高层重申“房住不炒”!5月广州一手住宅成交高位回调

发布时间:2019-05-30 10:46:13

来源:广州中原研究发展部

分类:房产楼讯

360次浏览


根据监控显示,5月广州网签一手住宅面积为76.46万㎡,环比下跌19%。

经历3、4月份市场持续升温后,5月成交高位回调

成交量与1、3月水平基本持平,徘徊于75万㎡(约7000宗)水平。



广州中原研究发展部认为,5月市场表现平淡主要有三方面原因:

一.五一推货量虽较往年多,但板块“冷热不均”现象突出。

根据统计,2019年五一假期广州实际共有27个楼盘3097套单位开盘/加推,总货量较2018年五一假期(2517套单位)增加23%。

但买家对不同板块项目的偏好更加集中

如五一推货的科慧花园,总货量约600套,5月录得543宗网签,去化情况理想;

增城某大盘,五一人潮涌动(拍摄:广州中原研究发展部)

相比之下,部分远离地铁、位置偏远的项目,同样五一推货过百套,但仅录得数十宗成交。

可见买家对于近年推出部分偏远宅地转化的项目,仍需要时间消化。

北部某盘,五一开盘但人迹罕至(拍摄:广州中原研究发展部)

二.高层对市场的调控力度未有放松。

五一前夕高层会议上再次强调“房住不炒”。

五一过后,住建部对佛山、苏州等住宅价格指数累计涨幅较大的城市“亮黄牌”警告,反映出高层对房地产市场严管的态度不变。

从广州中原研究发展部五一调研情况来看,开发商对价格、开盘的宣传比过去更加“低调谨慎”。

各种优惠噱头减少,买卖方均理性看待“小阳春”后的五月市场。

三.五一过后,买卖方进入“调整期”。

一方面,不少买家置业计划提前至五一假期,导致五月中后段成交热度有所下降。

另一方面,开发商供货亦普遍集中在4月末5月初。

五一过后两个周末,全市平均每周仅3个项目推新;

直至25-26号周末,推货量才回升至正常水平。

此外,需要指出的是,虽然5月成交量有所回调,但今年1-5月广州一手住宅已累计成交374万㎡(34989宗),较去年1-5月277万㎡(25479宗)增加35%,今年市场氛围改善明显。



【新批供应】

持续3个月改善,创年内第二高位 

为迎战五一黄金周,5月新批供应明显增加。本月累计供应69.01万㎡(6430宗)住宅单位,环比增加9%,为2019年1-5月中仅次于1月的“次高峰”。

本月供应呈现“五一前多,五一后少”的特征。

五一假期前夕,累计供应23.55万㎡(2342宗)宗住宅单位,占月总供应量的34%;

五一节一周无新批单位,五一节过后,平均每周仅15万㎡新增供应;

可见五月中、后段由于需要消化五一行情,开发商推货速度放缓。

从各区情况来看,增城“一骑绝尘”,该区累计获批30.46万㎡住宅单位,抛离第二位黄埔区近18万㎡。

增城主要得益于科慧花园、品秀星图两个大盘供货。

其中科慧花园获批6万㎡累计724套单位,品秀星图获批5.8万㎡累计463套单位,两个大盘贡献增城近4成货量。

供应排名第二的黄埔,供货集中在科学城、知识城两大板块。

其中6号线萝岗站上盖的保利罗兰国际五一节前获批2.81万㎡累计362套单位,成为黄埔本月供货量最大的单盘。

此外知识城项目时代天韵招商雍景湾、龙湖·双珑原著散盘累计获批5.95万㎡累计555套单位。

广州中原研究发展部认为,随着优质板块项目新一轮组团投入市场,黄埔逐渐恢复“市区货仓”的本色。

此外,本月新批中出现了不少全新盘。

其中包括地处越秀水荫路的四季奕居,本月获批2.05万㎡累计99套单位,该盘将推出11栋247-324㎡别墅产品以及3栋高层洋房

广钢“亮点地”转化的项目保利东郡获批2.90万㎡累计290套单位。

据了解,保利东郡已于5月26日正式开盘,其主推70-110㎡平层两至三房,97-103㎡复式三房。



【成交情况】

天河、从化表现抢眼

增城、南沙板块“冷热不均”

