摘要：一年时间，地价远高房价，售价远高网签价，房价节节攀升，“牛市”当前却遇至严限购。买者卖家之间围饶着买房这件事，齐齐上演了一出楼市新象与异象。然而，大势当前，扭曲的不止是房价，或是买卖双方的心。《楼市变形记》以新政为背景，从现象出发，将市面上的买房现况真实呈现，以直白的形式展露区域与房价，欢迎关注。

2017年即将过半，经历了3月的“限购潮”、“土拍盛宴”和4月的“竞自持竞配建拍地”，广州上半年楼市“年中考”将会交出怎样的答卷？尤其是以中心五区为首的房价“豪宅化”，土地的愈发，区域含金量持续攀升，房价自然全市。

回望今年以来的几场重要土拍，中心五区的土地高楼面价已由去年年底的破4万/㎡，攀升至今年的破5.5万/㎡。然而，近日小编细看中心五区网签数据发现，虽然地价上涨了，但是今年5月中心五区的房价，除了荔湾涨了39.60%外，其他四区都有不同程度的跌幅，跌幅较高则出现在天河，达到20.80%，较去年同期降了近万元/㎡！

网签均价与实际市场报价形成的差异，让人不禁惊呼：“这是假的网签吧！”那么，究竟为何会出现此般楼市异象？

天河5月网签均价32603元/㎡，同比跌近万元/㎡

先来说说跌幅较厉害的天河区，目前天河在售楼盘有29个，新房较为集中的板块有珠江新城、东圃板块和奥体板块。其中豪宅林立的珠江新城板块在售新房基本8万+/㎡，报价较高的尚东柏悦府已达到16万/㎡。而相比下，东圃和车陂板块价格较低，但是报价同样去到3.5万/㎡以上，更不用说主打别墅的奥体板块了。按理由，天河现在的网签价起码要去到4万以上才合理。然而事实是网签却不按常理出牌，天河今年5月上半月网签价仅32603元/㎡，网签套数94套，网签较多的天健上城仅27341元/㎡。

海珠3万/㎡以下的新房已经绝迹，然而网签均价仅28907元/㎡

再如，海珠、越秀和白云区，5月上半月均价同比跌幅分别是17.31%、15.63%和4.43%。就拿海珠区来说，目前海珠3万以下的新房已经绝迹，4万/㎡才是海珠房价的基本水平，然而5月网签均价竟然是28907元/㎡，网签套数较多的罗马家园网签价仅19640元/㎡，要知道，目前在售尾货的罗马家园已经去到55000元/㎡。

究其原因，不外乎是受到网签滞后性影响，另一方面则与政策调控相关，因此出现网签均价与实际售价的价格差。值得一提的是，时下“限字”当道，双合同应运而生，为了达到指导价顺利网签，一套售价5万/㎡左右的房子，即便是首套零贷款记录，首付往往需要200万左右，比317新政出台前增加几十万房款，这无疑打压了购房者入市的积极性。

荔湾网签均价涨39.30%，广钢却成交萎缩近六成！

如果说天河、海珠、白云和越秀网签均价“失常”的话，那么荔湾的网签价算是在“正常”水平。今年5月上半月的网签价32239元/㎡，同比涨39.30%。但是在荔湾普遍楼盘房价“奔4冲5”的行情下，这一网签均价同样略显“保守”。而荔湾相对其余中心四区货量较为充足，多个明星大盘已经获得预售证，热门板块广钢新城持续有新货入市，这也是带动区域价值攀升的原因之一。

即便如此，仍有部分让人感觉“楼市畸形”的现象。譬如，荔湾区网签价涨幅较高的楼盘珠光御景壹号，网签价27636元/㎡，同比涨幅达132.04%，而实际上，珠光御景壹号的售价已经去到10万/㎡。据透露，这是受到回迁房网签影响。

此外，广钢新城热盘葛洲坝保利曼城和中海花湾壹号都入围荔湾均价涨幅0，涨幅分别为19.52%和15.32%。然而限购令下，今年以来，广钢楼盘成交量比往年萎缩不少。根据阳光家缘数据显示，1月1日至5月15日，广钢新城网签仅321套，而去年同期却高达966套，跌了近六成！尤其是330新政后，广钢多周每周网签不上30套。

