广州三个村集体用地将建6400套租赁住房,如何避免成小产权房

南都9月11日报道。

在去年被中央选为村集体用地建租赁住房试点后，广州终于将试点项目落地。昨日，经过市规委会审议通过，番禺钟村街谢村、花都狮岭镇旗新村、白云钟落潭镇长腰岭村、花都花山镇小布村成首批试点，前三个村将建设42.4万m2、共计约6400套租赁住房。

市国规委表示，在第一批试点项目中按照成熟一个推进一个的工作思路，共选取了4个条件成熟的村留用地地块试点租赁住房，这4个项目均已经由所在村召开村民代表大会表决通过，其中花都花山镇小布村符合规划要求，不需要通过市规委会审议，其余三个地块需要优化调整用地性质和规划指标，需经过市规委会审议。

资料显示，番禺钟村街谢村、花都狮岭镇旗新村、白云钟落潭镇长腰岭村3个需要调整规划的地块均属于适建区，土地利用规划均为城乡建设用地，交通区位优越，长腰岭村、旗新村地块靠近白云机场，谢村靠近广州南站，3个有连片的产业区或者镇区。同时，3个项目地块现状均没有建筑，条件良好，近期可启动建设。

本次3个地块如建设完毕将新增租赁住房用地约11.5公顷，建筑面积约42.4万m2，配套设施42处，配套建筑面积约3.9万m2，可提供租赁住宅约6400套(按60m2/套计算)。

村集体用地建租赁住房四个试点

花都狮岭镇旗新村

租赁住房用地20807m2

建筑面积62421m2

租赁住宅950套

本地块需要对原控规的商业用地(容积率2.0、建筑密度40%、绿地率35%)性质进行调整，同时将地块分为3个小地块。

本项目规划配套的公共服务设施共17项，占地6160m2，建筑面积5410m2，其中在租赁用地内新增12项，在村安置用地内新增4项，在商业用地内的农贸市场仍予以保留。

规划修改后，本地块将增加外来人口租赁住房供应，并且解决肇花高速安置遗留问题，改善了外来人口的居住环境，又增加当地村民收益。同时，规划实施后居住人口将增加2100人，配套公共服务设施增加16项，可满足周边居民需求，对周边市政容量影响较小。

白云钟落潭镇长腰岭村

租赁住房用地12351m2

建筑面积37053m2

租赁住宅580套

规划需要将原工业用地(容积率1.6、建筑密度45%、绿地率20%)分成两个地块：地块一用地性质为租赁住房用地，用地面积12351m2，建筑面积37053m2；地块二现状为村民住宅，预留作租赁用地，用于今后北侧市政道路的安置需求，用地面积6032m2，建筑面积18096m2；上述两地块之间设置15米宽的防护绿地(非独立用地)，不占用地指标，同时，新增公共居委级公共服务配套14处，占地1870m2，建筑面积2010m2。

本次项目周边工业企业对环境的影响主要是废气和噪声，在采取措施后，排放值能达到排放标准。明确项目定位，该保障房的主要服务对象就是邻近的广药物流基地，集中租赁给园区入驻企业作为宿舍使用；合理选址，确保租赁住房和产业项目不位于上下风口，严格实施防护绿地；该项目本身和南侧产业园都必须编制环评报告送环保部门批准，确保产业项目对租赁住房无负面影响后再启动租赁住房建设。

项目为周边工业仓储企业提供员工宿舍和配套服务，可改善村民居住环境。规划居住人口1765人，配套公服14项，可满足居民使用。

番禺钟村街谢村

租赁住房用地81164m2

建筑面积324684m2

租赁住宅4870套

谢村地块原规划为农林用地，需要调整规划的部分共分五项。

第一部分为谢村留用地部分，用于建设租赁住房，总用地面积81164m2，综合容积率4.0，总建筑面积324684m2，其中3个地块用地性质调整为二类居住用地(租赁住房)，面积共计65579平方米，建筑面积292215m2；另外2个地块为服务设施用地，用于建设服务于租赁用房和周边片区的公共服务中心，用地面积15585m2，建筑面积32468m2；配套设施包括综合管理用房、家庭综合服务中心、星光老年之家、物业管理、社区卫生服务中心、康复中心、社区少年宫、图书室、居民健身室、托儿所、党群活动中心等。

第二部分为诜墩村留用地部分，为减少因村界分割造成的零散用地，将西南侧的诜墩村留用地调整为租赁用地或者商业商务用地。

第三部分为历史文化资源部分：对地块北侧震庵马公祠、襟湖李公祠2处文物进行保护，用地性质调整为文物古迹用地。

第四部分为道路和交通部分：为保护历史文化遗产，对道路线性进行优化，同时加密路网，在租赁住房北侧增加一条15米宽东西向支路，增设公交首末站1处，用地面积2000m2。

第五部分为公服设施部分：在谢村留用地内新增公服16处，建筑面积32468m2，由区政府统筹建设。

本规划实施后可增加外来人口租赁住房供应，并且解决广州南站征用谢村土地的安置遗留问题，改善了外来人口的居住环境，又增加当地村民收益。规划调整后，配套公服17项，可满足项目地块和周边居民需求。

