8月2000+、下半年40000+套，广州楼市不缺货？

上周，楼市更经历了“特殊”的一周。

之所以这么说，在于多个楼市信号的释放，这其中，最大的莫过于“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

这背后的信号是什么？多家媒体和研究机构实际上已经做了各自的分析，而基本面都是指向：防止过热，健康发展。

而回归到市场一线，广州楼市是否会延续这样的信号？

1.

首先，仅仅是单位设置为“周”的话，那么从数据看，广州楼市则处于短暂的“波动”。

监控阳光家缘数据统计显示，广州上一周（7月29日至8月4日）的网签套数为1758套，环比前一周跌18.04%。

而上上一周的广州网签套数，是2145套。

如果具体到每个区域，黄埔和番禺，显然是广州楼市下跌的最大原因。要知道，黄埔跌幅高达33.97%，而番禺则接近31.65%。

作为广州楼市的几大网签成交区域，增城、南沙、黄埔如果出现了跌幅，那么对于广州整体的影响，是明显。

另外，1827套的新货供应，也比前一周，出现了明显的缩量。

但这是否说明了广州楼市将在经历上上周的上涨，再一次长期回跌？

这个答案，我们先持保留意见。

2.

讲完了一周，我们再来看看8月整体的供应量。

据中地行监控阳光家缘数据显示，截止7月30日，广州全市11区住宅可售货量为64711套，总面积约787.2万㎡。

而这样的可售货量，根据近6个月销售速度计算，广州市住宅去化周期约为8.8个月。

当然，具体到每个区域，去化周期显然不是统一标准。

据中地行不完全统计，8月广州全市共有25个项目有动作，6个全新开盘，15个旧盘加推，3个开放营销中心，1个开放样板间，合计约2138套货量。

敲黑板，看重点：

6个全新盘，15个旧盘加推。

这样的新盘频率，在今年以来，显然是明显的全新盘爆发期。而他们的开盘成绩，将会成为8月楼市网签数据的最大关键。

毕竟，首开的成绩，往往就是项目乃至片区的风向标。

3.

而如果将维度再拉到半年的长线，会有怎样的结果？

来自合富研究院的数据，广州楼市下半年预计新增预售将超4万套，再加上9万套的库存。

13万套，广州楼市下半年的弹药是足够的。

这是否意味着市场将会有足够的选择满足需求？答案是“未必”。

从合富研究院的报告来看，我们留意到会出现三个现象：

其一，空间分布不均衡。

这一点，在中心区和外围区的供应上，体现着淋漓尽致，86%的新货供应将会集中在外围区域，而下半年的中心城区新货供应仅仅只有14%。

其中，增城、黄埔（占全市的42%）、南沙（占全市22%），显然，是值得留意的供应区域。

其二，库存面积与需求不对等。

也就是说，按照上半年的产品成绩面积来看，套均面积100到120平米的户型产品，是广州楼市的主流产品，而下半年的供应产品，多为120到145平米。

这是否会影响成交，不言而喻。

其三，高地价项目爆发。

据合富研究院的数据显示，下半年高地价项目在新推项目当中的占比，将去到34%。

尤其是成交大区增城、南沙、黄埔，这样的占比，将会去到61%、50%、40%。

从板块的价值来看，高地价项目有足够的含金量。但从市场来看，对于整体板块的成交，影响自然是明显的。

对于普通购房者而言，关注的，自然是后者。

所以，下半场的广州楼市，不缺货的同时，能否不缺客？