网签少，获得的预售证楼盘也不多，4月至今，整个荔湾取得预售证楼盘仅3个，且每个预售证预售套数也不上100套。新政影响下，交投双方都出现了疲软的态势。 

（数据来源：阳光家缘 统计周期：2017.05.01-05.31，2016.05.01-05.31）

越秀新盘新货奇缺 涨价楼盘仅四个 

寸金寸土的越秀区，一直以来鲜有新货入市，凭借优质的教育资源，其售二手**房为主。目前在售的一手楼盘仅11个，是全市在售新房数量较少的区域。距小编统计，5月上半月越秀区网签均价涨幅较高的楼盘分别有竹雅苑、东山一品、江畔雅苑和东山印象台，基本达到10%以上的涨幅。尤其是以老东山、靠近天河一带的新房涨幅，这里集合了几乎全市的教育资源，省一级小学、中学林立。

以位于杨箕的东山一品为例，周边就有省一级东风东路小学，培正小学、育才小学，中学有广铁一中、培正中学、执信中学，每一间学校都是赫赫有名的大咖。按目前地段招生措施，买了这里，就相当于可以享受这些优质的教育资源，为了让孩子不能输在起跑线上，这里亦成为了众多家长置业的“心头好”。因此，其价值年增15.42%也是意料之中。

（数据来源：阳光家缘 统计周期：2017.05.01-05.31，2016.05.01-05.31）

天河区个盘涨幅高达45.08% CBD价值持续“发威”

广州最贵的房子卖多少钱，看天河就知道。而珠江新城无疑是全市房价新高度的豪宅板块，基本过10万/㎡的房子都集中在这里，因房价高，去化较慢，基本整个板块房价不会有太大的涨幅。而5月涨幅较大的楼盘是九洲海誉，位于五山，项目5月网签均价53754元/㎡，去年同期仅37051元/㎡，涨幅高达45.08%。据了解，去年5月九洲海誉主售三房单位，市场报价4万/㎡左右，现在主售四房大户，报价68000元/㎡，周边名校林立，华工、暨大、广外就在附近，公园环绕，老城成熟配套，这些都是其价格上涨的因素之一。

 （数据来源：阳光家缘 统计周期：2017.05.01-05.31，2016.05.01-05.31） 

海珠区缺货仍是主调 豪宅天誉半岛网签均价翻倍增长

老三区之一的海珠区，被老广称为“河南”。而这座老城，近年来得益于广纸新城的崛起，这里聚焦了不少置业者的目光。然而对比同样有广钢新货厚积薄发的荔湾，5月份的海珠则几乎无新货入市，而广纸内的楼盘要么没拿到预售证，要么放缓退货节奏，缺货仍是主调。

今年5月，海珠区同比涨幅较大的楼盘有天誉半岛、纵横公寓和富基广场。其中以天誉半岛网签均价涨幅达41.01%的成绩登上榜首。天誉半岛位于海珠区滨江西路，是地标式江景豪宅，去年报价在4万/㎡左右，今年报价已经达到8万-10万/㎡，价格翻倍，与网签均价涨幅基本成正比。

（数据来源：阳光家缘 统计周期：2017.05.01-05.31，2016.05.01-05.31）

白云区多个板块“争奇斗艳” 金沙洲仍有盘领涨全区

近年来，白云区随着供货大户金沙洲、白云新城和同和板块供应量减少，白云一手货源愈发紧缺，截止至3月底，白云一手住宅可售面积约13万㎡，消化周期约3.7个月。

而白云区的新房房价分化较为明显，白云新城普遍进入6万+，而太和、龙归板块仍有2万-4万/㎡的一手房，这些板块较多厂房，物流园以及城中村环绕，环境有待改善。

然而房价稳中有涨仍是时下的大趋向，白云楼盘涨幅较高的五个楼盘，排名依次是，深业江悦湾、一品湖山、华发四季、祥景花园和顺丰翠园，其中涨幅no.1的深业江悦湾达44.01%。该项目曾是金沙洲的明星楼盘，望江+近地铁的优势吸引不少自住客户，而目前新房房源已售罄，5月网签的或是前期房源，去年5月报价在2万/㎡左右。

位于同和的一品湖山和白云新城的华发四季网签均价涨幅同样在30%以上，据了解，同和板块因拥有近华南快速干线地段和白云山风景资源，这里云集颐和山庄、大一山庄和岭南新世界等名盘，这一板块二手房价在3万-4万/㎡，板块价值不言而喻。而白云新城作为白云房价风向标，主打生态豪宅，改善大户型为主。经过多年的发展，白云新城已有万达为主的多个商业项目落成，商业氛围浓郁。去年年底白云新城出让的一宗宅地成交楼面价高达4.5万/㎡，高地价引发的楼市效应，必然是拉动周边房价和板块价值提升。随着白云去年以来出让地块相继建设入市，这个区域的未来房价仍有无限可能。

