五区5月房价跌近万元/㎡！(附最新房价地图)

开篇：房价高? 房源少? \"五限\"当前 2017年买房的困与惑

在广州楼市版图，相对于南部与东部，偏居一角的北部一向低调，但正所谓“轮流转”，作为广州块的“”伴随着地铁14号线、地铁9号线的即将开通，花都与从化这两个北部区域正开始抓住这个机遇，不动声色地展示自己的潜力。

2017年上半年，花都和从化就越过了增城、南沙、番禺，成为近郊区域中成交量涨幅最大的两个区，特别是从化，虽然从“不限购”变成“半限购”，但是成交量同期暴涨36.47%，傲视同辈。

此消彼长，从来都是世间真理。属于广州北的“春天”是否已经真正到来？广州北的“逆袭之路”是如何一路走来的？花都和从化又有什么值得关注的新置业热点？广州楼盘网电商中心月度策划《楼市变形记》之【北部篇】将会各位一一详解。

——————  现   状   剖   析——————

价稳！量涨！

从化成交暴涨3成多 限购后花都成交“逆袭”

据楼盘网监控阳光家缘数据显示，2017年1-5月份花都和从化网签量分别为7480套和3484套，环比16年同期上涨17.08%和36.47%，是近郊5区中增长最多的两个区域。特别是花都，限购后4、5月的成交量还能保持超越1、2月份，这在11区当中都很罕见。至于从化，受益于不限购的利好，2017年的成交量突飞猛进，5月份已经逼近3500套，正式超越番禺区。

而成交均价方面，花都和从化今年1-5月份的网签均价同比上升10.24%和11.07%，北部可谓是稳中有升，保持低调本色。而在楼市调控之后，花都和从化的网签价还一直保持上升态势，特别是从化，5月份的均价已经正式破万，而花都也逐渐逼近13000的价格水平。

保持“”本色

背后助力竟是土地价廉+库存充足

区别于东部地价的屡创新高以及南部的土地紧缺造成价格高企，北部的地价则相对较为理性。如花都目前的区域楼面价是2015年创出的，成本价为8054元/㎡（目前建成项目为路劲天隽峰）。而从化的土地则一向限量供应，今年年初刚批出一块宅地，楼面价为7987元/㎡，成为区内最新的贵价地。但总的看来，就算是区域楼面价，相对于目前区内的成交均价来说，这个“面粉价”的利润空间还很大，地价成本的相对低廉，或许是保持广州北部房价整体增长平稳的重要支持之一。

而库存方面，截止到5月份，花都和从化的未售套数分别是22884套和12017套，库存去化率在近郊区域中还算靠后，表明广州北相对缺货严重的东部市场，可售房源的选择较多。相对充足的供应量也保证了北部楼市成交量的上升以及价格的稳定。

—————— 后  市  预  测  ——————

广州北5月新增过千套新房源

6月份花都7盘推新从化推货乏力

由于调控政策影响，从4月份开始各区的预售证派发缓慢，4月份广州北整体拿到的预售证不少，“有货卖”客观上助推了成交量的爆发。但是到了5月份，花都和从化取得的预售证相对4月份，则有了明显的减少：据统计，5月份从化仅有两盘获批预售证，合计691套房源，环比4月的1234套减少了44%。而花都5月则获批454套房源，环比4月的976套减少了53.48%。

花都虽然新获批的预售证不多，但是在6月份预计推出新货的项目也高达7个，仅次于黄埔区（预计8盘推新）。区府板块和新机场板块将是推新大户，如区府的广州万达城将再次推出新一批90方—143方的三四房。新机场板块则有花都颐和山庄、碧桂园假日半岛和嘉汇城也有不少中大户型单位要推出市场，至于狮岭板块的班芙小镇也将推出97-120方三四房，预计价格10000元/平起。

相对于花都大力推新，6月份从化的推货则相对乏力，仅有保利桃花源和景业荔都，分别加推别墅和洋房产品。从化后市主要以消化存货为主。

—————— 置 业 攻 略 ——————

花都篇：

区府价格飞涨跻身“百万俱乐部” “”还看狮岭和山前大道

作为花都发展最完备、配套最成熟的板块——区府，在近一年来整体房价上涨至少5000元/平以上，目前该板块入手门槛至少需要105万。不过这个板块在售楼盘较多，众多大盘也都集中在此，买家的选择较多。另外一个较为靠近广州市区的新机场板块整体房价在今年也破万了，整体的涨幅也在4000元/平以上，目前的入手门槛是96方三房总价105万左右。

目前花都板块中房价较低分别是汽车城板块、山前大道板块和狮岭板块，房价在5600元/平—6900元/平，不过这相比去年同期也涨了2000元/平以上。而在这三个板块当中，汽车城板块的入手价要相对高一些，普通的80方两房也需要80万以上。而山前大道板块和狮岭板块目前还能找到不少6、70万左右的房子，低价置业的选择还是不少的。

从化篇：

各板块房价全面上升 入手门槛90万起

与花都板块相似，从化区府所在的街口同样是房价的代表，区内项目普遍房价水平在12000元/平以上，且小户型产品较少，置业门槛要110万以上。相比去年，这个板块的房价普遍升了2000—3000元/平。

目前从化的街口、江浦还有温泉镇板块的房价已经全面进入“万字头”，仅剩下太平镇板块还有万元以下的项目在售。不过由于这些板块在售的户型产品大部分在90方以上，这三个板块的整体入手门槛都在90万以上。