本月成交环比增加的仅天河、从化、花都、番禺四区。

其中天河本月成交3.59万㎡(351宗),同比增加5%,得益于兰亭盛荟等项目持续推货,天河成交表现坚挺。

一定程度上说明广州市场上购买力较强的买家保持持续入市趋势,广州中高端、豪宅市场2019年维持强势表现。

另一比较抢眼的区域为从化,该区本月成交3.47万㎡(326宗),较上月增加17%。

从化热度提高主要原因为14号线沿线以及江浦板块多个项目于五一期间加推。

从网签情况来看,该区比较受到买家欢迎的项目为珠江壹城

主要原因为该盘距离14号线神岗站约1公里,两站可换乘知识城线,9站可达嘉禾望岗,对通勤要求较高的买家具有加大吸引力。

此外,根据五一调研发现,14号线开通对从化楼市的“盘活”现象日益显著,从化项目开发商推货热情明显提高,几乎每一个从化楼盘都拿地铁做卖点。

热点板块增城、南沙本月成交均出现较明显下滑,主要原因区内不同板块成交“冷热不均”。

其中增城累计成交21.82万㎡(2212宗),环比下跌25%。

科慧花园、品秀星图两大地铁通勤盘集中了全区38%的成交量。

但新入市的荔城远离地铁项目,单盘月度成交普遍集中在10-20宗,可见缺少配套支持,买家对距离较远的板块接受程度较低。

南沙情况与增城类似,五一调研期间,金洲板块两大刚需大盘阳光城丽景湾越秀滨海新城五一期间各加推超百套单位,案场出现排队看样板房、持续走量的情况。

相反,东涌、大岗等板块则欠缺人气。



【库存状况】

时隔4个月再次回落至10个月以下水平

本月消化周期回落至9.6个月,较上月下跌0.6个月;

亦是时隔4个月后,库存量再次回落至10个月以下水平。

从各区情况来看,天河、海珠两区消化周期不足六个月,亦是本月全市仅有的两个消化周期不足半年的区域。

黄埔区在知识城、科学城、长岭居三大板块的供货增加下,消化周期提升至6.1个月,“缺货”现象有所缓解。



【个盘表现】

刚需大盘备受关注

top10盘占全市33%成交

本月Top10盘累计成交25.39万㎡(2604宗),占总成交面积的33%,热盘对买家的吸引力较高。

本月包括科慧花园、越秀滨海新城、阳光城丽景湾在内的区域大盘均选择了在五一推货。

故本月Top10成交盘中,排名靠前的基本以大社区刚需盘为主。

此外,成交热盘中亦包含保利罗兰国际、兰亭盛荟两个单价4-5万/㎡的中高价位项目。

说明目前市场上一定数量的高端首置以及改善型需求买家持续入市。



【后市预期】

6月将迎来新一波新货入市潮

成交或在5月基础上提高

回顾2019年1-5月一手市况,开发商推货力度较去年同期积极,买家入市、成交速率亦明显提高。

且1-5月基本维持在每月7000宗以上成交水平,可见“稳定”是2019年至今新房市场的一大特征。

结合成交数据以及五一调研情况来看,目前市场需求仍未回升至以往高位

传统“黄金周”火爆表现未现,亦暂未发现大幅促进购房者入市的动力

加上官方对市场调控依然“严格”,预计买卖方将维持当前“理性”态度对待市场。

当然,6月市场仍存在不少利好。

首先,新批供应量不断提高,5月末随着新一轮供应潮,各区迎来推货高位。

供买家选择的产品、货量稳步增加

包括广钢南区的保利东郡、番禺华南板块的广地花园,黄埔科学城板块的保利罗兰国际等项目将持续加推,可预期6月将会迎来新一波“推货潮”。

其次,2019年以来房贷利率持续低位,目前部分商业银行首套房贷款利率已调至上浮5%,购房成本降低将刺激买家入市。

最后,从五一调研情况看,近7成项目价格保持平稳未有调价动作,目前理性市场环境利于买家入市。

因此,广州中原研究发展部认为,6月与5月成交量持平或轻微提升的可能性较高。

责任编辑:hejuanlian

团购报名

买房交流群

  • 购房热点话题
  • 专业政策解读
  • 实用知识讲座
  • 独家优惠折扣
    最新楼讯
    楼盘导购更多>>
    购房指南更多>>
    小编推荐
    订阅楼市楼讯