世邦魏理仕：2021年广州房地产市场回顾与2022年展望

CBRE世邦魏理仕发布《2021年广州房地产市场回顾与2022年展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。

2021年中疫情的短期爆发未令广州房地产市场受到严重影响。然而，由于疫情在全球范围内仍在蔓延，年末在国内多地有所反复，国家出台一系列有关教育和房地产领域的调控政策，令商用、工业地产及物业投资领域的供需两端都产生了一些变数。总体而言，广州房地产市场仍然沿着预想的轨迹在持续复苏。分别来看，写字楼市场今年供应创新高，正式拉开了新一轮供应高峰的序幕。零售物业市场中天河路商圈一枝独秀，个性化消费需求助推商业街区和老旧物业的改造。物流仓储设施市场得益于跨境电商巨头的快速扩张，第四季度空置率创下去年新低。而开发商加速处置自持商用物业，令大宗交易市场供应持续增加。

优质写字楼市场：供应创2016年以来新高

2021年最后一个季度，广州录得七个新增供应，共39万平方米，创下季度供应新高。全年新增供应达到93万平方米，仅略低于2016年的供应高峰，标志着由琶洲和金融城项目陆续交付所带来的广州优质写字楼新一轮供应高峰正式拉开序幕。第四季度新落成的项目中，琶洲占据了五个、共约26万平方米的办公面积。另外两个新项目分别位于番禺和海珠区的珠江后航道。

第四季度琶洲新落成的部分项目，租赁条款较当前市场惯例更具弹性，得到租户的青睐，落成时预租率已超过八成。供应高峰带动全年净吸纳量达到59万平方米，是2017年以来的历史新高。但同时，空置水平也被推升至五年以来的新高。年末整体空置率达到11.9%，同比上升2.9个百分比。空置率的攀升给租金带来了压力，四季度全市租金下行，环比下降0.7%，同比下跌1.2%。

图一：2021年全年写字楼新增供应与净吸纳量表现

在行业表现方面，第四季度录得的成交中，位列面积占比前四名的第三方办公空间、TMT、消费品制造业和金融业，占全部成交的77%。其中，第三方办公空间和金融业分别位列琶洲和珠江新城成交占比的首位。全年来看，TMT、金融业和消费品制造业占据全市成交前三位，分别占比24%、20%和13%。

图二：2021年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）

展望2022年，广州将有约74万平方米的优质写字楼投入市场，较2021年减少21%，但供应水平仍处于高位，空置率攀升的可能性仍然存在，租金将面临下行压力。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务 | 办公楼部负责人程志文表示："2022至2025年，广州将迎来供应高峰，面积接近360万平方米的优质写字楼有望投入使用，其中78%的面积位于琶洲和金融城片区。升级和搬迁需求也将会被新增供应拉动。预计供应高峰期间，年均净吸纳量水平将从供应低谷期的30万平方米上升到一个新的台阶。另外，从需求来看，随着广州期货交易所业务的逐步开展，资本青睐'硬核'科技，医药研发持续受捧，金融业、其他为制造业提供相关研发和专业服务的企业以及医药相关企业可能均拥有扩张的机会。而在办公室策略方面，外资企业较国内企业对于灵活办公的接受度更高，预计2022年将有更多新型的360办公空间设计出现在广州市场。"

优质零售物业市场：零售市场持续复苏，商业存量改造加速

2021年第四季度，海珠区合生新天地开业，为海珠区带来七万平方米的优质商业空间。广州优质零售物业市场全年新增供应为32万平方米，较2020年减少22%。吸纳量方面，年末出现百货及包括天河区书店在内的零星大面积租户关店，四季度空置率环比上升0.7个百分点，至年末的8.5%。从全年来看，上半年的新增供应项目均录得较理想的入驻水平，全市空置率仍能与2020年末持平，无涨跌。

图三：2021年零售新增供应与净吸纳量表现

2021年全年，优质零售物业首层租金仍在持续恢复中。尽管第二季度由于疫情的原因，零售市场遭遇短时间抑制，但是市场租金水平在下半年重拾回升态势，第四季度保持了上一季度0.3%的小幅环比上升速度，全年累计上涨1.6%。具体来看，销售额仍在稳步上升的核心高端商场和邻近高端住宅区、交通枢纽上盖的社区购物中心以及优质商业面积云集的次级商圈，都更容易得到零售商的垂青。

在品牌动态方面，从第四季度主要商场录得的新开店铺数量来看，服装、特色餐饮和轻食软饮的占比分列前三，与全年的趋势一致。四季度，专业运动品牌迪桑特、护肤品牌娇韵诗和日本买手店Studious Tokyo都在广州开出首店。年末，国外知名个人美妆护肤品牌Tom Ford、YSL、雅诗兰黛、Bobbi Brown、LA MER和兰蔻，也走出天河路，首进珠江新城。另外，新能源汽车仍然表现活跃，在第四季度开出12家新店铺，全年共有43家店铺开业。

