从化2019年首秀!起拍价7800元/㎡逼近区域标杆价

5月23日，广州挂出从化两宗商住商服用地，累计总占地面积12万㎡，总起拍价22亿。

其中，太平镇地块起拍楼面价为7800元/㎡，与目前从化标杆楼面价8479元/㎡（2017.12江浦果场地块）十分接近。

且对比江浦果场地块，本次挂牌地块区位条件均更优，存在“问鼎”标杆价的可能性。

关于本次从化出让地块前瞻性分析，且看广州中原研究发展部解读。

地块研判

太平镇S118与G105路口西北侧地块

基本情况分析

该地块位于从化太平镇，北侧距离北回归线公园约800米，距离流溪河600米。东侧临近主干道105国道，与最近的地铁站14号线太平站相距3公里。

该地块实际可建面积3.8万㎡，总起拍价11亿，起拍楼面价为7800元/㎡

该地块设有8424元/㎡。

该地块要求居住部分计容不得超过60%，即未来最多可用于建设住宅的计容建面约为8万㎡，此外需要配建0.2万㎡的公交首末站。

值得一提的是，该地块区位条件较佳，依山傍水，与14号线通勤条件相对方便。

地块东北侧2公里处为太平镇中心商圈，有新光百德广场，相距2.5公里为清晖工业园，为珠江啤酒、索芙特、雅芳等知名企业生产研发基地。

更重要的是，地块通过14号线连接，可一站换乘知识城线。

地块5公里范围内覆盖知识城重要产业园区。

包括京东亚洲壹号物流园、蔡司光学、中新国际联合研究院等高精尖机构，都在其30通勤范围内，可预期未来太平片区发展潜力较大大。

地块周边在售项目情况

与地块相邻的紫泉流溪湾项目售价为2万/㎡，该项目为临河一线，具有优质河景、山景资源。

太平镇中心的云星钱隆天誉售价为1.65万/㎡，由于该盘景观资源相对欠缺，且与厂区产业园相邻，售价则相对较低。

江埔街九里步果场地块

基本情况分析

该地块位于江浦板块，北侧与珠江御景山水城项目相邻，南侧为南洋理工学院，距离地铁14号线东风站约4公里步程。

相比起过2017/18年出让的江浦果场地块一、二地块，本次出让地位于主干道（环市东路），公交接驳地铁通勤效率更高。

该地块总占地8万㎡，但需配建大面积绿地。

实际可建面积5.7万㎡，其中北侧商住地块实际可建4.9万㎡，南侧商服地块实际可建0.8万㎡，总起拍价11亿。

扣除政府回购房面积，起拍楼面价为7329元/㎡，该地块8540元/㎡。

地块周边楼价情况

地块周边一手项目集中，既有新入市的项目如保利花城纪，目前均价1.7万元/㎡；

亦有传统大盘，如珠江御景山水城等售价在1.65万元/㎡左右。

周边一二手基本与目前地块楼面价转化产品售价相持平。

此外，位于街口镇中心的一手项目如时代幸汇，价格在1.8万元/㎡左右。