（数据来源：阳光家缘 统计周期：2017.05.01-05.31，2016.05.01-05.31）

综上所述，广州中心五区在各种“限字令”下，库存少、限价网签、限预售证是现今的主行情，而作为城市中心地理优势，其房价必然是抗跌性的。老城区各样配套成熟完善，较节约生活成本，但是房价较高；次繁华生活区，如建设中的新城，因仍在开发，性价比较高。而作为购房者，买房是一件经济大事，需要综合考虑自己所需和支付能力，把握好手中仅有的名额购房，定好购房方向，选择适合自己的安乐窝才是明智之选。

下面，小编推荐各区涨幅较高的楼盘和在售热盘，仅供各位置业参考。

动态：中海花湾壹号A3栋住宅再获100套预售证，户型建面为77/94/119平的两房+阳台，另外C区住宅底商也取得一批预售证，不过，C区住宅暂未开售。

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物业地址：广州荔湾广钢新城地铁鹤洞站C出口/西朗站A出口

项目简介：中海花湾壹号地处荔湾区广钢新城的中心，130万方国际地标综合体，广钢新城黄金物业以及商业中心，以“住宅+商用产品+商业”三大业态打造地标综合体。 中海花湾壹号是老城区配套全、服务好的综合体 ，也是老城区国际的新标杆，更是低总价入住老城区的优质选择。 中海花湾壹号物业类型涵盖住宅、国际商用产品及5.5万平米主题商业。在产品打造上，采用10大科技人居系统和5大产品精工法则。园林面积约6万㎡，以三重健康园林体系打造老城区社区休闲空间。 中海花湾壹号由四宗地块联合开发而成。2014年，中海在广钢新城两次土拍上分别拿下3宗地和1宗地，折合楼面地价分别为17950元/平、18471元/平、18313元/平、约1.4万元/平方米。 作为区域的商业中心，中海花湾壹号贴合现代消费购物需求、注重购物体验的4.0商业设计。

动态：天健·上城在售尾货单位，户型包括160平四房和180平五房，160平四房单价4万/平，180平五房单价3万/平，毛坯发售。

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物业地址：广州天河车陂广园快速路与车陂西路交界处(中海康城西北侧)

项目简介：天健·上城总占地约5.6万㎡，总建面约23万㎡，地处天河车陂，小区环境优美，观山揽园，小区由4栋6 的低层洋房和9栋小高层花园洋房组成，小区建筑仅6-14 。主要户型是84-102㎡（建筑面积）单位，10-13栋建面95-102㎡墅级院落现楼现已发售，一梯两户，南向，毛坯均价约34000-36000元/㎡。同步在售2、6栋【观山】组团山景单位，毛坯均价约27000-30000元/㎡。2016年底交楼。

动态：罗马家园在售215平、240平五房(4房+1工人房)，带装修售价55000元/平,望江景单位售价65000元/平。

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物业地址：广州海珠南洲南洲路88号

项目简介：罗马家园位于南洲路88号，广州市新城市中轴线的南端，项目占地约21万㎡，总建筑面积60万㎡，共分三期开发完成。全部规划建成13-18层小高层，配套大型会所及40000㎡的商业广场等。 罗马家园社区内拥有五大配套，6000平方米的恺撒会所，中西餐厅、室内球场、大型棋牌等休闲设施一应俱全，另有阿波罗无极阳光泳池，600米纵深水景园林。交通出行方面：新光快速路和广州大道位于罗马家园两侧，良好的交通前景，依托万亩果园、东风生态公园、体育公园等形成舒适繁荣生态居住环境。罗马家园威尼斯庭是罗马家园的一个组团，取意于欧洲意大利的水城威尼斯。南对珠江，北望海珠湖、社区游泳池、万亩果园，水景环绕，碧波荡漾，故取名威尼斯庭。组团位于整个社区的正南端，正南正北布局，首期推出的产品为E1、E2栋，楼高29层，三梯五户，户型建筑面积为90-177平方米二房到五房单元，双阳台设计，大厅大房，四户为单边的南北对流户型，总套数为270套。罗马家园后收官之作为【龙禧】组团。

动态：顺丰翠园目前全部房源已经售罄，新的一期住宅产品具体推出时间暂无消息。

物业地址：广州白云石井白云区石井兆丰路168号

项目简介：顺丰翠园项目位于广州市白云区石井兆丰路，石井文化广场旁。项目占地15万平方米的大型社区，配套会所、银行、生活超市、影院等，学校围绕，14条公交线路经过。 顺丰翠园有过万平方米小区花园，北面离207万平方米白云湖约2.5公里，西面紧靠10万平方米市政公园，另有上百平方米风情商业街。 顺丰翠园三期共有6个塔楼，分别为2栋9层、2栋14层及2栋15层。9层楼宇1梯4户、1梯2户，小高层2梯6户。主推户型为80-160平的一至三房单位的。