合生出手代管珠光三盘，沥滘旧改这次能逆袭吗?

最近，广州房产圈传来消息，合生创展与珠光集团已达成合作，由合生以“代管代建代售”模式接手珠光旗下三个核心项目。其中，沥滘旧改的“复活”大戏无疑备受关注。这个曾被称为“广州旧改航母”的项目，因为资金断裂、施工停滞、村民临迁费断供等问题，一度陷入僵局。

如今，合生创展的进场，让这个沉寂多年的项目重新燃起希望。对于这场合作，到底是珠光的“救命稻草”，还是合生的“烫手山芋”?咱们慢慢聊。

01.

沥滘旧改：

从“明星项目”到“烂尾风险”

沥滘村旧改，地段堪称“黄金级”——新中轴南端、珠江后航道旁，规模相当于15个猎德村，是广州城市更新的“标杆工程”。2022年，珠光海珠新城首开时，靠着稀缺地段和稀缺供应，房价一度冲到7.5万/平，成了海珠区的“顶流”。

图片说明：珠光海珠新城项目实景图

但好景不长，项目很快陷入困境：卖地输血、房源抵押、旧改停工、拖欠临迁费……负面消息接踵而至。村民多次上访，项目复建区一度全面停工，连预售的可售住宅，大部分都被抵押出去，卖房回血的路被堵死。

图片说明：来源阳光家缘，部分被抵押房源，图中菱形符号表示已抵押

问题出在哪儿?说到底，还是钱闹的。

旧改项目周期长、投入大、回款慢，行业下行期，珠光的资金链彻底绷不住了。截至2025年中期，珠光控股总负债高达301亿港元，其中近半数需在一年内偿还。员工工资拖欠、项目停工、村民临迁费断供，甚至出现“以房抵薪”的无奈之举。

02.

合生“代管”：

不注资，只操盘，能行吗?

这次合生创展的介入，和传言中的“全盘收购”完全不同——珠光的品牌还在，合生只是以“代管代建代售”的模式进场，负责施工、销售和回款，但不直接注资。

换句话说，合生不是来当“接盘侠”的，而是来当“操盘手”的。它要用自己的运营能力，盘活珠光的存量资产，通过滚动开发缓解债务压力。

这种模式，对合生有什么好处?

第一，风险可控。合生不用大规模注资，避免了自己的资金链承压。截至2025年6月底，合生总资产约2567亿港元，流动资产约1484亿港元，剔除合约负债后的资产负债率为57%，处于行业合理区间。

第二，项目优质。沥滘改造项目、天河的珠光金融城壹号、白云的珠光云山壹号，要么位于广州国际金融城，要么靠近珠江新城，地段稀缺，若运营得当，有望成为现金流“粮仓”。

第三，家族信任。合生和珠光都是朱氏家族的企业，创始人朱孟依和朱庆伊是兄弟，知根知底，合作成本低。5年前，珠光就曾将黄埔火村旧改项目的部分权益转让给合生，回笼资金超30亿元，这次算是“老搭档”再联手。

03.

盘活难度：

市场信心、村民关系、资金缺口，三座大山

但合生真的能救活沥滘旧改吗?现实可能没那么乐观。

第一，市场信心尚未恢复。

沥滘旧改的住宅珠光海珠新城，目前在售95-131平户型，均价约3.8-4万/㎡，虽然地段好，但因为市场对旧改项目的交付能力存疑，而且总价偏高，导致去化压力大。合生接手后，能否重建购房者信心，是个大问题。

图片说明：珠光海珠新城项目实景图

第二，村民关系复杂，历史遗留问题多。

沥滘旧改涉及数千户村民，拆迁补偿、临迁费发放、复建房交付，每一个环节都可能引发矛盾。之前项目停工，村民多次上访，合生进场后，如何协调村民利益，避免冲突，是个考验。

04.

合生“援手”：家族协同的化险之道

这次合作，合生创展自身也面临市场挑战，但相比珠光集团，其财务状况更为稳健，这种财务实力的差异也为双方合作提供了基础。同时，合生创展通过“代管代建”模式介入，可以在不增加自身资金压力的情况下，凭借其项目运营能力盘活珠光存量资产。

对于合生创展而言，接手珠光项目也有战略考量。近年来，合生创展在广州大本营的业务比重有所下降。上半年，该公司在广州及惠州的23个在售项目，销售额占比只有24%。通过接管珠光项目，合生创展可以增强在广州市场的存在感，提升大湾区销售占比。

家族纽带也是合作的重要考量。朱氏三兄弟(朱拉伊、朱孟依、朱庆伊)虽然各自发展事业，但始终保持着密切的联系。在房地产行业深度调整的背景下，家族内部的协同合作有助于共同抵御风险。

这次合生接管珠光三大项目，或许只是开始。未来，朱氏家族是否会进一步整合资源，甚至合并部分业务，也不无可能。

写到最后：

沥滘旧改，这次能成吗?

合生的进场，让沥滘旧改确实迎来新希望，但挑战依然巨大。市场信心、村民关系、资金缺口，每一关都不好过。

对村民来说，项目复工、临迁费发放、复建房交付，才是最实在的。对珠光来说，解决债务危机、恢复项目运转，才是当务之急。对合生来说，能否通过这次合作，盘活资产、证明自己的运营能力，也是一次考验。

这场兄弟联手的“代管”实验，或许无法让朱氏家族重现昔日辉煌，但至少，是一次在风暴中努力稳住船舵的尝试。

沥滘旧改能否走出泥潭?咱们拭目以待。

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