图四：市场租赁需求强度分析

展望2022年，广州将迎来优质零售物业的供应高峰84万平方米。其中，番禺区将有四个项目、35万平方米的新增供应。星河和益田两家来自深圳的知名商业开发运营商也将在城区开出首个项目。租金表现方面，天河路和珠江新城得益于品牌打造差异化，高端商务及居住人群集聚，以及优质物业汇聚、业态和品牌丰富的万博商圈，都将持续获得零售商关注，从而获得高于平均水平的租金增长。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示："2021年，广州出现零星的传统商业业态凋零案例，但同时也有不少知名运营商通过旧改等方式扩张其在广州的版图，还见证了老城街区的商业新尝试。我们相信这些趋势将会延续至2022年。广州商业格局及模式的演进方向，一方面贴合零售商需求的变化走向，一方面也顺应当前年轻消费者的休闲消费方式的转变趋势。比如个性化的物业形态和区位需求，令东山的小洋楼及其他有户外休闲场景的物业更受品牌欢迎。另外，即将举办的冬奥会和2022年世界杯也将拉动相关体育运动和装备的销售，推动室内外运动体验和主题餐饮等业态的扩张。"

物流仓储市场：全年净吸纳量创历史新高

2021年第四季度，广州共录得47宗、共187万平方米的工业土地出让。全年录得工业用地成交574万平方米，同比微涨0.3%。而在收录的141宗成交里，19宗地块的土地使用年限少于50年，同比增长27%。用地性质方面，2021年录得两宗物流用地出让，分别位于白云和花都；另外还有八宗新型产业用地，较2020年有所增加。

第四季度新增三个保税项目供应，其中两个位于南沙，一个位于白云。南沙的保税项目持续受到市场追捧，项目录得满租入市。全年而言，广州共录得五个项目，共约40万平方米的新增供应投入市场，创历史新高。但得益于活跃的出口跨境电商需求以及大部分新项目较高的入驻水平，全年净吸纳量达到59万平方米，同样创历史新高。年末空置率下跌至4.0%，同比减少8.9个百分点。年内的需求，除了活跃的大型跨境电商以外，生鲜电商、冷库运营商和第三方物流也录得在广州及周边城市的扩张。较低的空置水平推升全市租金在2021年同比增长3.9%，至年末的每月每平方米38.7元。

图五：仓储物流新增供应与净吸纳量表现

2022年广州将迎来优质物流仓储供应的新高峰，供应量将达到105万平方米，超过过去四年的总和。其中，南沙将迎来首个非保税的高标项目，而广州白云机场综保区南区也将迎来两个可出租的高标保税仓，共27万平方米的面积投入市场。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务 | 产业地产部负责人邓伟表示："预期2022年的供应将创下历史新高，尤其将有助于填充长期供应不足的南部区域如南沙、番禺的需求，同时可辐射周边的东莞、佛山、中山等区域，预料租金仍将录得增长。"

投资市场：年内优质投资机会逐步增加

2021年最后一个季度，广州录得五宗，总成交金额为34亿元人民币的大宗物业成交，较上一季度上涨105%，但同比仍减少57%。主要成交包括一栋位于珠江新城的非优质写字楼，黄埔区一座数据中心以及富力持有的花都物流园余下的30%权益。全年录得交易14宗，总成交金额约为102亿元人民币（未统计关联交易），同比减少38%。

图六：2021年成交情况及大宗交易历年交易总额

其中，本年度最值得关注的是领展房地产投资信托基金以32亿元的价格收购位于珠江新城的太阳新天地购物中心。另外还有一宗房地产信托基金购买广州物业、但未纳入统计的关联交易，即香港上市的越秀房地产信托基金，以约78亿元的价格收购同样位于珠江新城的越秀金融大厦。上述两宗交易，均显示了房地产信托基金对核心区物业有着强烈的偏好这一投资特性。

另外，从成交的物业类型来看，一半的成交案例是写字楼，但单个成交的金额较小，十亿元以上的交易仅录得一宗。写字楼买家仍以自用需求为主，专业的机构投资者较少出现。根据CBRE此前出版的2021年投资者意向调查，以机构投资者为主要受访对象的调查结果显示，投资者对于工业物流及另类物业的投资意向持续攀升。事实上，从近两年的成交中也可以观察到，相比写字楼和商场，越来越多的机构投资者通过购买工业物流和另类资产，进入大湾区的地产市场，包括黑石购买富力物流园、吉宝购买的数据中心资产包，以及领展购买的第一产业物流园资产包等。物流园、商务园区、数据中心、养老地产和长租公寓，这些物业一些是国家鼓励发展的民生设施，一些是为产业发展提供基础配套的另类资产，都是近期机构投资者所关注的物业类型。

图七：2021年大宗交易按物业类型分析（交易金额）

世邦魏理仕广州投资及资本市场部高级经理宋涛表示："展望2022年，随着发展商加快出售自持资产回笼资金的意愿进一步加大，将有望推出自持优质资产。与此同时，部分地产基金早年收购的项目也将在今明两年进入退出期，市场上可售资产数量将进一步增加。但这些资产的类别主要以酒店、写字楼和商场等传统商用物业为主，相对于在经营回报上表现得更为突出的物流、数据中心等另类资产，投资者当前对这类型资产的投资意愿较疫情前有所下降。业主如果急于退出，在价格方面恐需作出一定的让步。"