综合来说，本次调整可确保土地得到充分利用，有利于带动周边土地价值的升值，缩小各个片区的差距，符合集约用地目标。

花都花山镇小布村

（暂未公布数据）

村集体用地建租赁住房可增加外来人口租赁住房供应。

关注焦点：

村集体用地建租赁住房怎么管？配套管理政策将出

租赁住房避免成变相小产权房 严禁以租代售和转租

首批42.4万平米、共计约6400套的村集体用地租赁住房试点通过之后，后续如何严格管理、避免成为新的小产权房也成为专家最为关心的话题。在昨日市规委会讨论村集体用地建租赁住房时，不少专家委员都集体表示，政府需要尽快出台管理办法，严格界定租赁住房如何管理和使用，一定要避免留下空当，变成了变相的小产权房。市国规委主任彭高峰提出，试点项目确定之后，配套的管理政策也要马上定下来，否则到时在执行和管理层面容易出问题。

严格界定管理使用避免成小产权房

规委会委员周剑云表示，对于农村集体用地建租赁房，关键要有配套措施，明确能不能转租，租金有没有市场管理，如果对租赁没有严格的法规管理，很容易变成小产权房，虽然暂时这个项目的建设量不大，对全市影响不大，但是如果各村都如法炮制影响就很大，会成为一个新的空子。

委员董黎也提出，这个项目是公益性的项目，在规划指标上突破一点可以支持，但是现在碰到公益性项目一概支持，城乡规划技术规定都被突破了，未来可能还是要考虑如何解决这一难题。

市国规委主任彭高峰在讨论时提出，这一批试点的集体用地建租赁房，其实并不是各个村抢着做，光是大确权只能办一个房产证、要村里集体投票这些就难倒很多村，所以能有现在几个村已经很不容易了。另外，现在国家要多主体供应住房，不能老是用限制市场需求的方式，要通过城乡用地来统筹，而且供应量要很大，这些条件加起来，使得这个事情非常急。“本来早就要上会了，就是因为前面那些约束条件要逐村推进，所以慢了下来。”

“配套的管理政策也要马上定下来”

彭高峰也提出，试点项目确定之后，配套的管理政策也要马上定下来，否则到时在执行和管理层面容易出问题。

委员陆原也对此议题表示赞同。他介绍，市人大也在调研这个问题，这是个多赢的项目，国家、村集体、个人都要得利，但是提高容积率要慎重，如果容积率用于配套的话，是可以提高的，因为广州提出了租售同权，这个要落实，不是一句空话，否则以后100个村开始实施的时候，居住人口大大增加，麻烦就大了。

作为试点区的代表，花都区区长叶志良也同意各委员的观点，表示政府应该出台管理办法，否则就成为变相的小产权房，希望后续市住建委同步出台管理规范，租金一定要一年一交，不能一次性交20年。

租赁管理

坚决防止出现新的“小产权房”，不得以租代售和转租

据南都记者了解，尽管目前市住建委还未专门制定管理办法，但在年初已经颁发的《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》中，已经明确将执行“预付租金不得超12个月、租期不超20年”等做法，坚决避免出现小产权房。

在租赁管理方面，广州试点也明确提出要严格把握政策尺度，坚守底线和防控风险，坚决防止出现新的“小产权房”，确保试点工作有序可控。

在产权办理方面，利用集体建设用地建设租赁住房必须依法办理相关审批手续，严格执行用途管制，须整体确权，确保集体土地所有权性质不改变。也就是说，只办理一个权属证，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售。

为了避免在执行中出现以租代售，试点方案还尤其规定，住房租赁当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当包括当事人基本信息、住房基本情况、租金、租期、租赁用途、违约责任以及不得以租代售、不得转租等内容，出租人要求承租人预付租金的，预付的租金不得超过12个月，租赁期限不得超过20年。鼓励当事人使用《广州市住房租赁合同》。

广州试点方案也提出要保障承租人合法权益。对依法登记备案的承租人，可依法申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务，保护承租人的稳定居住权，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。

收益分配

村集体投资建设的，收益应纳入村集体财产统一管理

对于由村集体和企业合作建设租赁住房的，广州试点方案也明确，村集体需要和企业签订合同，对投资收益分配、权利义务、纠纷解决和违约责任等内容进行约定，也可以参考市国土规划委提供的合同范本。

属于村集体投资建设的，所产生的收益应纳入村集体财产统一管理，在不违反有关规定的前提下，按照民主管理原则，由村集体自行决定用于发展集体经济、提高农民生活水平、改善养老和医疗条件等。属于政府委托单位建设的，所产生的收益按规定用于支持项目建设成本。

试点提出，支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业开展试点项目租赁住房业务，指导租赁住房运营企业成立市房地产租赁协会，强化行业自律，建立租赁住房运营企业行业管理诚信库和黑名单制度，规范租赁住房运营企业行为。