经此一“疫” 置业观该重塑了?

发布时间:2020-04-09 07:37:29

来源:广州日报

分类:国内动态

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        近期,一部热播剧《安家》,让“买房卖房”这个话题再次引起热议。随着国内疫情逐步得到控制,生产生活正逐步恢复正常,越来越多项目的售楼部恢复正常营业。然而,受到疫情影响的房地产市场也发生了一些微妙变化,业内人士表示,在不确定因素增多的情况下,购房置业观也需要重新整理一下了。目前房地产市场增速明显放缓,让不少置业者处于观望的状态,不过也有不少人开始启动买房大计。从去年开始就打算购买一套90平方米左右三房的张小姐近期已经去不少项目实地看房,“楼盘现场人还不少,我们下午接到销售人员电话赶过去,想买的户型都卖完了”,在看过一个天河的一手新项目后她这样告诉记者。近期想购房的人是怎样的心态,从他们的购房故事中反映的市场变化或许值得关注和参考。

  案例一

  改善居住该一次性付款吗?

  杨女士年前就打算在增城购置一套稍大面积的房子用于改善居住,近期心仪的楼盘传来降价促销的消息,从“三字头”到“二字头”的价格让她有些心动。因为手中有一笔资金,此前,他们是准备一次性付款购房的。不过,面对目前的市场状况,杨女士有些犹豫,除了考虑房价是否会出现继续下行的状况,更是因为家中丈夫收入不错(月入超过6万元),她是全职妈妈带着两个孩子,但显然这种家庭收入状况的抗风险能力在目前的状态下有所降低,不少朋友劝她即使要买房还是选择贷款更好,保有一定现金在手的状态更加安全。

  分析:关注现金流 购房需求端在变化

  对于购房置业而言,除了考虑目前的购买力外,还要考虑未来的支付能力。业内人士表示,当下最需要关注的还是自己的现金流,如果对自身现金流没有充分的信心,当然不适合投资更别提买房了,更多的精力要用在工作上。从招聘网站的数据来看,疫情对月薪5000元以下低薪以及5万元以上高薪群体收入预期影响更明显。3月,月薪低于5000元的岗位招聘数较1月下降30%,较2019年10月下降35%。月薪5万元以上招聘岗位数较2019年10月下降48%。而月薪在1万~3万元中间收入岗位招聘需求相较旺盛,2020年3月岗位数止跌回升,环比上涨5%。收入的预期和变化也将影响房地产市场购房需求端,购房者的购房意愿、需求结构、对价格的承受力都将发生改变。

  机构的市场调研数据也呈现出这一变化。2019年,CRIC重点监测的126个城市中100~140平方米产品合计占比近五成,占据绝对成交主力。在入市门槛较高,且改善需求动能减弱的情况下,2019年,一线城市90平方米以下产品占比过半,其中80~90平方米产品持续热销,占比升至26.12%,较2017年净增长7.21个百分点。而100平方米以上各面积段产品全线回落,尤其是180平方米以上产品比重大幅下降。克而瑞近期针对潜在置业客户进行的调查结果显示, 2020年潜在置业客群更为偏好主力三房户型,成交占比有望从2019年53.14%提升至65.53%。一房、二房、四房及以上户型销售或将受到影响,成交占比均有不同程度的回落。尤其是一房,暂以5.4个百分点跌幅居首,调研数据显示,超三成的“刚需”准客户或将放弃置业计划。

  案例二

  受促销吸引打算出手清远盘

  林小姐工作了几年,手头有一笔存款,考虑到保值需求,她想购买一套房产。近期,不少房企推出线上购房促销,7.5折、8折等优惠让她开始关注这些促销信息。由于购买力不高,最后她看中了清远的一套单位,除了因为价格便宜外,未来交通利好区域发展等前景描绘也让她很心动。销售人员告诉她,优惠价格可能就快没有了,因此她急急准备去下定。不过在咨询家人意见时遭到了大家的劝阻,考虑一番后,她决定再观望一下。

  分析:物业价值在分化 置业也要考虑基本面

  对于林小姐出于保值考虑而购买清远的物业,家人朋友之所以都对她进行劝阻,是因为目前的市场行情已经发生了变化,以往购房后普涨的局面可能很难重现。业内人士表示,目前,房地产进入了新周期,主要标志是城市之间、房子之间,甚至开发商之间都出现了分化。从置业投资角度看,并不是什么地方都值得买。总体而言,一二线城市风险不大,三四线城市需要谨慎。有些城市或区域相对价格并不高,但其实这个价格已经处在历史高点,未来没有支撑继续上涨的因素。疫情下,换好房子好地段的机会当然也会出现。对首套置业以及“刚需改善”的人来讲,今年可以好好寻找机会。买房子的时候,需要好好研究城市房地产的基本面,可以多听各方面的意见,比如中介、开发商、专家的看法,综合意见后再做判断和决定。

  不过,需要提醒的是,目前各种线上促销采取的是优惠打折的方式,有些套路不得不防。比如,打折的原价却比之前的价格高了许多,所以打完折之后也没降多少。事实上,不少房企的促销中,一些热门城市的热门项目并没有参与打折优惠活动,而内部截图声称即将涨价的促成交的套路,也不少见。对于没有经验的初次购房者而言,还是需多留意。

  案例三

  以租养租不如节约开支

  李女士前几年出租状态良好的公寓近期处于空租状态,她的上一个租户2月选择退租了。这套位于天河的公寓原租金每月6000元,租户自己有套三房,他也是用于出租,而自己则选择租一套小一点的公寓,不仅居住还当做工作室来用,并从租金差价中获取一些收益。今年,由于生意受到一些影响,出于节约开支等方面因素考虑,租户选择退租回自己的房子居住。而退租后,李女士的房子一直也没有迎来新的租客。

  分析:公寓投资多思量 留意产权问题

  近期,收到公寓促销信息的人不少,价格便宜投入不大,在全球开启货币宽松模式的情况下,想购买公寓投资的人也不少。不过,在不确定因素增多的情况下,业内人士提醒,购买公寓更需要综合考虑。目前购买公寓的可分自住和投资两种。自住一般不是因无购房资格迫不得已买入公寓先使用,就是考虑到公寓面积小,总价低,上手容易。投资则多半是考虑其租金回报率。在购买公寓之前,建议要充分考虑公寓设计对居住舒适度的影响,贷款要求、高额交易税、比普通住宅更高的水电使用费、物业费等,并同时做好短期内无法转手、套现的心理准备。

  特别值得提醒的是,目前市场上出现了不少实际是出售使用权的公寓,相比购买产权房,此类项目实际上是购买长期的使用权。这其中,有不少是租赁村土地开发的项目,不乏品牌房企开发的公寓,也有以此为噱头的违规项目,如白云、番禺都曾出现过购买公寓但因违规遭拆除房款打水漂的情况。2017年,国家印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知,在广州等13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。对此,业内人士表示,随着各地发展租赁住房的政策实施,土地拍卖规则的改变,出售使用权的项目可能会越来越多,如果经营得好,确实有可能获得不错的收益和回报,尤其是村集体用地因为土地价格相对较低,可获得更高的投资回报,但如果发生纠纷,目前还比较缺失相关政策支持维护自己的权益。因此,在购买公寓产品之时要格外留意产权问题,以及合同条款。

参考价格:参考均价20000元/㎡

楼盘地址:南沙区金沙路

楼盘电话:400-819-6572

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责任编辑:zengyingfeng

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