花都和从化区内重点板块主推项目一览 

<!--subtitle:广州万达城-->

推荐理由：广州万达城准备新推B3区【雪域华府】1号楼、4号楼，产品为90—143㎡望园林景观单位，目前启动诚意登记，将于近期开盘。广州万达城位于花都主城区CBD，穗莞深城际轻轨【天贵路站】就在广州万达城室内滑雪乐园门口。未来，穗莞深城际轻轨与已开通的地铁3号线及2017年底开通的地铁9号线无缝接驳。这里也是省市重点建设项目，是目前广州新建的大型旅游生活区和花都主城区CBD在建的文化旅游城项目，致力于打造的文化中心、旅游中心、商业和生活中心。广州万达城是销售套数超过万套的热售项目，整体来说宜居宜投资。<!--wireless推荐理由End-->

动态：广州万达城将于近期推出B3区建筑面积90-143㎡全新阔景高层洋房，具体推出时间、价格待定。

物业地址：广州花都花都区府板块平步大道与曙光路交汇处

效果图

项目简介：广州万达城是万达集团布局一线城市的万达城项目，具有创意、设计团队大师组合、万达拥有知识产权三大特点，也是具代表性的万达城项目。 广州万达城位于花都主城区CBD，这里是省市重点建设项目。花都主城区CBD拟建设的文化旅游城项目，囊括媲美迪拜的室内滑雪场、媲美澳门“水舞间”和拉斯维加斯“O”秀的未来科技秀场——粤秀、媲美新加坡环球影城的电影科技乐园，以及大型室内水公园、大型文化旅游商业综合体、酒店群和滨湖酒吧街等配套，广州万达城致力于打造的文化中心、旅游中心、商业和生活中心。

<!--subtitle:路劲天隽峰-->

推荐理由：路劲天隽峰位于广州市花都区繁华区域，北邻17公里长的中轴CBD和花都区政府；西面，一站接驳亚太综合交通枢纽——百亿处于花都城市发展金三角的黄金走廊中心腹地。交通便捷，毗邻地铁9号线花果山公园站仅50距花都名校新华五小仅200米，周边商业和日常生活配套完善。

动态：路劲天隽峰3/4栋已经拿到预售证，项目将推3栋、4栋，主推的户型为97-110平三房、135-144平米四房。目前小区会所、泳池已经建好。 

物业地址：广州花都花都区府板块区茶园路与宝华路交汇处

效果图

项目简介：路劲天隽峰项目位于广州市花都宝华路与茶园路交汇处，为繁华城里，峰上谧境社区。

<!--subtitle:馨泉花园-->

推荐理由：馨泉花园位于广州千亿级规划空港经济区核心区,机场高速东湖出口旁，毗邻万达国际旅游城。目前在售现楼小户型，即买即入住，首付低至18万起，尤其适合投资和刚需群体。

动态：馨泉花园目前在售36-90平现楼小户型，均价16500元/平，首付18万起。项目位于广州千亿级规划空港经济区核心区位（G106与三山大道交汇处），地铁9号线预计今年开通，周边广百、大润发、公园、幼儿园、小学、中学等一应俱全。预约团购送全屋带装修。

物业地址：广州花都花山镇平龙路19号

效果图

项目简介：馨泉花园坐落于花都城区重点发展区域，位于三东大道和106国道交界处。占据空港商业经济、交通、生活的制高点。大盘收官之作，珍藏精致户型160席36平方~90平方。地铁、公交站、轻轨近在咫尺门口，机场高速东湖出口旁，毗邻万达国际旅游城

<!--subtitle:宏润·天睿-->

推荐理由：广州北部低价楼盘，低密度宜居养生，目前仅售“8字头”起。

动态：宏润·天睿位于从化，小区及周边环境较好；目前在售建面78平的两房、98和102平的三房，毛坯均价为8600-9300元/平。

物业地址：广州从化城鳌大道东（广州华夏学院旁）

效果图

项目简介：宏润·天睿是由广东宏润集团 ，项目地处广州市从化区城鳌大道东，位居棋杆商圈（西连邮政储蓄银行，东邻广州华夏职业学院），毗邻京珠高速鳌头出口。整体规划分为南、北两个苑区。总占地面积约9.27万平方米，总建筑面积约21.6万平方米，容积率2.0，小区绿地面积合约2.1万平方米。 宏润·天睿产品有洋房、联排住宅。一期产品推出建筑面积约78-102㎡的实用型及舒适型三房。全部户型为两厅双阳台设计，其中建筑面积约78㎡户型为灵动“N+1”房设计，建筑面积约98㎡和102㎡户型为三房两卫带套间设计，户户方正实用，空间光亮通透。

<!--subtitle:班芙小镇-->

推荐理由：班芙小镇南北对流，户型设计实用率高，周边有香草世界、花卉大世界，北边一点是芙蓉嶂森林公园，花都的环境相对其它区域来说适合居住点。

动态：班芙小镇在售新推洋房，户型为97平三房和120平四房，毛坯均价13000元/平。班芙小镇总建筑面积约20万平，共有11栋建筑，楼间距接近200米。全部2梯4户，户户朝南或者南北通透。

物业地址：广州花都建设北路狮岭段（西侧）

效果图

项目简介：班芙小镇总建筑面积约为20万㎡。建筑采用广州罕有点状式规划布局，三面单边，高低错落，建筑分布在区内50000㎡的生态体育中心园林里，楼间距接近200米。班芙小镇户型产品设计为户户朝南或者南北通透，全部梯户配比2梯4户，户型设计方正实用，赠送面积超大，实用率超高。主力户型是92㎡的大三房，加赠送面积实用率超90%；105㎡的大四房加赠送面积实用率达到100%。