11月广州一手住宅：供应低于春节月，一手库存告急！

【整体概述】

供应持续走低，缺乏流量大盘支撑，成交平淡

根据监控显示，11月广州网签一手住宅成交量为5907宗，环比下跌4%，总成交面积为65.26万㎡，环比下跌1%。

该统计已剔除增城西瓜岭村、太平村、明星村累计2979套（共28.44万㎡）安置房。

剔除回迁房后网签量年内仅次于2月，为第二成交低位。

广州中原研究发展部认为，造成十一月成交进一步下探的原因主要有：

一.月度新增供应仅3875套（41.9万㎡），创年内新低。

按照过往两年“惯例”，第四季度至来年春节前将有一波供货潮，以配合买家年底购房的习惯，而今年11月市场面临“无米之炊”，大市供应能力甚至不如春节月（2月，5003套）。

其中，中心六区供应量环比“全线下跌”，加上高地价全新盘入市速度缓慢，买家选择空间收窄。

二.外围区“流量大盘”出现阶段性“缺货”，未能立竿见影刺激成交。

去年第四季度，番禺亚运城推出过千套单位，此外如南沙金洲板块、增城永和板块等大盘亦集中推货刺激成交，由于流量大盘备受市场欢迎，成交周期短，可支撑整体成交。

但今年11月除亚运城录得376套成交外，其他区域大盘成交均不超过200套，去年同期成为一手货仓的南沙，本月竟无一盘进入成交TOP10榜，这一情况导致部分买家购房计划暂缓。

三.下半年买家置业欲望有待刺激，市场交易氛围平淡。

今年上半年得益于土拍市场升温、大湾区规划落地等重磅利好，3-5月行情升温。

但自6月官方重申严格把控楼市态度后，市场气氛渐趋平淡，加上经济大环境、缺乏楼市利好带动等因素影响，买家购房心态产生变化。

【新批供应】

缺乏大盘支撑，每周新增供应低位徘徊

本月一手住宅供应面积为41.9万㎡（3875套），供应面积环比下跌34%，不及去年同期4成水平，与过去3年相比供应情况“反常”；

广州中原研究发展部认为，这一情况既存在客观原因，亦有一定主观原因。

首先，今年四季度外围区主力大盘出现“阶段性缺货”，部分处于下一阶段建设周期，尚未有新货入市。

这一情况主要出现在番禺、南沙两区。

其中南沙曾经的流量大盘阳光城丽景湾处于新一轮建设周期，越秀滨海新城经历5月、8-9月两个销售节点后，供应能力亦有所放缓；

导致南沙本月处于“无流量大盘支撑”状态。

其次，由于近年供应宅地思路趋于“小面积”“多次投放”（即大部分地块占地面积≤5万㎡），难以形成大盘效应。

目前新盘一次推货基本维持在100-200套以内，以往如亚运城、融创文旅城等大盘一次推出800套以上单位的情况将越来越少；

小面积项目供应、成交对大市刺激均有限。

此外，部分热点板块项目基本完成销售任务，或待明年春节后再推新。

 区域情况方面，仅增城保持10万㎡以上供应，三季度供应能力较强的番禺、黄埔供应量低于5万㎡。

此外，中心各区均环比下跌，基于目前市场情况，部分市区项目选择放慢推货节奏或小批量供应。 

【成交情况】

海珠、荔湾、黄埔、番禺四区逆市增长

本月成交保持“逆市上涨”的仅海珠、荔湾、黄埔、番禺四区。其中中心区荔湾表现抢眼，该区本月成交7.47万㎡（624宗），环比增加28%。

据了解，由于广钢新城中小户型单位买少见少，未来新地块产品亦主要以三房以上大户型为主，因此不少买家加快对两房、90平以下户型单位购入速度。

另一方面，由于预计明年一季度广钢高价地块项目即将入市，其盈利售价将在6.5-7万/㎡左右，不少买家担心板块整体价格上调，亦“当机立断”入市。

此外，黄埔本月成交8.75万㎡（851宗），环比增加27%。

该区成交目前主要以知识城板块楼盘为主，包括万科幸福誉、龙湖双珑原著等，主要原因是21号线开通至天河在即，买家担心地铁开通后楼盘涨价，于是加快入市步伐。

另一方面知识城新一批项目即将进入入市阶段，其中包括保利拾光年、时代印记，市场预计新入市项目定价将比现时在售项目高，开发商亦有意借机吸客，刺激买家加快入市。

【库存状况】

可售库存创一年新低，海珠、荔湾、黄埔告急

由于供应放缓，广州整体库存持续3个月下调，目前已处于近一年低点724.14万m²；

对比2019年初（1月859.23万m²）减少135.09万m²，预期未来市场供不应求情况将加剧。消化周期方面，由于近3个月成交回落，自9月以来保持10个月以上消化周期。

本月新增供应全线减少的中心区多区处于“6个月红线”；

其中海珠跌至6.1个月，荔湾6.6个月，备受买家关注的黄埔区仅5.2个月。

【个盘表现】

亚运城一枝独秀，东部多盘上榜

本月番禺大盘亚运城成交“一枝独秀”累计成交376宗，抛离第二位近200宗。

此外，本月南沙热盘“哑火”，无一盘进入全市热销榜前十名。

受这一情况影响，本月成交热盘多集中在增城、黄埔两区，上述两区累计有6盘上榜。

此外，中心区中高价位盘保利和光晨樾、兰亭盛荟“杀入”前十，可见当前具备一定经济实力的买家入市欲望较强；

这一情况与本月二手市况相类似（二手住宅越秀、天河成交猛增20%）。

说明实力买家正紧盯目前市场“窗口期”，以相对实惠价格入手高价单位。

【后市研判】

12月多区将有全新盘入市，成交有望得到改善

经历自国庆以来长达近2个月的“平淡”行情之后，11月末，各区加推盘节奏有所加快。

11月23-24日包括金科·博翠明珠、山海连城、融创文旅城在内多个项目推货入市；

此外市区热门板块广钢、广纸部分清尾项目亦推出小量特价单位吸客，预期12月成交表现将较本月有所改善。

此外，5年期以上LPR下调、广州“个税和社保互证”等“小礼包”虽然对实际市场刺激有限，但对于改善楼市气氛具有一定作用。

预计未来一段时间，成交量进一步提升的可能性较高。