3.1万/平起！天河广棠两宅地34.8亿上线，国庆后开拍

天河拍地市场终于迎来新玩家。广棠片区两宗优质住宅用地正式挂牌，总起拍价达34.8亿元，楼面价约3.1万/平方米，将于10月30日竞拍。

这两宗地块位于天河智谷广棠片区，位置相邻，仅一路之隔。其中AT0606011地块占地约4.85万平方米，起拍价22亿元;AT0606021地块占地约3.09万平方米，起拍价12.8亿元。此次天河广棠地块挂牌，标志着天河区近十年蕞大规模土地收储项目进入市场化阶段。

01 地块详情

两宗地块容积率均为2.1，这一数字低于周边多个项目，为规划低密度社区提供了条件。根据出让要求，两宗地块不绑定出让，开发商可独立竞价，增加了拿地灵活性。

AT0606011地块需配建幼儿园，两宗地块均有配建道路任务，将直接参与片区路网完善。与今年天河已出让的世界大观地块3万/平的楼面价相比，广棠地块3.1万/平的起步价保持了合理溢价。而相较于2023年保利天瑞4.6万/平及天河壹品3.4万/平的楼面价，这一起步价显然为开发商留出了利润空间。

02 广棠片区规划

广棠片区来头不小。作为天河智谷“湾区科创城区”核心载体，这片区域南承广州国际金融城、北接天河智慧城、西连环五山创新策源区。今年3月，棠东村、棠下村约1043亩土地征收补偿协议全部签订，被称为天河区近十年大规模土地收储项目。

根据规划，广棠片区将打造为“科创研发+生态宜居”的产城融合新样板。片区总用地面积141.45公顷，规划了大量科研、商业、医疗等多元用地，并配套车陂涌湿地公园等生态设施。产业方面，这里将重点打造湾区新质生产力阵地，加速壮大人工智能、数字经济等战略性新兴产业集群。

预计将带动千亿级科创产业集群，推动天河东部从“城市边缘”向“科创核心”跃升。

03 区位与配套

此次挂牌的两宗广棠地块位于广园快速路以北，处于保利天瑞和天河壹品中间位置。

教育资源是地块一大亮点。地块统筹配套九年一贯制广东实验中学天河学校，已正式开学。旁边还有可摇号的清华附中湾区学校，两所名校一左一右为地块价值提供了坚实基础。

交通方面，地块家门口是广园快速路和科韵路两条主干道，自驾出行便捷。

5公里到金融城，8公里到珠江新城，通勤效率可观。目前地块没有地铁覆盖，但规划中的地铁19号线在家门口预设广氮西站，未来可能成为TOD住宅项目。

商业配套正在完善。邻近的广氮商业综合体“ing未来印”ing square商业中心将于10月1日开业，已引进盒马鲜生、永旺等品牌。

同时，地块也近三溪的山姆会员店、宜家家居、美林天地等商圈，生活便利高。

生态环境堪称地块另一卖点。步行可达54公顷广州人才公园，毗邻车陂涌湿地公园、高尔夫球场，推窗见绿的规划理念与低容积率相得益彰。

04 市场参考

纵观天河智谷片区，新房市场分化明显。

保利天瑞在售面积约113-268平，均价约8-10万/平，部分小户型可做到7字头，总价850万左右起步。

图片说明：保利天瑞项目实景图

城投珠江天河壹品在售面积约86-143平，均价约6-7万/平，现楼小户型可做到5字头，480万左右能上车。

图片说明：城投珠江天河壹品项目实景图

回顾天河土地市场，2019年广氮地块楼面价3.4万/平，2023年中铁物流园地块楼面价4.6万/平，此次广棠地块3.1万/平的楼面价具有一定的市场竞争力。业内分析认为，广棠地块可能打造“性价比版本保利天瑞”，以600-1000万总价段吸引天河改善客群。

05 前景展望

对于广棠片区的发展，政府部门已有明确路径。

市区两级将围绕“用地报批—土地出让—项目开发”全链条深化协作，确保住宅、商服用地年内具备出让条件。

同步推进的还有道路基础设施建设，天坤三路、健明六路、天坤一路、棠德路等重点道路将与片区开发同步实施。

产业导入方面，将联动粤港澳大湾区资源，重点引入人工智能、生物医药等“专精特新”企业。

构建“研发—转化—应用”创新生态链，为区域经济注入新动力。

保利天瑞的热销已经证明了天河改善客群的购买力。随着广棠片区土地陆续出让，天河智谷的城市界面将迎来飞跃式提升。

10月30日的土地竞拍结果，将为天河新房市场设定新的价格锚点。

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